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地产观点: 蝴蝶效应:中国经济vs温哥华房地产

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上周,联邦政府宣布将外国买家禁令再延长两年,这意味着至少到2027年前,外国人将继续被禁止在加拿大购买住宅物业。


财政部长弗里兰在声明中称:通过延长外国买家禁令,我们将确保房屋被用作加拿大家庭居住的房屋,不会成为投机性金融资产类别。政府打算使用一切可能的工具,使全国各地的加拿大人更容易负担得起住房。

问题是,这个政策并没有使住房变得更实惠。可能是因为没有外国买家,至少不是如政府定义他们的那样。


自BC省政府于2016年推出15%的外国买家税以来,外国买家一直不是主流买家,后来在2018年还将外国买家税提高到20%。很难说税收减缓了外国买家购房,或者是中国政策制定者在打击资本外逃,或者可能是两者的结合。

尽管如此,近年来,外国买家占BC省住宅销售总额的百分比平均约为所有交易的1%。就在去年联邦禁令之前,它曾飙升至近 3% 的交易,总共有 450 名外国人跳了起来。



资料来源:Leo Spalteholz

如果你真的想衡量外国买家对加拿大房地产市场的影响,你不能看某人的护照,因为大多数“外国买家”实际上是加拿大公民、永久居民和学生,其中许多人在这里既没有收入也不缴纳所得税。然而,他们非常富有,选择合法地,有时甚至非法地将现金存放在这里。比如,本地媒体曾报道,价值3100万加元的温哥华庄园业主只是一个“学生”。



来源:温哥华太阳报

上周有记者山姆·库珀(Sam Cooper)发表了一篇大热门新闻:一位汇丰银行(HSBC)银行人士爆料,揭露助长多伦多地产泡沫的“假中国收入”抵押贷款的故事。

爆料人是一名加拿大商学院毕业生,他在 2022 年加入多伦多郊区一家小型汇丰银行分行的抵押贷款审批团队时,对可疑的住房贷款感到震惊。

居住在多伦多各地的中国移民可以从汇丰银行获得抵押贷款,据称因为是中国的远程工作中赚取了丰厚的薪水。在一个例子中,安省一名拥有三套房子的赌场工作人员也声称在2020年为一家北京公司远程分析数据赚取了345,000加元。

在其他例子中,一位汇丰银行抵押贷款客户声称,在中国远程工作每年赚取 70万加元,与此同时,这位居住在加拿大的学生还在偿还 10,000 加元的学生贷款。

另一位在奥罗拉(Aurora)、万锦(Markham)和士嘉堡(Scarborough)拥有房屋的妇女,兼职做美发师,声称在广州的“业务经理”工作中赚取了536,280加元。


最令人震惊的案例是,一名拥有至少四处多伦多房产的女人在2013年开设了她的汇丰银行Aurora分行账户,声称自己是“没有年收入的家庭主妇”。但她在多伦多的账户很快就收到了来自多个汇丰中国账户的大量电汇,并向第三方支付了用于购买房产的“巨额支票”。

这些案例表明,加拿大金融监管局(FINTRAC) 2023 年研究报告中描述的“多伦多方法”影子银行已经渗透到多伦多地产中大约十年了。

然而,在 2020 年,这名女子申请了另一笔汇丰加拿大抵押贷款,声称从她在中国的工作中远程赚取了 763,000 加元。

这种案例将来还会爆出,但你应该了,这些活动都不会被联邦政府的外国买家禁令所涵盖。该禁令无助于提高住房负担能力,但它将为急于在民意调查中重新获得一些优势的自由党政府赢得政治加分。

具有讽刺意味的是,最近中国经济的下滑将比任何当地政客都更能减缓资本流入加拿大房地产市场。




资料来源:彭博社

据彭博社报道,在长达十年的中国扩张狂潮中收购的新一批海外资产开始进入市场,因为房东和开发商们决定他们现在需要现金来支持国内业务并偿还债务,虽然这意味着遭受财务打击。北京对过度借贷的打击并非令开发商毫发无损,即使是那些曾经被认为是大玩家的开发商。例如,总部位于广州的中国奥园集团有限公司的一个部门,根据数据提供商Altus Group的数据,该公司正处于60亿美元的债务重组计划中,去年年底出售了多伦多的一块地块,比2021年购买价格低约45%!请看下图



资料来源:彭博社

如果你想追踪温哥华地产走势,你所要做的就是紧盯着本地豪华公寓楼花市场,这通常是衡量中国资本流动的一个很好的指标。多年来,它一直在苦苦挣扎,几座著名公寓中以高价购买的买家现在正遭受着重大损失。

曾有人说,一只蝴蝶煽动翅膀,大洋彼岸也能感受到。。。

本文由Steve Saretsky提供

加西网地产中心编译报道



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