一街之隔天差地別美學區房有多貴

學區房: 一街之隔天差地別美學區房有多貴

2017-09-21 | 來源: 僑報網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　作為現代教育制度與房地產市場發展的衍生物，學區房可不只是中國特色，美國也有學區房。

　　美國也有學區房！

　　學區房是現代教育制度和房地產發展的衍生物，在美國，學校有公立和私立之分，私立學校跟學區房關系不大，昂貴的學費就已讓大部分家長望而卻步。為了保障公平，免費公立學校一般都規定學生就近入學。市政府將轄區劃分成不同區塊，每一條街、每一個門牌號，每一所房子都有一個附近學區相匹配的學校。

　　

　　圖1 紐約曼哈頓及布魯克林威廉斯堡地區房價地圖

　　由於公立學校因師資、設施、升學情況等等因素被分了三六九等，對許多支付不起私立學校昂貴學費的家庭而言，生活在一個優秀的公立學校的區域之內是孩子和家族未來發展的必要條件，美國學區房也因此“誕生”。

　　美國實行的是K-12教育，也就是從大概幼兒園大班算起一直到高三或者高四的教育階段，教育階段之間的轉換都是通過“擇校”來完成的。每個城市都會有Public school網站，裡面列有公立學校網站鏈接方便家長了解這個學校的師資情況、種族比例等等信息，除此之外，在比較權威的Greatshools網站上都能夠查到“學校評分”這一重要指標。

　　

　　圖2 Greatschool網站主頁

　　對於許多亞裔家庭而言，附近有一個7分以上（10分制）的學校是居住必備。所以，在美國買學區房的過程就會變成先通過各種數據對比擇出滿意的學校，鎖定學區後再尋找符合預期的房子。許多租房網站都提供了“學區房”查詢服務，例如Zillow房屋網站的頁面上就會用博士帽的標志代替公立學校，鼠標放上去就能看到這個學校的評分。下圖就是一個5分的公立小學，整個藍色的部分都是它所對應的學區。

　　

　　圖3 zillow租房網站，圖為一個5分公立學校的所覆蓋的學區

　　美國的學區房很便宜？

　　房產中介提起美國的學區房都一臉“趕快去白撿”的表情，真的有這麼便宜嗎？

　　網上瘋傳的二百萬人民幣就能買到的那種小別墅的確是有的，地理位置大概是在那種廣袤的田野上，方圓五十裡大概就一個3分學校。

　　如果你想在繁華地帶選一個學區房就沒那麼輕松了，在舊金山、聖地亞哥、洛杉磯和紐約，稍微好一點的住宅價格都在100萬美元以上，在紐約曼哈頓區這種寸土寸金的地方，一個兩居室更是賣到了300~500萬的價格。

　　圖4 紐約普通住宅的平均房價走勢（房天下網站）

　　除了並不友好的房價，你還得為“好學區”多支付20%~30%的費用，在華人最為集中的紐約皇後區，不同學區之間的差價甚至能多買一套同樣的房產。所以美國的大城市，家長最難過的事情就是：一街之隔房價天差地別。

　　在紐約，好的公立學校大多分布在近郊區，根據Zillow網站的數據顯示，華人在這些地段購買四居室的價格大概在200萬美元左右，約合人民幣1300萬人民幣，著實不便宜。除此之外，家長們每年還要支付1%~3%的地稅，紐約周邊的地稅就在2.5%左右，像下圖這個219萬美元的學區房，購買後每年還要支付五萬美元的稅金，壓力山大。

　　

　　圖5 Zillow網站上紐約近郊區一個四居室的房屋信息

　　即便如此，部分中國家長還是對美國的學區房十分關注，畢竟與國內動輒十幾二十萬一平米的學區房相比，美國的學區房更具性價比。像下圖這個市值1700萬人民幣的房子，坐落在加州最好的學區 palo alto之中，學區內有十幾所八分以上的公立學校，不算院子的面積大概是人民幣10萬一平，算上院子是2萬一平。這樣的均價大概能讓在宇宙中心五道口附近買房的家長們哭出聲來。

　　

　　圖6 一個palo alto學區房的房屋信息，斯坦福和硅谷就在附近

　　當然，大幾百萬甚至上千萬的美國學區房還是離我們十分遙遠，這種所謂的“性價比”也只是針對能在五道口買得起學區房的家長，對於普通老百姓來說，美國的學區房再便宜也還是三個字——買不起。

　　美國學區房性價比的底氣是什麼？

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　　首先，美國的“頂配”中學大多是私立中學，例如奧巴馬的兩個女兒所就讀的西德維爾友誼學校就是美國的頂級私校之一，私立學校雖然需要每年十幾萬美元的昂貴學費，但是並不存在學區限制。如若學區房價格過高，家長們大可為孩子選擇私立學校，讓孩子享受更多元的教育。

　　

　　圖6 西德維爾友誼中學的相關信息

　　其次，美國的學區制度要求家庭在學區擁有居住資格即可，並不強求家長在學校附近買房子，家長可以自由選擇到底是在學區內買房還是租房，再加上美國較為規范的租房市場，學區房很難產生炒作熱潮。

　　再者，美國的學區分布較為均勻，無論是在市區還是郊區均有水平相當的學校分布，教育資源相對平均，市區和郊區學區房的價格也相距不大，家長們也並不會因為“要送孩子去城裡上學”而去擠占那一畝三分地兒。

　　新教育部長的上台引發美國教育界震動，無論是其大力推行擇校制還是對學費相對低廉的特許學校發展的支持，都有可能在未來影響到美國的學區房市場。

　　

　　華人如何看待學區房

　　華人家長最舍得投資孩子教育，因此買學區房，讓孩子上好學校成了很多美國華人移民家庭的目標。然而，隨著美國中產家庭的收入縮水，學區房的昂貴價格也讓不少華人家庭望而卻步，同時一些華人家庭認為，為小孩提供好的教育不一定要去好學區上學。

　　

　　全加州排名第一的公立高中惠特尼高中。（網絡圖片）

　　僑報記者報道稱，很多華人家庭都為了孩子上學而想辦法進入好的學區，一些家長租房，還有一些購買昂貴的學區房。然而，一些家長認為，讓孩子接受好的教育不一定要在好的學區。

　　買學區房的錢可供小孩上私立學校

　　結婚後准備在南加州地區買房的陳女士最近在考慮是否要買學區房，她認為，學區房太昂貴，而且她計劃將自己的孩子送入私立學校上學，覺得沒有必要買學區房。她認為，買學區房的錢不如投資小孩教育，而且上私立學校小孩更容易進入頂尖的常青藤學校。

　　家住ABC學區附近城市諾瓦克（Norwalk）的陸女士的兒子剛剛加州大學伯克利分校工程學院畢業，畢業後找到了很好的工作。她回憶起教育兒子的點點滴滴時說，當年因為買不起喜瑞都學區的房子，安家在了諾瓦克，但是送兒子去了私立學校。她說，私立學校也不是很貴，但是年紀很小的兒子得到了教師足夠的關注，這對小孩的發展很重要。

　　進入好高中更容易申請好大學嗎？

　　在喜瑞都市有全加州排名第一的公立高中惠特尼高中（Whitney high school）。陸女士說，進入這所高中除了要考試之外還要住在喜瑞都，因此很多華人家長都“借”房子，而她兒子在上高中的時候則在喜瑞都市旁邊的一所很普通的高中上學，普通高中不是像喜瑞都的惠特尼高中那麼學術，所以有很多很實用的課程，例如焊接等。兒子在高中學習了焊接，所以之後在上大學的時候因此而被選拔進入全國性的一個比賽，而這些課程在惠特尼高中是沒有的。

　　同時，隨著平權法案在高等法院獲得支持，學生在申請大學時分數的重要性將會大打折扣。陸女士認為，在惠特尼高中這樣的學校上學，因為有太多優秀的孩子，所以不容易凸顯出來，兒子當時畢業的時候是以高中第二名的成績畢業的，所以很容易被凸顯出來。在惠特尼高中這樣的學校上學，小孩子大多是出自收入中等偏上的家庭，而男孩子在普通高中會比較踏實，因為環境比較樸實。上一頁 1 2345下一頁分享此頁面

　　好學區亞裔占大多數家長希望能更多元

　　為了能讓兒子在好的學區上學，王女士多年前從中國移民過來定居到了亞凱迪亞，但是讓她失望的是，大部分的學生都是華裔，她希望能讓孩子多接觸一些美國的文化，而不是只和華人小孩在一起。雖然學區很好，學校排名也很不錯，但是總讓她感覺孩子沒有體驗到真實的美國。

　　在喜瑞都居住的吳先生目前也在考慮搬家，他說，其實喜瑞都市內不同的社區有不一樣的學校，他居住地方的公立小學大部分都是印度裔，他覺得有些失望，他希望能看到更多其它族裔的小孩和自己的孩子一起上學，所以考慮去別的地區買房。他說，好的學區總是亞裔學生居多，如果小孩的文化背景能更多元可能會對孩子的發展更有好處。

　　家長：學區房投資回報率高

　　除了孩子上學，一些家長購買學區房還有一個考慮就是投資回報。曾經住在亞凱迪亞的張先生說，在兩個小孩還在上學年齡的時候，他們購買了亞凱迪亞一個3居室的房屋，除了為小孩子上學之外，還有一個考慮就是將來的投資回報問題，孩子上大學之後他們將房屋賣掉，已經翻了一倍的價格，這樣還可以有錢在附近的城市購買一棟5居室的房屋。

　　他說，在2008年全美經濟危機期間，房屋價格大幅下降，但是學區房的房屋價格都沒有降，在房屋價格漲價的時候，普通學區的房屋價格漲幅很小，但是好的學區的房屋價格會漲得很快，因此投資學區房是非常穩定的投資。

　　張先生說，上學受教育很大一部分取決於家庭的教育和孩子的努力，上好的學校不一定有好的結果，但是畢竟在學校受到的影響不一樣，因此他人為地讓孩子去比較好的學區上學以及在好學區購房是很明智的。此外，他認為好的學區治安、環境都比較好，這樣小孩子也比較安全。