麻辣地產點評: 蝴蝶效應:中國經濟vs溫哥華房地產

2024-02-12 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

上周，聯邦政府宣布將外國買家禁令再延長兩年，這意味著至少到2027年前，外國人將繼續被禁止在加拿大購買住宅物業。

財政部長弗裡蘭在聲明中稱：通過延長外國買家禁令，我們將確保房屋被用作加拿大家庭居住的房屋，不會成為投機性金融資產類別。政府打算使用一切可能的工具，使全國各地的加拿大人更容易負擔得起住房。

問題是，這個政策並沒有使住房變得更實惠。可能是因為沒有外國買家，至少不是如政府定義他們的那樣。

自BC省政府於2016年推出15%的外國買家稅以來，外國買家一直不是主流買家，後來在2018年還將外國買家稅提高到20%。很難說稅收減緩了外國買家購房，或者是中國政策制定者在打擊資本外逃，或者可能是兩者的結合。

盡管如此，近年來，外國買家占BC省住宅銷售總額的百分比平均約為所有交易的1%。就在去年聯邦禁令之前，它曾飆升至近 3% 的交易，總共有 450 名外國人跳了起來。

資料來源：Leo Spalteholz

如果你真的想衡量外國買家對加拿大房地產市場的影響，你不能看某人的護照，因為大多數“外國買家”實際上是加拿大公民、永久居民和學生，其中許多人在這裡既沒有收入也不繳納所得稅。然而，他們非常富有，選擇合法地，有時甚至非法地將現金存放在這裡。比如，本地媒體曾報道，價值3100萬加元的溫哥華莊園業主只是一個“學生”。

來源：溫哥華太陽報

上周有記者山姆·庫珀（Sam Cooper）發表了一篇大熱門新聞：一位匯豐銀行（HSBC）銀行人士爆料，揭露助長多倫多房地產泡沫的“假中國收入”抵押貸款的故事。

爆料人是一名加拿大商學院畢業生，他在 2022 年加入多倫多郊區一家小型匯豐銀行分行的抵押貸款審批團隊時，對可疑的住房貸款感到震驚。

居住在多倫多各地的中國移民可以從匯豐銀行獲得抵押貸款，據稱因為是中國的遠程工作中賺取了豐厚的薪水。在一個例子中，安省一名擁有三套房子的賭場工作人員也聲稱在2020年為一家北京公司遠程分析數據賺取了345,000加元。

在其他例子中，一位匯豐銀行抵押貸款客戶聲稱，在中國遠程工作每年賺取 70萬加元，與此同時，這位居住在加拿大的學生還在償還 10,000 加元的學生貸款。

另一位在奧羅拉（Aurora）、萬錦（Markham）和士嘉堡（Scarborough）擁有房屋的婦女，兼職做美發師，聲稱在廣州的“業務經理”工作中賺取了536,280加元。

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最令人震驚的案例是，一名擁有至少四處多倫多房產的女人在2013年開設了她的匯豐銀行Aurora分行賬戶，聲稱自己是“沒有年收入的家庭主婦”。但她在多倫多的賬戶很快就收到了來自多個匯豐中國賬戶的大量電匯，並向第三方支付了用於購買房產的“巨額支票”。

這些案例表明，加拿大金融監管局（FINTRAC） 2023 年研究報告中描述的“多倫多方法”影子銀行已經滲透到多倫多房地產中大約十年了。

然而，在 2020 年，這名女子申請了另一筆匯豐加拿大抵押貸款，聲稱從她在中國的工作中遠程賺取了 763,000 加元。

這種案例將來還會爆出，但你應該了，這些活動都不會被聯邦政府的外國買家禁令所涵蓋。該禁令無助於提高住房負擔能力，但它將為急於在民意調查中重新獲得一些優勢的自由黨政府贏得政治加分。

具有諷刺意味的是，最近中國經濟的下滑將比任何當地政客都更能減緩資本流入加拿大房地產市場。

資料來源：彭博社

據彭博社報道，在長達十年的中國擴張狂潮中收購的新一批海外資產開始進入市場，因為房東和開發商們決定他們現在需要現金來支持國內業務並償還債務，雖然這意味著遭受財務打擊。北京對過度借貸的打擊並非令開發商毫發無損，即使是那些曾經被認為是大玩家的開發商。例如，總部位於廣州的中國奧園集團有限公司的一個部門，根據數據提供商Altus Group的數據，該公司正處於60億美元的債務重組計劃中，去年年底出售了多倫多的一塊地塊，比2021年購買價格低約45%！請看下圖

資料來源：彭博社

如果你想追蹤溫哥華房地產走勢，你所要做的就是緊盯著本地豪華公寓樓花市場，這通常是衡量中國資本流動的一個很好的指標。多年來，它一直在苦苦掙扎，幾座著名公寓中以高價購買的買家現在正遭受著重大損失。

曾有人說，一只蝴蝶煽動翅膀，大洋彼岸也能感受到。。。

本文由Steve Saretsky提供

加西網地產中心編譯報道