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中國三四線城市的房價 真頂不住了…

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01


三四線扎堆救市

在北上廣深拉開新一輪全面救市大幕之下,中心城市忙著放松和取消限購。


而對於大多數工具箱中本就沒有什麼招數可使的三四線城市來說,扎堆補貼也開始了。

幾乎每天都有幾個三四線城市發布救市措施,僅過去兩天裡就有十多個。

比如貴州六盤水、江西上栗、四川資陽、江西龍南、貴州黔南、廣西崇左、河南商丘、廣西賓陽、安徽宿州、江西九江、青海西寧、四川長寧、遼寧海城、湖南郴州、湖北孝感、安徽利辛等等。

招數還是老樣子,要麼給購房補貼,要麼給購房折扣,要麼加大商品房折扣力度,要麼補契稅等。

其中也有新穎招數,比如江西九江就發明了買房抽獎活動。這可不是開發商樓盤的砸金蛋,獎勵你一套餐具、一個水杯、一部手機的那種小型抽獎活動,而是大型抽獎活動,最高獎勵50萬。

九江市發布的《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若幹措施的通知》中提出:

九江將在市中心城區開展“買房抽大獎”活動,2023年10月1日至2024年12月31日期間,每完成新建商品住房網簽1000套,組織開展一期抽獎活動(原則上不超過6期)。每期抽獎活動設特等獎1名(獎勵50%購房款同等現金,最高為50萬元)、一等獎2名(獎現金20萬元)、二等獎3名(獎現金10萬元)、三等獎20名(獎現金5萬元),抽獎活動以具體文件為准。

為了樓市,這些三四線城市可謂是絞盡腦汁了。



02

肅殺的三四線城市

沒辦法,出來混遲早要還的。

上一輪牛市期間,在一二線城市引領下,在去庫存口號之下,在貨幣超發之下,特別是在貨幣棚改之下,三四線城市瘋狂跟漲,即便是人口流失,根本沒有上漲動力的城市,也開啟了快速上揚。

這是很多人不理解,為何自己的城市要產業沒有產業,要經濟沒有經濟,要人口沒有人口,為何房價卻能奇跡般上漲的根本原因。

所謂貨幣棚改,簡單理解就是,央行印專項錢給政策性銀行(國開行),國開行拿著這筆錢貸款給地方政府,地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地,棚改戶居民拿著錢,去購買新房。



棚改之下,一方面減少了供應,另一方面增加了需求,雙重作用之下,房價水漲船高。

然而,隨著2018年國家發改委一聲令下,這一支撐三四線城市房價的基石,劇烈晃動。

2018年年末,國開行明確表態:

棚改實行差異化處置:對於庫存充足,房價上漲壓力小的城市,仍采用貨幣棚改;對庫存不足,房價上漲壓力大的城市,采用安置房棚改法。

態度轉變之下,山西2019年棚改量較2018年下跌了72%,山東、河南、新疆、湖南、貴州、吉林、黑龍江、遼寧、寧夏、海南均大跌。四川下跌了21%。



只有又疊加了三年疫情,全國樓市進入了調整周期,三四線城市更是瘋狂調整。

2021下半年,中國商品房市場一片肅殺,成交量呈現跳水態勢。包括北上廣深在內的一線城市,成交量也大不如從前。





房價方面,去年下半年開始,全國城市的跌幅面積不斷擴大,到去年四季度,全國有90以上的城市房價在下跌。

因為房價不斷下跌,去年開始有數十個城市明確出台了限跌令,還有不少城市雖然沒有發布明文,但實際也在執行限跌令。

去年12月份至今年3月份,跌幅有所收窄,4月份之後又不斷擴大。

國家統計局披露的最新8月份數據顯示:

70個大中城市,新房有52個環比在下跌,也即72%的城市新房在調整。同比46個城市在下跌,也即一大半的城市新房價格至少低於一年前。

70個大中城市二手房環比同比均66個在下跌,也就是說有94%的城市二手房價格在跌,且有94%的城市房價至少低於一年前。


這其中,三四線城市幾乎全部淪陷,也即三四線城市房價幾乎全面進入了調整周期當中。



制圖:城市財經;數據:國家統計局

我們都知道,我們的城市太過依賴房地產經濟,房地產一蕭瑟,很多城市都受不了。

所以從去年開始,三四線城市就進入了瘋狂救市當中,各種五花八門的招數都用上了,比如農產品抵房,買房送豬,鼓勵領導帶頭購房,鼓勵農民購房等等。

去年媒體曾公開報道,廣西玉林為了推動農民買房,將賣房任務攤派給了公務員,納入政績考核。有公務員去村裡上門挨家挨戶推銷房子。

然而,所有的招數,在大勢面前沒有任何作用,就像一個小石子扔進了一面湖泊,漣漪都很難看出來。

03

難回頭的三四線城市

三四線城市的瘋狂調整,貨幣棚改的戛然而止只是導火索,本質還是自身的經濟、產業和人口根本支撐不起高漲的房價,再加上天量的庫存。

第一,產業羸弱,經濟羸弱。

中國的城市發展基本都依賴政策,而且過去十幾二十年,好的政策都給到了中心城市。更重要的是,像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陝西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區紛紛開啟了強省會模式。


好的產業省會優先,優質的教育、醫療、公共交通等資源,也是省會優先。普通的三四線城市,根本分不到一杯羹。

以四川省來說,省會成都GDP超過兩萬億,占四川省GDP的超三分之一,是第二城綿陽的5.7倍。可以說,四川21個城市,其余20個城市都是陪襯成都。



制圖:城市財經;數據:四川省統計局

湖北稍微好一些,武漢1.89萬億GDP之下,還有襄陽、宜昌兩個5500億以上級別的城市。



制圖:城市財經;數據:湖北省統計局

經濟的興盛之下的房地產興盛,才有意義。反過來,房地產興盛帶動經濟興盛,則則虛假繁榮。

換句話說,沒有產業和經濟支撐的樓市,是黃粱一夢,早晚有夢醒的時候。

第二,人口不斷流失。

除了經濟、產業外,人口這個樓市根本基座晃動,也是三四線城市調整無法扭轉的根本原因。

目前公布2022年人口數據的286個中,人口增長的城市只有128個,兩個持平,156個城市人口在減少。

人口減少城市數量占了一大半,絕大多數都是三四線城市。



制圖:城市財經;數據:各城市統計局

第三,天量庫存。

過去幾十年,房地產全速發展,一二三四五線城市的住宅建築拔地而起。

黃奇帆曾透露,中國房子嚴重過剩,沒有必要繼續修建,沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一組數據,全國共有6億棟建築。

雖然這些建築包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等,但一般來說,城市的住宅(商品房、住宅、小產權房、工業宿舍)占比都在一半以上,農村的建築中絕大部分都是住宅。

以此估算,屬於居住性質的房屋應該有4億棟左右,換算成套數,就是個天文數字。而這些多余的房子,大多都集中在廣袤的三四線城市。

產業與經濟羸弱、人口不斷減少,庫存沒法消化,這個結該怎麼解?

所以,本號一直在強調:越來越多的三四線城市,房價會“鶴崗化”,不可阻擋。
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    共有 35 人參與評論    (其它新聞評論)
    評論4 游客 [順.此.久.藏] 2023-10-02 14:12
    評論 3 寫道:
    加拿大人口在增長

    yeah but most of them are poor
    評論3 游客 [名.專.武.帷] 2023-10-02 08:51
    加拿大人口在增長
    評論2 游客 [序.何.系.弟] 2023-10-02 00:02
    馬上溫哥華也會這樣!
    評論1 游客 [此.成.武.者] 2023-10-01 20:16
    出台政策:把2000年以前建造的房屋法定為老危舊屋,必須拆遷重建。又會迎來新一輪的房事高潮............
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