买房卖房: 美加息vs中国降息美国买房划算吗

2023-08-25 | 来源: 财经五月花 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

截至8月25日，美国10年期国债名义利率也已突破4.31%，中国10年期国债收益率下破2.6%，中美利差已进一步扩大至170个基点以上

“最近半年来，来问询美国楼市的中国买家越来越多，有些时候险些变成了抢房大战。”美国房地产公司Centermac realty经纪人严沁说道，“有些人在房屋开放日前一天就早早蹲点，有人不断提高购房现金比例，有人甚至为卖家手写‘购房情书’以表诚意。总之，大家为了买房真是花式百出。”

中国买家在美置业的需求增大，也让严沁的工作时间不断拉长。不仅如此，他业务覆盖的地区也不断扩大。“像我之前主要负责洛杉矶(专题)老华人(专题)区，但现在业务范畴都要扩展到整个加州(专题)了。最近有一次我带客户看房，甚至都有点像带客户来加州观光旅游。来问询的人多了，需求也自然多种多样，有购置资产安家（电视剧）的，有纯粹为了投资的，这需要我们提供尽可能多的房产投资策略。”他说。

这仅是中国买家在美购房激增的缩影。美国全国地产经纪商协会（NAR）的最新数据显示，2022年4月到2023年3月，大中华地区（即中国内地、中国香港(专题)和中国台湾(专题)）再次成为美国楼市购房者的最大海外来源地。在所有海外买家中，购房量占比达13%，较一年前提高了一倍多。这也是时隔三年后，中国买家再度重回购房量首位。

截至8月25日，美元指数已连续多日站上103关口，去年10月曾逼至113高位；美国10年期国债实际利率已接近2009年以来的最高水平。

强美元、高利率环境下，中国买家却重返美国楼市。

从购房总额方面来看，2022年4月到2023年3月，大中华地区仍是美国楼市最大的海外买家，购买总额达136 亿美元。不仅如此，大中华地区买家购买房屋的中位数（即将某个地区的房价按照从小到大的顺序排列，取中间价位的房价作为中位数）价格为72.32万美元，几乎是美国房屋中位数价格的两倍。大中华地区买家购买房屋的平均数价格123.45万美元。

这与外国人在美国购房的走势相悖。上述数据还显示，在截至3月的12个月内，外国买家购买的美国住宅额达533亿美元，同比下降9.6%。外国买家在美国购房量降至2009年以来最低。

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美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武认为，住房市场是最直接受到美联储高利率政策影响的经济领域，高利率环境挫伤了美国楼市需求，但同时也减少了美国楼市供给，进而导致美国房价小幅调整。美国楼市和美联储政策是一个互为影响的关系，一旦美国楼市使美国经济衰退迹象加剧，或威胁金融稳定，美联储的货币政策将会有所放松。“如果按当前市场环境推算，美联储或在2024年初开启降息周期，房贷利率将从高处回落，这将有望带动美国房地产市场回暖。”他说。

在洛杉矶居住了20年的地产经纪人、Re/Max（瑞麦地产）的萧兰（Gloria Xiao）表示，美联储加息、降息对楼市影响很大。与此同时，也应关注美国经济对楼市的影响，如果衰退来临，则有可能引发断供潮。不过，整体来看，由于银行给房屋贷款都设了若干的限制，目前再次出现大规模次贷危机发生的可能性比较小。

中国买家激增

横向对比，2022年4月到2023年3月，从购房数量角度来看，中国买家在外国买家的购房量占比约为13%，高于与美国接壤的墨西哥（11%）和加拿大(专题)（10%）。不仅如此，如果与中国人口数量相近的印度(专题)比较，中国买家的这一比例要比印度买家高出6个百分点。其他外国买家的占比均不超过3%。

纵向对比，这也是中国买家在2020年后重新成为美国楼市的最大买家。2021年、2022年，在外国买家中，中国买家在外国买家的购房量占比仅为6%。如果拉长时间轴来看，中国买家占比最高值出现在2014年-2015年，达16%。在2020年后，这一比例逐年下滑。

从购房价格角度来看，中国买家在美购房的平均数与中位数价格均为海外买家中最高，分别达123.45万美元和72.32万美元。相较而言，墨西哥买家在美购房的平均数与中位数价格仅为44.88万美元27.81万美元。

从价格指标上来看，2022年4月到2023年3月，中国买家在美国的购房总额达136 亿美元，约是去年及前年同期的2倍、3倍。不过，仍较2017年的317亿美元峰值有不小距离。

不仅如此，近年来，中国买家在美购房的平均数与中位数价格亦逐渐走高。2020年-2022年，中国买家在美购房的平均价格分别约为62万美元、71万美元和101万美元。以此估算，目前中国买家在美购房的平均数约是2020年同期的两倍。2020年-2022年，中国买家在美购房的中位数价格约在45万美元-47万美元之间，是当前中位数的六成左右。