人多钱傻的城中村，开发潜力到底有多大？

2023-08-07 | 来源: 钛媒体APP | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

图片来源@视觉中国

文 | 湾流经济评论

隐匿在繁华城市中的城中村，突然处在聚光灯下。

仅仅在7月，政策和市场，开始同时挖掘起了城中村这块处女地。

第一条是来自政策层面，7月21日召开的国常会，要求在超大特大城市，实施城中村改造，并鼓励和支持民间资本参与；

第二条是市场层面，说之前靠收租的深圳城中村“村民”，开始杀入创投。最近募不到钱的各种VC，都开始找深圳村民要钱了。

很多人不明白，为什么政策和市场，都同时开始在挖掘城中村？

湾流经济评论认为，当下最大的富矿和最有价值的存量资产，其实就藏在城中村里面。

城中村，比你想象中更有钱

城中村，顾名思义是城市里的村庄，是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。

过去几十年，中国城镇化的狂飙突进，让一众城市迅速扩张，城市边界不断蔓延，在城市内部形成了大量城中村。

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目前，全国的城中村规模数量在5万左右，像“北上广深”这四大一线城市，“城中村数量多”，“村民有钱”仍是留给外地人的第一印象。

以深圳为例，这个城市容纳了2000万的人口，其中有超过一半人住在城中村。市区那些被高耸的写字楼包围着的低矮楼群，成为许多打工人下班后的归宿。

伴随改革开放的脚步，深圳走上快速城镇化道路。当地村民的土地被征收后，开始用原有积蓄和赔偿款 “耕种”一种新的“经济作物”——楼。在“耕楼”热潮中，“三天建一层”不再是神话，一栋栋村民自建楼拔地而起，这些楼主要出租给了外来的新移民。

自此，城市开始包围自然村庄，农民转身成为房东，城中村由此诞生。短短几十年，深圳便从人口不过几万人的小渔村，一跃成为人口超千万的特大城市。

深圳绝大部分城中村在这一波波城市化浪潮中赚得盆满钵满。后来，各村还成立了社区股份合作公司，将村民的财富资产再推上一个台阶。

据深圳市国资委2021年统计，深圳有近1000家村集体社区股份公司，总资产近2500亿，其中净资产超1200亿，拥有超过1亿平方米物业，年收入超220亿元，年利润近100亿元。

当然，真正让深圳城中村成为资产航母的原因是不断上涨的房价。2000年到2020年，20年间深圳的平均房价涨了14倍。很多城中村原住民的家中或出租屋门口，供奉着土地神，两侧的对联上写着“土可生财，地能出金”。

2019年，曾经深圳最大的城中村白石洲启动拆迁工程，此时白石洲旁边华侨城的房价每平米超过10万。旧改签约开始后，一条“白石洲拆出1878个亿万富翁”的消息在网上疯传。

据《深圳城中村资源大全》一书统计，深圳原住民总人数约为56万人，他们的总资产超过3万亿，接近深圳2022年一年创造的GDP。所以说，深圳的有钱人都藏在村里。

然而，多年以来，受益于房地产行业上行周期，深圳社区股份合作公司通过地产开发、园区运营等方式积累了大量资金，并以物业租赁等形式维持收入，额外收益则以传统的银行存款理财为主，大量闲置资金都放在银行“趴账”。

因此，如何唤醒沉睡的集体资金，既有效保值增值，推动集体经济转型，又促进深圳产业发展，成为关注焦点。

深圳相关部门想方设法引导股份合作公司探索多元金融类投资方式，拓展营收渠道。而创投，便是重要探索之一——既能引导这部分资金流入深圳“20+8”产业领域，也有助于缓解深圳本地创投行业的募资难题。