房屋貸款: 為賣房加國買家錢不夠可找賣家借

2022-11-18 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

（加西網綜合）在加拿大房地產市場大幅動蕩期間，很多賣家還希望能夠按照原來的高價把房子賣掉，但是買家在高昂的貸款利率面前卻無法實現從前的購買力，為了促成成交，地產經紀另辟蹊徑，協助買家向賣家借錢，最終促成交易。

賣家收回抵押貸款（vendor take-back mortgage 簡稱 VTB），是一種古老的借貸方式，解決了高利率時期買家無法承受貸款利率的困境。該方案曾經在八十年代末、九十年代初、加拿大貸款利率飆升的時候十分盛行，並曾在 2018 年房市低迷時期短暫復蘇。

但在最近，這種 VTB 的貸款方式又開始在加拿大復蘇興盛。

房地產業內律師 John Zinati 認為 VTB 的出現是房地產經紀人提出的一種創造性解決方案，旨在防止交易破裂。

這種方案中，賣家充當銀行的角色，向買家提供一筆資金來完成最終的銷售。買家在向賣家借錢的過程中支付一定的貸款利息。

隨著更高的利率和更保守的貸方使買家更難安排融資，這種做法在當今市場上正在重生。在緩慢的市場中，賣家可能會掛起 VTB 作為吸引買家的誘因。

Zinati 舉例稱，假設買家的預算可以為一棟房子支付 180 萬元，但賣家堅持 200 萬元。代理人可能會建議賣家出借 20 萬的抵押貸款給買家，最終促成交易。

另一種情況下，買家同意支付 100 萬的房款購買房屋，但在交割結束前，銀行股價房屋只有 95 萬元，這使得買家還需要額外支付 5 萬元。這時，賣家可以出借 5 萬元給買家，最終促成交易。

但這種做法也需要正確的利用。

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賣家零利率為買家提供貸款？

多倫多大區的房產經紀人 Andre Kutyan 指出，多倫多北部一處房屋待售，賣家提出可以為潛在買家“提供無息貸款”引起不少關注。

這是一個 600 萬加元的掛售房源，Kutyan 指出，房市已經從高峰時期下降，但賣家仍然希望以年初高峰時期的價格出售房屋。於是用這種 0 利率的方式吸引買家。

但是這並不是一個最佳的解決方案，Kutyan 表示，以 0 利率提供貸款通常不太可能吸引買家支付全部金額，這樣從長遠來看，買家支付的金額多少比固定利率更重要，因為實質上這種 0 利率出借錢的方式已經讓其房屋價值降低了 10%。

Kutyan 舉例指出，另一套在多倫多北部的房屋銷售，同樣是 600 萬開價的房屋，為了促成最終的交易，賣家以 3% 的利率為買家提供了三年的 VTB，這使得房屋在上市 19 天後成交。Kutyan 表示，由於這是該物業唯一的抵押貸款，因此賣方所承擔的風險也比較低。

哪些情況不適用

Zinati 先生說，在許多情況下，第一抵押貸款的提供者通常在細則中有一個條款，禁止第二抵押貸款。

他解釋說，抵押貸款的比率和借款人的素質是影響貸方決定的兩個因素。例如，如果買家借入房產價值的 50% 或 60%，銀行更有可能允許二次抵押。但如果買家借入房產價值的 80%，則幾乎可以肯定不允許進行二次抵押。銀行有義務查看借款人的全部債務

但在 VTB 中，由於賣家無法查驗記錄，如果買家債務過多，將會影響到其還款，最終賣家可能還需要采取法律措施追回款項。

因此 Zinati 表示，如果他代表賣方律師時，他通常不建議選擇 VTB 的方式。