戛然而止！樓市回暖就這樣中斷了

2023-03-14 | 來源: 財經白話專欄 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

在分析2月份熱點城市新房與二手房成交量集體上漲的文章中，我特別強調過，2月份的成交量走高，主要在於去年是低谷，低谷之後必然是反彈。

隨著宏觀大環境相對改善，壓抑了許久的需求在這個春天得以釋放。所以，才有了熱點城市成交量整體走出低谷的現狀。但走出低谷，並不代表就復蘇了。

關鍵還得看韌性，也即能否持續發力。

從目前機構披露的3月份第一周的數據來看，原本有所起勢的勢頭，貌似戛然而止了。

以廣州來看，根據廣州中介的口述，3月份似乎突然不行了。春江水寒“中介”先知，畢竟他們才是親臨市場的人。

根據“廣州房產”披露，最近一周廣州的新房到訪量和成交量整體出現了下滑。

南部：番禺整體熱度回落，來訪和成交雙跌的項目占到60%。北部：花都、從化市場冷卻加劇，來訪數下降的項目占區域8、9成。中心：天河、海珠、荔灣、白雲市場都有不同程度的降溫。白雲稍微好點。東部：黃埔、增城市場熱度總體下滑。

杭州的中介，也同樣有此感歎，看房的人變少了。

第1周，杭州新房成交量2049套，環比降了32%；二手房成交還在漲，但和之前一周的數據相差不大。

2月份成交量大漲的青島，最近兩周成交量在持續。

上周青島新建商品住房（3月6日-3月12日）共成交1933套，環比跌12.06%；成交面積23.25萬㎡，環比跌12%。

02 | 全線回調

昨天和我一個在某頭部民營房企工作朋友也在說這事，我說從最新看到的一些消息來看，熱點城市的回暖在3月份似乎戛然而止了。

他則直接告訴我，不用看，他所在的房企的一線情況，銷量不是斷崖，而是直接停了。

之後，我又查詢了其他幾個熱點城市的數據，發現最近的成交量似乎都在下滑。

2月份新房成交量環比翻倍的重慶，最近一周（3月6日至3月12日）中心城區樓市熱度明顯回落，客戶到訪和成交量齊下滑。本周住宅成交15.67萬方，環比下滑40%。

2月份單月新房成交量創7年來新高的武漢，也在大幅回調，3月第二周新房成交2608套，環比減少了24.4%。

3月13日，克而瑞披露了重點城市最近一周整體成交數據，得出的結論也是一致：2023年第11周，各能級成交指數全線回落。包括成交量和去化率。

成交量方面，四大一線城市全線回調。北京環比下跌2.9%，上海環比下跌34.1%，廣州環比下跌10.2%，深圳環比下跌0.8%。

二線城市中，除了成都、杭州、長沙、南京環比有所增長外，其余都在下調。

看到如此扎堆的數據，可以看出，3月份成交量的走弱不是個別現象，而是集體現象。

當然，僅憑最近兩周的成交數據，還無法斷言樓市回暖就此結束，就像不能僅憑2月份的成交量就斷言樓市回暖一樣。我們還得關注持續的數據。

但是，我們要思考一個問題。如果市場真在回暖，幾乎不可能出現目前這樣的成交斷片現象，3月份前兩周的成交量斷片，至少在一定程度上反映出了當下樓市回暖的脆弱性。

所以，我早就在之前的文章中下過論斷，這場回暖只屬於極少數核心城市的核心板塊，大多數城市都與回暖無緣。

目前市場反饋的數據，似乎都在佐證我這一論斷。

第一，上面說到的大多數熱點城市新房成交量最近斷片。

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第二，央行發布的2月份金融數據顯示，房貸不但沒有起來，反而重新跳水了。

2月份住房貸款增加2081億元，其中與房貸直接相關的中長期貸款只增加了863億元。而1月份，住戶貸款增加2572億元，其中，短期貸款增加341億元，中長期貸款增加2231億元。

2月份的房貸數據相比1月份又跳水了，僅比去年2月、4月和10月份好一些。

盡管有市場套取經營貸購房的平移，和提前還房貸的對沖，但仍改變不了房貸沒有起勢的客觀事實。

第三，熱點城市的二手房掛牌量不斷創新高，正在大量降價出貨。

廣州方面，目前二手房掛牌量突破了13萬套，相較去年年末，增加了7000多套。杭州方面，這個2月份一口氣增加了1.7萬套掛牌量，到2月23日，杭州的二手房掛牌量增長至22.49萬套。合肥超14萬套，西安超17萬套。成都超18萬套，內網顯示超20萬套。

東莞2月末二手房掛牌量61690套！環比增長約27.94%，短短一個月大增約1.35萬套房源！

在這些掛牌房源中，降價房源都占大多數。

比如二月份二手房成交量回暖的北京、上海，目前的二手房掛牌房源中降價房源都在72%以上。

廣州二手降價房源占比75.6%。南京二手房降價房源超過了80%，青島的降價房源是漲價房源的三倍。

蘇州2月末的降價房源占比也接近80%。

03 | 套現、置換的好時機

之所以有此論斷，主要是因為目前宏觀經濟和收入復蘇，仍不明朗。再加上我們的人口已經見頂、城市化速率進入低速階段、大多數城市房屋供大於求、所有熱點城市房價都超過了普通民眾的購買力。

2月份熱點城市成交量走強，很大程度上是此前積壓的有效需求集中爆發所致，但要獲得持續力，必須收入提振，讓更多普通民眾能夠買得起，才能有持續力。

就目前的高房價形勢和收入在底部的現狀來看，熱點城市的成交量很難持續，因為沒有多少人能夠接得起。

在高房價無法動搖的背景下，如果民眾收入不大幅提升，熱點城市的房子，很難有持續力。

高層對此有充分認識。所以在最新的政府工作報告中，定下的2023年樓市目標是：促需求、防風險。

提振需求仍是今年樓市的重要任務，弦外之音是，救市仍會繼續。

所以我們看到，今年以來在整體救市上，官方已經動用了兩個大招：

一個是號召有錢人幫助去庫存。也即證監會推出的“啟動不動產私募投資基金試點”，簡單來說，就是為有錢人開辟了一條投資房地產的通道，號召有錢人來支援樓市。

另一個是推動企業規模化購房，並破天荒地給予貸款支持。2月末人民銀行、銀保監會起草的《關於金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，提出：允許企業規模化購房來幫助去庫存。一方面鼓勵企業規模化購房用作宿舍。另一方面，鼓勵租賃企業規模化購房來做租賃業務。並且給予這些企業金融支持，貸款期限最長30年，貸款額度原則上最高可達到物業估價的80%。

如果樓市一片欣欣向榮，就沒必要動用這些大招，正因為高層認識到今年樓市行情的脆弱性，所以才有此一出。

很多理性的炒房客也認識到了這一點，所以在有人還在喊漲的時候，2月份一大批炒房客集中掛牌降價套現離場。

說到這裡，很多人是不是期待著房價來一輪大跳水？這是不可能的，我們的房地產“456”格局決定了房價不會大波動。房地產的相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%都在住房上。

所以，本號對於當下的賣出和買入建議仍維持原觀點：

第一，賣出方面。對於資金壓力太大的投資客來說，此時借助宏觀大環境改善實現離場，是最明智的選擇。

第二，買入方面。有實力的剛需此時可以入場買房，資金不足，可以等著，不用恐慌價格會大波動。

至於投資，熱點城市核心板塊的資產，長線持有賺取一個通脹收益還是能實現的，不要抱著依靠炒房致富的心態就行。而且，投資需要量力而行，不要給自己加杠杆加壓力。

以上針對的都是中心城市。對於大多數普通三四線城市，本號的購房建議是，剛需不用著急，慢慢挑選。投資念頭不要有。