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撤辣后楼市谁在买 为何旺量不旺价?

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从新盘到二手楼,再到银主盘,香港“撤辣”一个多月后市场销售情况如何?从本地自住业主到专业投资客,再到大陆新来港人士,买家怎么看楼市前景?又在如何行动?https://t.co/iiWjE6xXYJ— BBC News 中文 (@bbcchinese) April 18, 2024


香港楼市跌跌不休,港府月前宣布一系列楼市松绑措施,终结长达14年的“辣招”时代,此举一度迅速推高交投量,却被指“旺量不旺价”,反弹势头只是昙花一现。BBC中文采访多名买家、业内人士和学者,了解市场对未来楼市的看法。

“撤辣推波助澜,逼到我们终于做业主。”今年33岁的香港本地人李小姐对BBC记者说。


她和丈夫结婚两年以来都是租楼,期间不断物色合适买盘却未有上车,直到港府宣布楼市“撤辣”,两口子旋即在一周内置业

“其实第一次看楼已经很喜欢,地点、价钱都适合,但还是抱着观望态度慢慢想。撤辣突然增加了不确定因素,我们怕多了买家来抢,之后会更难买,所以不敢再等,立即拍板。”

他们购入新界大美督一个村屋三楼连天台单位,面积合共约1400尺(1尺约合0.11平方米),业主开价450万港元,成交价428万港元,李小姐认为价格十分优惠。

“业主说移民要卖,其实我们自己也不看好长远楼市,很难再有好的升势,投资来讲没有什么价值,但始终有自住需求,租楼的租金和买楼的每月供款差不多,不如趁价钱低买。”

她的个案并非特例,港府2月底撤辣后加快了买家入市步伐,推高二手交投量,反映香港主要屋苑楼价走势的中原城市领先指数(CCL)曾连升三周共2.84%。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对BBC中文表示,撤辣后看楼量和交投量立刻活跃起来,多了准买家入市,“大家觉得再晚一点买会变贵,会快一点做决定”。

为何现在撤辣?

回顾香港楼市“辣招”起源,2008年金融海啸后全球央行推行量化宽松政策,低利率下大量热钱流入香港楼市导致楼价飙升,港府为压抑楼市升势及打击短炒,2010年底引入额外印花税(SSD),买家在两年内转售单位须缴付楼价5-15%税款,转售期其后改为三年。


当局在往后数年陆续“加辣”,增设买家印花税(BSD)、双倍印花税(DSD)和新住宅从价印花税(NRSD),向非本地人士及以公司名义的买家,以及购入第二套或以上物业的买家,征收楼价15%税款,2023年曾下调至7.5%。同时,金管局收紧按揭条件及实施压力测试,大大提高买家入市门槛。

在辣招下香港楼市很长一段时间还是只升不跌,但三年新冠疫情、美国加息和移民潮等因素终结了这个神话。去年二手房成交宗数创28年历史新低,仅录得29690宗,楼价也拾级而下,从2021年8月的历史高位累挫近四分一,部分屋苑更出现三成或以上蚀让。

值得留意的是,楼市疲弱令发展商欠缺投地意欲,竞投出价也相当保守,去年多达六幅地皮流标。香港政府长期靠卖地增加库房收入,但2023/24年度地价收入仅194亿元,远低于原本预算的目标850亿元,让港府陷于更进一步的财赤问题。


当局遂于今年2月28日《财政预算案》宣布全面“撤辣”,取消2010年以来推出的各项辣招印花税。金管局同日取消压力测试,并放宽3000万元以下自住物业的按揭上限至七成,非自住物业也由五成提高至六成。

撤辣效果如何?

地产业界欢迎相关措施,认为撤辣效果立竿见影,新闻媒体上也一时间大量好消息,指有业主反价封盘,有单位加价10万元成交。

楼市反弹势头后劲不继,中原指数踏入4月已开始回落,上周末香港十大屋苑二手房成交跌至单位数,为撤辣后首次,创了七周低位。楼价则被指“旺丁不旺财”、“量升价反跌”,成交价普遍大跌,至少有十多宗二手成交蚀让,贬值15-40%。

中原地产陈永杰坦言,由于整体经济差,加上发展商库存量高,套现需求大,一手楼盘并没有加价,因此成交宗数多也无法提高楼价,“但至少市场气氛炽热了,楼价没有升都起码止跌”。

香港中文大学商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波则对BBC中文表示,撤辣后的楼市小阳春迅速打回原形,“现在不能再用辣招做藉口,大家都看到真面目”。他认为撤辣对楼价的影响只介乎正负5%,更重要的因素是全球战争风险、利率,以及香港和中国经济。

“股市通常都走先于楼市,现在香港股市血流成河,恒指跌穿两万点,香港人财富缩水,自然不会消费更不会买楼。经济差加上移民潮,金融业裁员,零售餐饮业结业潮,航空业无法回复疫情前,连学校都要杀校——现在除了公务员之外,我想不到有什么行业的人很稳阵,那谁会买楼?”
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