- 樓主 / 小聲音
- 時間: 2010-1-21 21:29買房要買海景房,這是目標,夢想,期待,和行動.
對海景房情有獨鍾,這種縈繞於心,類似情結一樣的感覺,起源是在悉尼讀書時的記憶,那時課後賺學費打工之一,是周末送小報, 每次走過北悉尼的一幢幢色彩繽紛依山傍水的海濱小樓房前,回望向隔海面對的歌劇院,湛藍大海裡的白帆, 映襯著夕陽的拱橋,我都會在那兒停留,讓心情浸潤片刻於這樣令人窒息,舒緩寧靜的大海景色,多少年了,這樣清晰重復地美好烙印,一直在記憶中.
印象裡的悉尼,120多個的海灘和沿海岸變化多端的大海景色,是世界上任何其他城市都無法與之媲美的。
來到山清水秀也是濱海城市的溫哥華後, 幾年來跑遍了西溫,溫西,滿地寶這樣有海景的地區,前年秋天為拍秋景和去年的聖誕節前後,選擇去有名的白石鎮跑了十幾次,藍天碧海沙灘白浪的現景,面朝大海春暖花開的意境,又讓我下了決心也要在這裡,買一幢海景小樓房. -
- 第 2 樓 / 小聲音
- 時間: 2010-1-21 21:311.進入狀態
首先,預算決定的目標是七八十萬的HOUSE,選擇HOUSE的主要原因除了土地增值這個永遠的話題外,各種開支自己能有把握控制,受幹預也較少.選擇七八十萬價位的原因除了自己預算外,白石面海向陽的那片小樓還是有不少落在這個最低價格范圍內的.
接著就是選經紀.去白石的次數多了,也就認識了許多當地的經紀,在決定下手後,就想在他們裡面找一個作為自己的買方經紀,理由是,當地的經紀對情況更熟,信息更全面,包括地理,價格,法律,行勢,租務等等.另外一點就是通過交往和觀察,覺得當地的經紀有一個似有似無的自己圈子(他們的公司最後都有個帶括號的W.R以示是在白石的分公司),相互間很熟,也很有互助性,這樣信息獲得的就更快,得到的幫助也更可靠.
經過大致的比較(態度,知識面,真誠性,經驗,甚至面相等),選了個叫M的洋人經紀,是SUTTON公司的,他在當地做的不算大牌,但LISTING也挺多,本身住在白石,有十多年白石地產買賣經歷,人的外形個頭和嗓音像極24小時裡的JACK BAUER,為人比較NICE,做事負責,一絲不苟,比如和他認識後下的第一個OFFER是在MARINE DR的一塊雙連地,高坡朝南,一線直面海景,完全無遮擋,特近海邊商業熱鬧地段,缺點是MARINE DR是大道,但因為房子在高坡上, MARINE DR又限速30,所以在房間裡直接觀察,噪音影響倒不是太大.但那塊較小的地面寬只有15呎,重建時就要考慮能否盡可能寬到二面靠近邊屆,靠近多少就不是隨意估計的,這是他主動提出這個問題並說要把這個問題搞清楚才能做下一步,於是一起跑CITYHALL,得到正確詳細答案後,才下了報價,不過後來賣家堅持的底價超出我的預估價和M給我的建議價格太多,最終沒談成,沒幾天這個賣家發神經,叫價從90多萬狂升到130多萬.這是後話了.總之和他交往中讓我這個對白石完全不熟悉的人學到了許多.
後來讓M又下過一個OFFER也沒談成,關鍵還是不太滿意,所以在價格上就會有差距,在看了M經紀手上和當時MLS上感興趣的盤後(也有中意的,可聯系後都SOLD了.),覺得除了那個MARINE DR的盤, 還真沒有其它特別喜歡的.於是就框下我的要求,無非是海景地段,面海朝南,高坡一頭,價格范圍,租金多少,新舊程度等等,讓M有了新盤第一時間立即通知我. -
- 第 3 樓 / 小聲音
- 時間: 2010-1-21 21:312.看房
沒過幾天的一個早上,挺早,大概8點這樣子,M興沖沖來電,說剛出了一個新盤,還沒上MLS,完全符合你的要求,是盡快出手價,快來看,吧拉吧拉....我就讓他先E資料,包括地址價格面積年份政府估價租約照片地稅報表等等.
動作挺快,等下樓打開電腦,他的EMAIL已經到了,先瞄了個大概,覺得果然不錯,然後上GOOGLEMAP看360度STREETVIEW,一看之下,心跳立即加快,經驗在提醒我,只要這個盤讓你激動起來了,就已經是90%的好盤了.
不敢怠慢,立即打電話給M,讓他安排看房,一小時後打來電話,因為有租客,24小時通知,約好對方經紀明天上午10點看房.我覺得拖一天的話看房的人會比較多,就問能不能再早點,和租客說說放在今天.回答說不行.
第二天一早趕過去,果然同時已有四撥人馬在看,前後左右上下裡外仔細看了個遍,問到對方經紀答無所答,看到所有准買家離開現場,四五十分鍾後,才覺得看完了,感覺良好.
該物業二十X年,坐北朝正南,位於海岸線後X條街,在右前低左後高的坡上一邊,有後巷,三層3X00呎,每層有海景,因為朝正南,和傾斜的海岸線有個相交角度,所以其中二和三層南邊落地窗和西面窗擁有的是正面海景和右側面的海灣景(該物業的亮點之一,我自己的尺度是至少值N萬).穿過落地窗看到近在眼前的大海, 零亂陳舊的房間裡也似乎一下子明亮了起來,等站在三層的陽台上,俯視無遮無擋的海面時,雖然迎著冷嗖嗖的海風,依然仿佛感受到了在夏日裡直面大海景色的無窮魅力.
展開說一下自己的感想,海景也分好幾個層次,比如面向大洋,一望無際,看似開闊舒暢,但比較單調乏味.又比如遠離海岸,角度太小,樹木蔥榮,就變成了一線海景(一條線).真正有價值的一流海景是:無遮擋無電線,藍天白雲下,前景俯視沙灘船塢, 中景點綴島嶼海灣,遠景晚霞紅雲滿天.這是100分,在比較海景物業時,擁有的漂亮景觀元素越多,礙眼的雜亂越少,價值就會越高.
就目前給這個房子的海景打分的話最多60分.但就性價比來講是我在白石這些天所看房中最高的,這也就是感覺好的最大原因. - 第 4 樓 / 小聲音
- 時間: 2010-1-21 21:323.下單
感覺好就要趕快下OFFER.
該房叫價7X萬9,去年政府估價8X萬,今年跌至7X萬,賣家估計在剛剛收到估價書後不看好後市,決定乘目前市場盤少盡快出手.叫價算是偏低,真正的出手價.三層X單位出租,各自獨立出入獨立廚衛洗衣房,租金全部是2X00,因為現在表面狀況較差,污糟的地毯,老舊的電器(估計二十多年沒換),又小又舊的熱水爐,灰暗的牆面,雜亂的花園,咋一看,房屋狀況一點不好,但我關注的是結實的水泥地基,堅固的磚外牆,四年新的屋頂,200A的電箱和電線,幹淨平整的天花,都說明了房屋基本狀況符合它的年齡.暗自估算,如果花一二萬這個那個地更新一下,租金當在3X00以上.
回去M辦公室商議,怎樣拿下這個盤,M說憑他的經驗這樣的海景,地段,房齡,出租回報等,目前應該在8X-8X萬之間.所以,你要有十足把握的話要出全價,這還是在沒人爭的情形下.
這其間我也看了不少房,研究和比較了許多物業狀況和近期成交的價格,綜合下來,心裡是同意他的說法的.但我堅持說不會出全價,因為我們現在搶了先機,對方接受到的OFFER狀況和本身的意圖也不明,立即下全價有點盲目,必須有個試探,比如先出個7X萬.M說,不行,不可能,爭執了幾個來回,他還是堅持稱,7X萬,寫了也是白寫,是浪費時間,最後爭急了,他說如果你是7X萬的預算,那就不寫了.看著他堅毅的眼神,我想了一下,說先讓我去吃個飯,我要考慮一下,如果不感興趣,我就直接回溫哥華了,看的出他有少少失望,但仍舊堅持他的看法.
出來後我又到房子周圍看了一下,還是感覺好,無電杆無路牌無路沖,前邊和右邊的房子都很低,特別是正前面(街對面)的房子,即使今後造了新房升高後,還是在這邊的一層以下,對景色沒有絲毫影響.
我當時心裡盤算的是如果這房7X萬(比叫價少二萬)拿下的話是最理想了.一般的程序是先寫個少一點價格如7X萬,回來後再加些這樣.但看現在的狀況不行,我在自己的買方經紀前都通不過.
在海邊的咖啡店吃了些東西,拿定了主意,再回到M辦公室,和他講,我最多出7X萬,一分錢不加,因為我還需要二萬裝修呢.我這是買投資房,不是志在必得,有就有,沒有就再等.
我這樣一走一回,再一加錢,M算同意了.插播一下,看了白石的售出屋LIST,就會知道,由於是白人區,這裡的售價都很接近叫價,不像溫西有時能砍下好幾十萬下來.
意見統一了,立即就把文件搞好並且核對了TITLE SEARCH ,為了讓這個先機發揮最大作用,減少賣家的考慮時間和機會等待,我讓M把OFFER的回應時間定在了下午6點(這種橋段在賣方市場經常用,特別對急售賣家有效).簽了字就告別M回溫哥華等消息. - 第 5 樓 / 小聲音
- 時間: 2010-1-21 21:324.成交
說是不在意,心裡其實挺CARE,畢竟是喜歡的盤.一直等到晚上5點半,M來電話了,對方經紀說到目前為止收到包括我在內的二個OFFER,另一個比我高,問要不要再加,我立即回答說:之前已經說好一分錢也不加的,所以才會出7X萬並堅持不變.M猶豫了一下說好,再打給你.
我就在家裡客廳裡轉圈,思考下一步措詞,因為根據我平時遇到的情形,判斷:1.大多數經紀不敢虛報軍情,無中生有.有點固執和認真的M看來也不象是玩手段的人,所以根據這個物業的狀況和開價,有多一個OFFER很正常.2,有回電通報,說明對方報價也是比較接近,差距並不大,對方還會回來談判.而且M要拿這份傭金,勢必全力以付,不會讓這機會無聲無息溜走,如差距不大,他必定還會回來爭取.
果然,才過十分鍾,M的電話又來了,這次有點氣急(還未到敗壞),說你如果沒什麼變動,房子就是人家的了.我問那你認為該如何走下一步?他還是說要全價,我說不行,我不想變動價格,他知道了我是真正的堅持,就說那就算了大家等最後結果吧.
事到這兒我倒吃不住了,因為還是很喜歡這個房子.想想只要是在我的心理價格之中,也不管他有沒有這個競價OFFER了,於是轉了下話鋒對M說,這樣吧,價格不動,但我可以把條件全部取消,變成CASHOFFER,你看如何.M在電話那頭停頓了一下,顯得略略有點意外,問到,你肯定?看得出,這裡的西人們無論買家賣家還是並不太喜歡用這樣的方式,所以碰到的也許很少,(後來和M交談中也證實了這點),這樣的一種買房方式在溫哥華這裡已經很普遍,特別是在賣方市場中,我自己也經歷過.之所以肯作這樣的退步,其實早已經想到了這種狀況,所以事先已在貸款行作了預估,並且在看房時已重點看了地基,結構,電路,管道等主要部分,憑經驗該房子完全沒什麼大問題.
於是M立即又去通知對方,等了半多小時,已經過了6點,我有點惋惜地覺得可能希望不大了吧.就這時M的電話來了,說對方需要考慮,並問可否將時間延遲到8點.我說行,讓M和對方說不能再拖延了.八點到我就撤.
看來24小時內就能送本票的魅力還是很大的.還是有門.
功夫不大,M電話來了,挺高興的說,行了,對方接受了,但還要改動二個地方,一是將定金從3萬升到5萬(怕我銀行借不到錢,賣家能多拿些),第二,成交時間從二月底改到一月底(WK,急啊,就半拉月多點).全部答應.西瓜都不要了,這些芝麻綠豆還不仍得更快. 接著就是文件傳來傳去,改動補簽.等一切完成,歇了口氣,想了想,原來我已經拿到了白石的海景房聊.
後幾天M才透露說另一個OFFER條件一個不拉下,定金才二萬,但卻是全價.所以覺得你的無條件低二萬報價也只是50%的機會.
這樣看來,在當前很多因為貸款原因取消合同的現實下,也許賣家覺得懸,不符合賣家急售的願望,所以勝利的天平偏向了我們一方.不管真假,我只關心我以自己的心理價位拿到了自己喜歡的盤.
M同時得意地說,你想到手後馬上賣嗎,我幫你出8X萬上盤,你賺錢的同時也證明我的估價的准確性.我說,開玩笑,這都沒你賺的多,我還折騰這幹嗎啊. 哈哈,這利字面前,再看似認真固執的人也要圍著它打轉轉,說好聽點那是職業敏感性和事業進取心吧.. - 第 6 樓 / 小聲音
- 時間: 2010-1-21 21:335.貸款
第二天一早,去M公司交了定金.
從看房開始的24小時內,房子就已經轉手了,而這時的MLS上還沒這個房子的影呢.看房要慢下手要快,靜如處子動若脫兔,大概在這裡稍微的體現了一下吧.
出來掉頭就跑貸款中介去落實.
買投資房, 少有人會拿著全額現金去,所以貸款始終是個問題, 而在溫哥華,銀行體系比較保守(這種保守經過這次金融海嘯,還是體現出優越性來的),對投資房比自住房更嚴格,這次信貸收緊前,一般首付35%,基本都能不問收入通過,但現在的形勢不同,很多銀行增加了許多阻力條款,比如BMO,35只做5年內新移民,TD個人總貸款額最大100萬,RBC125萬.所以當你的名下有幾個投資物業時(都有貸款時),目前的許多大銀行是辦不了的,所以問都不用去問了,需要時可以去咨詢一下,但不用去進入申請程序,因為那樣會減低信用分數.
我根據自己的狀況,自知之明,委托的是貸款中介,走二線銀行或者三線信用社,因為我的首期是前年抄底買的一個房升值後做了二按套出來的,許多銀行不同意借來的錢做為首期,所以這次只能選了間信用社.信用社的要求低些,條件就差些,通常反映在首期和利率上,我在十年間積累了很高的信用分數,貸這樣35%首期的款,問題還不是太大,利率升的也不是很高,.另外小信用社膽小,要額外加個TITLEINSURUNCE.
已經在前期做了部分文件和預批,在很快通過估價後(包括房屋價值和租金),貸款如期拿到.
然後,和一個裝修的朋友,約好M,一起去房子內徹底檢驗了一下(包括有否種植的可疑點等),估算了裝修的項目和費用,正如我觀察的那樣,盡管外表難看了些,但房屋狀況非常好.
再下去就是些辦理房屋險,找律師過戶,等著交房了.在加拿大,買房就是這麼容易,而且條理清楚,旁枝極少,安全和省心. - 第 7 樓 / 小聲音
- 時間: 2010-1-21 21:337.幾點補充:
關於買帶租客的物業
買有租客的房子,租客的問題最好要先解決,通常是在條件裡放上一條,讓前任房東請走租客,交接空房,因為對前任租客不熟,信用好壞不知,所以租金再好,也還是換成自己找的更有把握.
本例一共X戶租客,均是MONTHTOMONTH,因為沒了條件,時間也緊,所以租客都要隨房交接,雖然租約文件齊全,但還是情況未明,這個風險要自己承擔,但已讓前任房東下了轉手裝修NOTICE,他們也是請管理公司的,就好辦些.
但不管怎麼講,交接租客的事還是能免則免.
關於CASHOFFER
這是個並不穩妥的舉動,所以完全不建議別人做,我自己有把握是因為事先有相熟貸款經理的預估和完整的建房和裝修經驗,當然也還是有風險在裡面.我在這裡提,是整個買房過程的連續性,不是鼓勵這樣的做法.除非,你是現金買進和拆屋重建.
關於現金流
在大溫,由於房價高租金低的原因,投資房很難拿到現金流.特別是在高房價地區,如溫西,西溫,北溫.投入這些地區,偏重看好的是它們的升值潛力.看了一下,白石的出租房市場的回報率好些,但找到正現金流的機會仍少,特別是有海景的物業.普遍來講,海景是個增值元素而不是回報率元素.同一區域某個物業,有無海景,買賣價格上的落差要遠遠大於租金上的不同.
本例收支上的算法數值大致如下:租金3X00(略裝修後價,讓M即詢了相熟的當地管理公司估算),地說5X00,(上次已經提到過,白石市的地稅率比其他市鎮的要高,如在溫哥華,同樣價位的房價,大概在4X00左右,這點需注意).保險9X0,貸款月供(計入全部買價),大概在2X00左右.
所以,這仍舊是個負現金流物業,還沒計算利率上升,空置,維修等增加的費用.不過這些都在預計中,好多長期投資的物業前幾年都要有繼續投入的准備. - 第 8 樓 / 小聲音
- 時間: 2010-1-21 21:33
- 第 9 樓 / 國米
- 時間: 2010-1-21 21:35
- 第 10 樓 / 太尉
- 時間: 2010-1-21 21:35擺好板凳
看到成交了,Cash Is King這話一點不假,估計賣家已經有了另外一個Accepted Offer在手了,這個房子要確保Sold。
因為有租客,我估計賣家也是投資客,深明“一千期不如八百現”的道理,而且這麼急售,很可能是另外拿到了個更好的Deal(買進的時候便宜了很多,出手這個的時候就不那麼計較多少2萬的了),但是小聲音的No Subject Offer威力很大(風險也很大),個人覺得還是有個Home Inspection (哪怕1-2天內完成)也好,最起碼不會把自己逼死,而賣家也可以理解(多等一天是無妨的,這家不要,還可以馬上答應下已經Full Price的)。