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房地产业下滑 替代者能否填上窟窿

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中国当局希望通过新能源、人工智能等“新质生产力”替代已经岌岌可危的房地产等传统行业,以填补经济增长和就业的窟窿,这是否可行?https://t.co/QLxbjz3Ctc— BBC News 中文 (@bbcchinese) April 15, 2024


中国地产市场的下滑还在继续。房产数据机构克而瑞表示,2024年第一季度,百强房企累计实现操盘销售金额7792.4亿元,同比大幅下滑47.5%。

官方数据显示房价也在继续下行。中国统计局公布2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,其中70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅的销售价格分别环比下降0.4%和0.6%,全中国新房和二手房房价已分别连跌9个月和10个月。


安邦智库的一份报告指出,尽管二手房市场有了积极的变化,但整个房地产市场逐渐下沉的大趋势,已经很难改变,房地产市场的寒冬还远未过去。

与此同时,3月的中国两会”大力宣传“新质生产力”,寄希望于以此替代房地产等传统行业拉动经济。在市场如此低迷的状态下,这些“新质生产力”概念下的产业,能否匹配和填补体量巨大、上下游产业链漫长的房地产业对于宏观经济和就业原有的贡献?

现状分析:还未触底

4月以来最令人瞩目的房地产新闻是中国龙头房企万科陷入困境。不同于恒大,万科是中国房企中的“好学生”,很早就预判风险,降低杠杆率,在寒潮来袭时没有倒下。但持续的市场低迷,让这家企业也开始求生。

3月28日万科发布2023年报显示,去年净利润121.6亿元,同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元,降幅46.4%。在利润大幅减少的情况下,万科集团管理层已集体降薪。

“万科、金地等‘优质’房企再次面临‘爆雷’危机,碧桂园、恒大等出险房企‘躺平’的情况下,市场的出清还远未实现。”安邦智库报告分析称,这意味着中国地产市场不仅软着陆的“春天”未到,供需失衡的寒冬也远没有过去。对于房地产市场持续下行的长期性需要有充足的准备。

也有专家认为,2024年将是中国楼市触底反弹的一年。

瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛3月在一场媒体会上表示,短期房地产市场还是面临一定风险,瑞银预测在上半年开工和销售面积还会出现下跌,可能在年中的六七月份可能会企稳,下半年可能环比会略有回升,全年预计开工面积还是会下降10%,销售下降5%左右。


地产功与过

中国从1990年代末推行房改,开启了房地产业的“大时代”——时任总理朱镕基宣布,福利分房年代结束,住宅商品化时代开启。

中国银行研究院的报告描述,房地产业具有产业链条长、关联行业多的特征。一方面,房地产开发活动与建筑业生产活动密不可分,房地产开发过程中,通过直接消耗大量建筑材料,带动水泥、钢铁、玻璃、五金、陶瓷、化工等多个制造业发展;另一方面,与住房相关的消费活动将促进家电、家具、家纺等制造业发展。此外,房地产开发和销售还会对物流、金融等第三产业产生较强的拉动效应。


西南证券的研究报告测算更直接——2020 年房地产业的总带动效应之和约为1.71,意味着每增加1单位房地产业的产值,会带动全产业增加1.71个单位的产值。

官方数据显示,过去20年,房地产中国当之无愧的支柱产业——占GDP的7.34%,间接带动的相关产业占9.9%,合计约占GDP的17%。

2020年中国地产行业的增加值达到历史高点,7.5万亿元人民币,约1万亿美元。如果将其看作一个经济体,中国地产行业,大致相当于墨西哥印尼的全国GDP,在全球排15名左右。

不仅比重大,而且对经济增长的贡献率更大。经济学家任泽平在一篇报告中测算,在2000-2020年间,房地产业对GDP增长的贡献率从4.8%波动向上,达到13.9%。

这意味着,当时中国经济比上一年新增的部分中,有七分之一的贡献来自于房地产行业。

同时,地方政府也在这一过程中大举卖地,充实财政;居民买房“上车”,在不断上涨的房价下实现资产增值;各大房企迅速膨胀为千亿,乃至万亿的规模,似乎实现了一个难得的多赢局面。

但问题逐步显现。香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬此前向BBC中文指出了四个问题:银行的贷款给了房地产,制造业科技业拿不到贷款,实体经济虚空;一二线城市高房价,三四线城市高库存,供需错配;地方政府过去过度依赖土地财政,需要转型;保障住房,住房租赁制度还有待完善。
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