香港: 香港楼价跌势再扩大创下近5年新低

2022-11-29 | 来源: 湾区经济观察 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

应当指出，10月份指数主要反映9月中旬至10月上旬的市况。9月以来，美国持续大幅加息，而香港亦4年来首度加息12.5个基点，正式拉开本地加息序幕。

这也是导致10月份楼价跌势加剧的关键原因。中原地产数据显示，10月前9天，香港十大屋苑仅有20宗登记成交，较2003年8月同期的116宗少83%，较2008年12月同期的130宗少85%。这意味着香港楼市目前的活跃程度逊色于非典及金融海啸时期。

目前，市面尚未出现利好楼市的消息。截至11月27日，香港新盘市场成交量仅210多宗，较上月同期减少约19%。

一方面，内地疫情有所反复，延缓了香港内地通关进程。另一方面，美国再次大幅加息，11月3日，美联储宣布再加息75个基点。

由于港币的货币政策和美元紧密相关，导致香港银行间利率再加息25个基点，进一步影响楼市。

“目前香港房屋租金收入水平大约为2%，银行存款利率高于房屋租金收益率，就会迫使部分资金离开楼市，转入银行存款。”邓浩志表示。

他提到，按照目前的趋势，美元还会继续加息，港币也会跟进，港币存款利息和房屋租金年化收益率的收益差距会进一步拉大，从而改变市场的投资预期。

香港住宅物业租金指数图片来源：货币与金融稳定情况半年度报告

针对接下来的表现，中原地产住宅部总裁陈永杰表示，11月份受股市波动，及美国继续加息影响，指数预计将进一步下调，而且跌幅或较10月更大。预计全年楼价指数料跌15%，较去年高位更跌逾17%。

莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒亦指出，市场欠缺利好消息，同时受本地及环球经济前景急速转差影响，预计短期内官方指数表现将继续寻底，全年官方楼价指数跌幅会扩大至15%，明年第一季楼价及成交量仍会在低位徘徊。

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港府暂无打算调整楼市政策

目前，与供楼相关的香港银行间利率（Hibor）持续上升，截至11月29日最新报4.38厘，创2008年以来新高。

基于目前Hibor利率快速上升，投行高盛预测香港房价在2023年底之前将下跌30%。

尽管地产企业纷纷表示期望政府“减辣”（放开购房政策）刺激楼市，但港府方面表示暂无调整楼市措施的计划。

香港特别行政区财政司司长陈茂波称，美国加息令香港楼市有压力，但不认为有需要“托市”，政府没有计划放宽香港房地产政策。

针对楼价“跌跌不休”，他提到香港楼价轻微下调在预期之内，未来会密切留意不同数据及市场交投，并强调对楼市和金融无需过分担心。

在受访时，陈茂波提到，上半年香港楼价下跌约3%，租金回调2%至3%，仍属平稳；接下来美国仍处加息周期，香港住房按揭利率仍会升高，短期内楼市有压力，但不太可能出现楼价断崖式下跌。

以官方楼价指数为例，从去年9月见顶回落至今，楼价平均每月跌幅0.88%，仍属有序的健康调整。

整体来看，当地楼价依然高企。自2008年底以来，香港住宅价格累积升幅超过两倍，即使目前在高位回落一至两成，触发金融风险的可能性也相对较小。数据显示，截至九月末，香港按揭贷款拖欠比率反而微降至0.04%。

“香港推出各项‘辣招’（调控楼市政策）已经好几年了，但是房价都没有回调过，说明整个市场过去积累的涨幅很多。”邓浩志认为，实际上香港楼市本身也有回调的需要。