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地產觀點: 一周地產點評:炒家稅或重創樓花

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上周加拿大的通脹壓力有所緩解,1月份整體通脹率同比為2.9%,遠低於經濟學家預期的3.3%。


加拿大央行首選的兩項核心通脹指標均出現減速,平均增速為3.35%,較一個月前的3.6%下調,也低於經濟學家預期的3.6%。對於今年面臨房貸續貸的房主和面臨即將到來的選舉的政客來說,這是一個令人欣慰的解脫。




來源:財經郵報(Financial Post)

“我們樂觀地認為,加拿大央行將在今年某個時候開始降息, 希望能早點降息。但這是他們的決定,“特魯多上周在溫哥華告訴記者。

BC省省長戴維·埃比(David Eby)也加入了這一行動,指責加拿大央行通過抵押貸款利息成本“通過推高住房成本來推高通脹”,這可以通過更高的租金轉嫁到租客

這只是指責誰應對國家住房危機負責的又一個手法。請記住,就在幾周前,央行行長Macklem指出,“住房負擔能力是加拿大的一個重大問題,但不能通過提高或降低利率來解決”,而是將責任歸咎於猖獗的人口增長和長期的新增住房供應不足。

對於我們自己陷入的這種自我引發的混亂,不乏替罪羊。實際上,這是超寬松的貨幣政策、過度杠杆的積累、外國資本的湧入、猖獗的人口增長以及幾十年來通過限制性城市規劃和政府官僚主義帶來的建設不足的綜合體現。

根據 2022 年 CMHC 的一份報告,政府對新開發項目收取的費用包括稅費、保修費、市政費、開發費、密度費和許可費,在溫哥華一套 1,000 平方英尺的標准公寓中,每平方英尺規費加起來高達 143 元,因此政府總規費達到 143,000 元。

然而,最近收購了BC省商業房地產評估公司Burgess, Cawley, Sullivan的全球稅務服務提供商Ryan ULC的估計顯示,對於價格為110萬加元的全新溫哥華公寓,政府費用和稅款高達29.25%或327,565加元。(下圖)



資料來源:Ryan ULC

不管你怎麼切,這裡的住房都像香煙一樣被征稅,而且永遠是征稅目標。畢竟,這是一個選舉年嘛。


果然,BC省政府上周公布了炒房稅:如果房產在 2 年內購買和轉售,將征收 20% 的利潤稅。這是對資本利得稅和已經對炒房者收取的活躍業務收入的補充。這最終是一種安撫BC省新民主黨(NDP)選民基礎的稅收,我的意思是,誰會同情一個炒房者呢?

但是,讓我們解開二階效應。根據目前的指導方針,炒房稅將具有追溯力。因此,雖然它要到 2025 年 1 月 1 日才會生效,但它將打擊那些在 2023 年 3 月購買然後在 2025 年 2 月轉售的購買者。

也許更奇特的是這可能對樓花買家產生影響。如果您在 3 年前購買了樓花並計劃在明年完工時出售,那麼您很可能就是BC省政府炒房稅的目標,因為時鍾似乎會在完工日開始滴答作響,而不是您在展示中心簽署購買合同的那一天。

請記住,樓花買家必須存在,他們為新增房供應提供資金。絕大多數開發商如果不預售至少60%的建築物,就無法在BC省獲得建設融資。你需要樓花買家、投資者、投機者,無論你想怎麼稱呼他們,才能讓新的住房供應開始建設。這是為新建築提供資金的模式,無論我們喜歡與否,它都不會改變。

換句話說,如果你想知道BC省政府將在你出售時扣掉20%的利潤,而聯邦政府將拿走另外50%的利潤,這對樓花市場有什麼影響?


如果你不要這些投資者,你就拒絕了大量的新房供應。最終買家將難以填補空白,因為大多數最終買家不想等待 3.5 年才能搬進來,他們希望從現在起 3 個月內搬進來。

我確實想知道 省長Eby和其同僚是否會為樓花買家做豁免。畢竟,近幾個月來,他們已經起草了許多有利於供應的政策,其中包括對獨立屋和以交通為導向的土地進行大規模重新規劃分區。

對於那些在家中密切關注的人來說,炒房占當今總交易的 4%,當您考慮到可能一半是死亡、離婚或工作搬遷的結果時,這個數字很小,所有這些都可以免稅。



毫無疑問,我不是在為炒房者爭取同情,我只是在指出一種稅收將創造負擔能力的想法純屬幻想。我們的住房市場之所以崩潰,是因為前面列出的所有原因,而不是因為某某人決定買一棟破舊的房子,並在周末修復它。

不要因為樹木而錯過森林。

本文由Steve Saretsky提供

加西網地產中心編譯報道

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