孫春光: 觀點:2015年大溫住宅地產如何淘金

2015-03-02 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

2015年住宅地產如何淘金

本年度自聖誕節後開始的搶房潮，到目前3月2日為止仍然沒有減退的跡象。對於這樣的賣家市場，如何買到高性價比的住宅地產，就成了引人注目的問題了。

在討論正題之前，先要認識這次搶房潮形成的原因。而討論這次的成因前，需要回顧一下近20年中發生的幾次搶房潮。

自從華人移民形成規模之後，筆者在溫哥華經親歷的搶房潮已經有三大波：

第一大波是隨1997年香港移民發生的，但是，當時移民總數不足以把大溫哥華地區總體抬高，而只是比較集中於列治文，（當時從香港來的新移民把Richmond按照發音譯成“富貴門”）所以，受其影響最大的是列治文。當年列治文的價位已經超過溫哥華東區。然而，看到香港回歸後，社會安定，經濟更加繁榮，而勤奮工作和習慣快節奏生活的香港人，過不慣加拿大慢慢騰騰的生活和乏味的夜生活。隨即在1998，1999年發生大規模回流，房價隨即轉跌。這種情況持續到2002年才好轉。然後房價慢慢爬升。

第二大波是隨 2006年大陸富裕的投資移民人數逐年增加後（在此之前，技術移民多，而初期的投資移民身價也不富，比如2004年前的投資移民大多數家產在20-50萬加幣左右），又加上2008年的金融風暴，美國普通住宅地產大跌，加拿大小跌，溫哥華下跌15-20%。這次的搶房潮起始於2009年2月，而到了6月份之後，速度加快，終結於2012年4月。2011年達到高峰，有些被套於高位的地產，現在才能解套，以2011年成交的新房為代表。2012年7月，態勢明朗，市場回調，至2013年8月回調完成，2012年12月份左右為低谷，比2011年最高峰時下降10%。形成的原因是大陸華人抄底溫哥華地產。金錢來源於中國政府4萬億放水工程。

第三大波起始於2015年1月中旬，與石油價格跌到低谷，加幣貶值有關。但是細細研究，還與以下的諸多因素密切相關。

1.加元貶值的同時，銀行降息，而且預期還要降息。加拿大本來就難以作生意，比如: 華人印象中掙錢的加油站生意，在溫哥華每升油只能產生3分錢毛利潤，加上年底廠家返現，也才有5-6分錢的利潤，加上快餐，小商超，整個加油站如果有3-5人的工人，一年的流水沒有300萬加幣肯定會賠的。華人贈錢不易，投資更難，幾乎可以說家家戶戶都有一部份或全部投資房地產。

2.中國目前的政治經濟現狀，促使資金外流。新政府的目的是“殺”富濟貧，手段是百姓贊成的反腐敗。但是中國的國情是政治經濟難以截然分開。我們上中學時就有一門課叫“政治經濟學”。你懂的，無處藏身的金錢惟有外流避險。與李嘉誠的用意並無兩樣。

3.買漲不買跌的恐慌心理。在推波助瀾的買房人中，其實有很多是移民多年的（4-6年）買家，在徘徊觀望了多年後，不能再岸上觀漁了，看看手頭的錢，再不下手可能就買不起了。我的一個認識多年的朋友，2006年登陸時，租住在溫哥華丘吉爾中學不遠處，那時的馬寶區的房子，要價60萬，列治文4號路的房子（地幾乎大1倍，房子狀況一樣）要40萬，他買了40萬的，現在價值80萬，而要價60萬的房子，現在150萬。他還是幸運的，與他同時在溫哥華居住的朋友，2006年時有15萬美金的家底，一直嫌房價高，希望房價跌時再買，到現在還在列治文租公寓住，錢也花得差不多沒有了。還有一個來了5年的朋友，上周也是狠狠心在東區買了個110萬的房子，他說剛來時身上有30萬加幣，咬咬牙也能買個西區的小房子，現在只能買個東區的，再不下手，只有到素裡去了。

4.重復購買和擠出效應。賣房人中，除了白人老外賣掉後拿錢走人，許多華人都又投向了房地產。賣掉新房，吃塊帶舊房的地，馬上又建新房去，或者賣掉大房換成小房，或者賣掉西溫，溫西，把錢又投向溫東。這樣就擠壓了原來准備在本區購房的買家。導致房價攀升。

5.最主要的是市場上賣盤減少。請看下表。