地產觀點: 一周地產點評：爛賬頻出樓花緩慢

2024-04-29 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

上周我寫的點評是“一個彌天大謊”，聯邦政府聲稱他們將在未來七年內建造 390 萬套房屋。請記住，這意味著每天 1528戶單位，或者連續 7 年每小時 64 個單位，沒有周末休息。

因此，除非房屋看起來像下面這樣，否則大家都明白的，我還有一些壞消息現在分享。

這就是現實。房屋開工，特別是公寓單元的開工，有很長的滯後時間。您從 CMHC 看到的房屋開工數據大約落後實際市場一年。正在啟動的項目已經醞釀多年，一些開發商花費了大量時間和金錢來重新規劃、獲得許可並啟動預售營銷活動。在這個階段，他們已經向黑洞投入數百萬元，所以必須硬著頭皮繼續前進。

然而，目前處於規劃階段的任何事情基本上都被擱置了。

事實上，整個住房供應鏈都處於停滯狀態。導致住房開工的要素很難獲得。土地沒有交易，融資稀缺，樓花預售緩慢。

大多數項目並沒有按照當今的土地價格定價，但賣家往往堅持過往定價。建築價格如此之高，即使土地價格大幅下降，新的開發項目仍然充滿挑戰。BC省政府盡管用意良好，但通過交通樞紐周圍的大規模規劃分區升級釋放了大量新的土地供應，這給土地定價帶來了進一步的不確定性。

融資非常昂貴且難以獲得。今天與我交談的許多貸方只是想收回資金並減輕損失。正如人們所預料的那樣，過去十年資金基本上是免費的，因此出現了大量不良貸款。當土地價格每年以兩位數的速度上漲時，你可以掩蓋很多問題，正如人們所說的那樣——滾動貸款不會造成損失。不幸的是，音樂已經停止，這些貸款無法再融資，對於許多中小型開發商來說，資金需求太大，訴訟程序已經開始。豬需要時間才能穿過蟒蛇（Pig-Through-the Python 指蟒蛇吞豬，遇到困難，陷入困境)，喪失抵押品贖回權即將到來。

業內其他人似乎也有同樣的看法。下面摘自上周《溫哥華太陽報》的一篇文章

Wesgroup Properties 總裁 Beau Jarvis 有著一份溫哥華開發地塊取消抵押品贖回權、法院下令出售和接管的清單，他估計，根據最新統計，數十個不同項目的房屋總數可能接近 7,000 套。

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賈維斯還統計了大溫地區幾個住宅項目中另外 3,000 套左右的房屋已被擱置，其中一些來自BC省的老牌開發公司，包括他自己的。

“今天的開發環境可能是我 20 多年來職業生涯中最具挑戰性的環境，”Jarvis 說。 “存在巨大的風險，而回報絕對與風險不相稱。”

溫哥華歐文·伯德律師事務所(Owen Bird)的律師艾倫·弗萊登倫德(Alan Frydenlund)專門處理商業止贖案件，在他四年的職業生涯中，止贖案件不斷增加，他表示，過去一年左右，溫哥華的大型房地產破產案件比任何時候都更加繁忙。時間跨越自 20 世紀 80 年代初以來，甚至超過 2007-08 年金融危機。

當然，這些都不利於樓花預售，但正如我所說，一些開發商已經投入大量資金，而大開發商需要保持運營並雇用員工。因此，市場上仍有少量樓花預售。

根據 Altus 集團的數據，今年大溫哥華地區的預售公寓單位預計售出量將少於 5000 套。比免費貨幣時代的近 20,000 個有所下降。

資料來源：Altus 集團

樓花預售領先房屋開工，但看起來並不美好。

有很多人的政治生涯懸而未決，希望他們能夠阻止經濟周期並保持建設工程繼續下去。不幸的是，我們無能為力，破產階段已經開始，即使是央行行長蒂夫·麥克勒姆的幾次降息也無法扭轉這艘大船。只能在此祝大家一路順風。

本文由Steve Saretsky提供

加西網地產中心編譯報道