房屋出租: 租客母親跳樓房屋變凶宅?索賠80萬

2023-09-27 | 來源: 看看新聞 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

房客林女士的母親患有精神疾病，在女兒租住的房內跳樓身亡。

對此，房東張先生覺得自己租給林女士的這套房子變成了“凶宅”，在後期房產租售中出現了貶值，產生了損失。

為此，他將房客林女士告上了法院，索賠房屋貶值損失80萬元。

近日，上海市浦東新區人民法院對該起房屋貶值索賠案進行了一審判決。

房東：房產出售時才得知房子成“凶宅”

張先生名下有一套房屋，從2016年起他以每月7000元人民幣的價格出租給了林女士。

張先生表示，在雙方租賃關系存續期間，林女士於2019年3月接她的母親到了該房屋同住。

僅過了半年，林女士的母親就從租住的房屋陽台跳樓輕生。

事發後，林女士還故意向他隱瞞這個情況，並於事發當月就解除了房屋租賃關系。

張先生還告訴上海法治報，2021年4月，他將上述房屋出售給李先生，約定轉讓價款為900萬元。

然而李先生在買下的新房與保潔員攀談過程時意外得知，這套剛買下的新房2019年曾有人從屋外陽台跳樓自殺。

李先生認為，該房屋原房主張先生在明知其准備將該房屋作為婚房使用的前提下，非但沒有披露該房屋發生過自殺事件，反而刻意進行隱瞞，違反了誠實信用原則構成欺詐，導致他基於重大誤解的前提下購買了這套房屋。

因此，李先生將張先生告上了法院。雙方經過庭外調解，張先生最終以降低房屋轉讓價款80萬元的條件與李先生達成和解。

張先生表示，自己也是在與李先生的訴訟中才知曉發生在自己曾經外租過的這套房子中有他人墜亡的事件。

他認為，林女士承租了這套房屋後，在未告知房東的情況下將患有精神疾病的母親接來居住，違反了合同的約定。

在租賃關系存續期間，林女士母親輕生墜樓，林女士作為實際承租人沒有盡到對房屋的保管義務，也未盡到對其母親的看管責任，而事發後林女士又加以隱瞞未將該起情況告知於房東方，導致他在後續出售該房屋時產生了直接損失，並額外產生兩次訴訟的律師費。

因此，林女士對上述房屋構成“凶宅”負有責任，應當賠償他所遭受的損失。於是，張先生將林女士告上了法院，要求賠償房屋貶值損失80萬元以及律師費14多萬元。

房客林女士：事發後已告知房東

對於原房東張先生的說法，林女士並不表示認同。她告訴上海法治報，首先，就損害事實而言，張先生所謂的損害結果是對李先生降價80萬元出售房屋，而這筆80萬元的金額並非基於法院的生效判決，而是雙方庭外私下商議達成的和解金額，她無法確認該金額的真實性與合理性，因此，張先生沒有充分證據證明損害結果。

其次，即使有80萬元人民幣的損失存在，但該賠償是基於李先生因為張先生刻意隱瞞行為而主張，因此張先生損失的直接原因是他自身隱瞞了房屋狀況而買賣房屋，李先生的請求以及張先生所謂的損失均與身為原租客的她毫無關聯。

林女士還強調，自己並沒有故意隱瞞母親的死亡。她表示，李先生買受房屋僅一個月便知曉房屋的具體情況，而張先生作為房屋所有人，在事發兩年之後卻說自己毫不知情，還是在房屋交易時從下家手裡得知了情況，顯然有悖常理。

事實上，她在事發後就將此事告知了房東張先生，並以房屋押金和另行支付3100元的方式與張先生就租房事宜全部處理完畢，雙方此後再無爭議。

最後，林女士認為，張先生所謂對“凶宅”的恐懼是基於社會習慣、風俗的生活禁忌，不屬於法律淵源。現在張先生基於“凶宅”主張損失，相當於把個人生活禁忌上升到公序良俗的高度，完全沒有法律依據。

法院：房客無過錯

自願補償10萬元

上海浦東新區法院審理後認為，本案系財產損害賠償糾紛應適用過錯責任歸責原則須具備四個構成要件：

行為人實施了某一行為

行為人行為時有過錯

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受害人的民事權益受到損害

行為人的行為與受害人的損害之間有因果關系

關於是否有損害事實。雖然“凶宅”並非法律概念，而只是一種生活禁忌，但在現實的房屋交易中，房屋內有非正常死亡的情況發生確實會對購房者的購買意願或對出售房屋的具體價格產生影響，本案中確可認定房屋因林女士母親墜亡而有部分降價損失。

但張先生主張的降價80萬元並非直接損失，且是張先生與買房人庭外協商的結果，具體的損失需綜合相應舉證和過錯情形等案情進行認定。

至於林女士是否存在過錯，上海浦東新區法院表示，首先，張先生主張林女士承租房屋後擅自將其患有精神疾病的母親接來居住違反合同約定，但無論是合同約定抑或是法律規定均未對此有禁止性條款，故張先生該主張並無依據。

其次，張先生主張林女士因其母親自房屋陽台墜亡而未盡到對房屋的保管義務，也未盡到對其母親的看管責任，但林女士母親墜亡這一事件非林女士所能控制，該行為也大大超出了林女士所應承擔的合理注意義務的限度范圍，且過錯作為可歸責的事由，在於其本質上的不正當性或不良性，且應以客觀的行為標准衡量行為本身是否應受非難性。就林女士母親墜亡及給張先生帶來的影響而言，林女士對此並不具有不正當或不良的心理狀態和客觀行為，不具有受非難性。

再者，張先生主張林女士向其隱瞞母親自房屋陽台墜亡的情況且其在售賣房屋時仍不知曉墜亡之事，對此，綜合雙方在事發後便解除租賃關系、張先生在事發一年半後出售房屋且期間從未向林女士提出異議或主張賠償、下家在交易過程中便知曉墜亡之事等具體案情，張先生上述說法不盡合理，張先生亦無相應證據佐證其意見。因此，本案中難以認定林女士具有過錯。

據此，本案並不具備侵權責任的構成要件，張先生要求林女士賠償的訴訟請求缺乏依據，法院實難支持。另，考慮到意外事件的發生，林女士自願補償張先生10萬元，是對自身權利的處分，於法不悖，法院予以准許。（文中均系化名）

相似案例

其實類似案例早在幾年前就發生過。

據北京晨報報道，王女士的父親從女兒承租的房屋中墜樓身亡，房東張先生認為該事導致其房屋成為凶宅，故將王女士告上法庭，索賠房屋貶值損失12余萬元。2016年3月31日上午，此案在北京通州區法院台湖法庭開庭審理。

據悉，張先生的房屋位於北京通州區某小區6號樓12層。去年5月，他將房屋出租給王女士使用，雙方約定每月租金3600元，租期1年。此後，王女士71歲的父親居住在此。去年9月，老人從承租房屋窗台墜樓身亡。

房東張先生表示，今年春節後，他將該房屋出租信息掛至房屋中介網站對外出租，至今未租出。因為王女士父親的墜樓，使得該房屋成為“凶宅”。由於房屋求租者均不願承租該房屋，導致該套房屋至今空置。由此，張先生認為，王女士應對該房屋的貶值損失承擔賠償責任。

張先生的妻子李女士在庭審時表示，房屋原本出租給王女士，但對方轉借給其父親。雙方租房合同明確約定，不得擅自轉租、轉借房屋，否則就要承擔違約責任。

而王女士方的律師提出反訴，稱原告沒有任何證據就稱被告對父親照顧不周，導致老人自殺這給她造成很大的精神傷害，向原告張先生一方提出15萬元的精神損失費。

但法官並沒受理反訴請求，稱兩件事不是同一個法律關系。被告可另行起訴。

王女士一方的律師表示，根據警方出具的證明，老人屬於“高墜死亡”，並未定性為自殺。老人也無任何精神類疾病。且人是在屋外死亡，房屋與一般的凶宅有本質的區別，因此沒有給原告造成損失。

此外，王女士一方的代理律師還當庭提交了開庭前一晚用手機拍攝的視頻，顯示涉案房屋的電表在轉動，門前擺放著鞋子，這表明有人居住。該代理律師還稱，租房時未限定房屋的使用方式，王女士將房屋給父親居住是盡孝並非轉借，且她未讓老人獨居。

李女士承認房屋於今年3月對外出租，但稱不能因此否認房屋的貶值損失。她說，相同戶型的房屋租金至少4000元，但該房屋租金才3500元。而被告與父親租住在同一個小區，該房屋就是特意給其父親租住的，就是轉借，屬於違約行為。

庭審最後，雙方均表示願意調解。此案未當庭宣判。

同樣在北京，據北京晚報2019年1月3日報道，家住北京西城區的張阿姨已經退休，她在該區有一套一居室的房子閒置，便想對外出租，收點租金補貼生活。因為地段好，房子雖說面積不大，但每月也能租5000余元。

為保險起見，張阿姨和一家大中介公司簽訂了合同，先出租一年。中介公司還承諾，無論是否租出去，簽約10天內，都會按約定的標准給她租金。這讓張阿姨覺得心裡挺踏實。

中介只用了半個月時間，就為張阿姨的房子找到了租戶。可讓人萬萬沒想到的是，租戶一家三口剛住了半年，竟然出事了。據悉，租戶的兒子沉迷賭博，為了籌集賭資又身陷套路貸，最終因無力償還走投無路，跳樓自殺，結束了自己年輕的生命。

委托中介公司出租自家的房子，沒想到租戶的兒子跳樓身亡，租戶也一走了之。張阿姨的房子成了“凶宅”，租不出去。張阿姨認為中介公司有責任，索賠房屋貶值費60萬元。

對此，中介公司辯解說，承租人兒子的自殺事件非中介公司對房屋的管理義務導致。即便張阿姨的房子因此貶值，也不是中介公司造成的。在自殺事件發生當日，工作人員就打電話把承租人兒子跳樓的消息及原因告訴了張阿姨，約張阿姨第二天來面談。但張阿姨當時正在外地旅游，事隔一個月後，中介公司約談張阿姨和承租人，商量賠償的事，張阿姨要求承租人賠償12萬元，承租人不同意，讓張阿姨去走法律途徑解決。

最終，北京西城區法院判決駁回了張阿姨的訴訟請求，二審法院也維持了這個結果。法院認定，中介公司只是受張阿姨委托找租戶、收租金，對於租戶兒子跳樓既無法預見，也無過錯。因此，她要求中介公司賠償房屋貶值損失60萬元沒有事實及法律依據，不承擔賠償責任。法院駁回了張阿姨的訴訟請求。

各位，你們對此怎麼看？