馮侖：中國房地產進入後開發時代,轉變認知是關鍵

2023-09-24 | 來源: 馮侖風馬牛 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

2022年底2023年初，隨著疫情防控政策放開，市場才發現真實需求已經遠遠不足，尤其是二三四線城市，供給側的樓盤項目很多，銷售不暢，一下子在短期給房地產企業帶來巨大的資金周轉壓力。

我們通常說房地產市場還有巨大的剛需，但很少對剛需細分。剛需應該再分兩類：一類是有錢的剛需，可稱為剛購。經過三年疫情，這一類群體在減少；另一類是支付能力不足的剛需，其最佳路徑是轉入住宅租賃市場。

經過三年疫情疊加經濟下行，就業總體不振，住宅市場剛購級的剛需明顯萎縮，購房者斷供的現象時有發生，疊加三條紅線等產業政策加碼，導致大公司暴雷現象增多。

基於國際經驗，即便是全球500強企業，暴雷也很正常，不必過於擔心，我們應該堅持走市場經濟之路，核心是建立一條市場化的消化機制，我稱之為「辦喪事機制」。我們不能只習慣於「辦喜事」，歡迎一家家公司掛牌上市，也要准備好「辦喪事」，市場總有企業經營不善，不得不退出市場，有生有死才是健康的市場。

因此，住宅地產行業如今在保交樓的基礎上，要多用市場化的手段來應對房企暴雷問題，比如讓企業的資產市場化打折處置，公司也可以合法合規地破產清算，不良資產在金融市場開放買賣交易等。

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「因城施策」難以治本

面對住宅地產的困境，現在有個提法是因城施策。我不主張采用「因城施策」手段來重新刺激住宅市場。因為住宅已經進入到減量減速階段，就如同年輕人過了青春期就不會再長個兒，身高會封頂，變成「橫著長」。

因此，我們必須明晰一個判斷：不要再對住宅地產保有規模增長的幻想，房地產市場未來的增長是「橫著長」，更大的空間屬於物流倉儲等其他地產品類。

基於這個判斷，地方政府對老百姓的需求和地產企業都不要再過分管制，要讓市場成為真正的市場，關鍵是恢復市場信號的准確性，老百姓想買就買，公司想開發就開發，誰有問題就暴雷，按照市場過程破產，政府采取現房銷售或相關等措施避免老百姓買到爛尾樓即可。只有「城投」的問題才需要政府介入，因為那是政府投資的，城投公司很多也不是以盈利性為標准，涉及公共服務，流動性也不高，這一部分才真正需要政府來管。

與此相應，政府稅收應該著眼於新的房地產業態，比如物流倉儲和醫療健康，後開發時代的房地產主要是以租金為核心，以資產管理和運營為核心，這些資產價值越來越高時，政府可以征收房產稅。政府要盡早擺脫對土地財政的依賴，改變稅收結構，優化產業，增加房地產以外的稅源。

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總之，核心是讓市場發揮資源配置的決定性作用，激活企業家精神。

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地產企業要更新認知

從房地產企業來看，要看到未來轉型的方向。

對原來的住宅地產企業，一種轉向垂直領域，做細分市場的產品，比如藍領公寓、女性公寓、老年公寓；一種是橫向細分，比如扎根某一個城市。還有一種跨界創新，比如在日本(专题)做住宅最好的企業不是傳統開發商，而是豐田房屋、松下房屋，未來房屋會更加智能化，中國未來也可能產生華為(专题)房屋、小米房屋等。

對住宅以外的地產企業，像物流倉儲中的冷鏈、數據中心、智能倉庫等，這些企業現在都活得很好；大健康領域的房地產企業，以及運營園區的房地產企業等也都活得很好；房地產科技公司、服務公司等，比如Airbnb，以及專門做寫字樓的SaaS平台幫助管理大樓物業、收費、機電、出租等；房地產的交易平台，比如像貝殼、鏈家等交易平台，以及專門做租賃的出租平台等；此外還有房地產金融等，都有很大的空間。這都是後開發時代的房地產，大有可為。

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消費者信心與就業基本面高度相關

要想恢復消費端對房地產的信心，不是通過房價穩定就能全部解決的，核心還是依靠就業和經濟增長。

如果老百姓能充分就業，公司發展得好，員工能得到加薪，老百姓很快就想買房改善，人們對美好居住的需求還遠遠沒有得到滿足。只要經濟的基本面進入到一個穩定增長階段，住宅的需求還是恢復，甚至不排除再有所上漲。