北京: 北京楼市变了这地异军突起又涨

2022-09-09 | 来源: 36氪 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

预算够的，可以等永丰和造甲村的项目，望京的刚需，可以等顺义新城的纯地铁盘，性价比很高。

身在北京，却很少盘点北京楼市。

因为很难找到增量。

北京楼市就像A股里的茅台，房住不炒后，没有大涨也没有大跌，就矗在那里。

你看它一眼，还是那样，再看一眼，还是那样。

没有动态，就很难找到机会。

不过最近在全国救市的大背景下，北京的确发生了很多变化。

比如支持“老人”购房，通州购房双限松绑，一城一策信贷放松……

又恰逢“金九”开启，北京内部正在涌动着激烈的价值走势。

读者们问得最多的是，北京何时买房，怎么买？买什么？

今天子木就具体展开讲讲北京楼市，把今年对北京楼市的理解，所了解到的信息细细铺开。

希望对大家有所帮助。

01 风向标

政策出台需要思路，房价调控需要态度。

北京距离源头最近，自然有领头作用，于是在20年前，北京楼市就成了全国楼市“风向标”。

以往任何一轮周期，全国都会向北京看齐：

北京启动，全国启动；北京大涨，下面的城市，肆无忌惮。

由此，北京才是全国楼市的“信心之源”。

然而今年跟过去，大有不同。

全国楼市救了半年，依旧疲软无力，信心一再探底，但到现在为止，高层依旧拒绝启动北京。

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可能考虑到连续几年“房住不炒”得来的成果，不愿轻易放弃，也可能考虑到当下局势微妙，居民杠杆太高，无法再撑起一波牛市。

毕竟在牛市中，经济活跃、人口基数大的城市，叫做释放购买力；而经济低迷、人口外流的城市，那叫“妄涨”，最后都是负债和泡沫。

2015年帮他们擦了一次屁股，现在真的没纸了。

北京没有参与这场救市运动，挑起虚火，而是选择了“挤牙膏式”的放松。

今天挤一点，明天挤一点，不断给市场撕开窗户纸，往里透光。

于是我们看到，北京推出了“支持老人买房”，号召京户家庭把老人疏解到近郊新城，买房生活。

对通州区部分人群定向放松，比如部分企事业员工和招商引资相关人员放宽限购。

之前网传松绑“认房认贷”，至今没有着落，这是大多数北京买房人心中的痛。

一个朋友跟我说，这两年一直想着改善，但无奈，只要有房或者有过贷款记录，即使结清了，再买房，一律按8成首付。

现在基本都是“非普房”，换一套千万房产，都要基本800万的资金，想想就害怕。

对于改善族来说，缺的是钱的“量”，而不是钱的“成本”。现在虽然北京房贷利率一直在降，但对市场的影响非常有限。

北京，改善一直都是主驱力，只要“认房认贷”一日不解，堆积的改善需求就释放不出来，楼市就没有大行情。

至于放不放“认房认贷”，现在主要看调控端怎么想，谁都猜不透。不过这并不影响已有趋势，北京楼市，目前正在发生巨大的价值分化。

02 区域之变

今年上半年，北京涨幅最大的地方不是东西城区，也不是海淀朝阳，而是亦庄。

涨势非常猛烈，平均从4.8万/平米涨至5.3万/平米，10.41%的涨幅稳坐北京第一梯队。

亦庄房地产价值的崛起，在于两点，产业和教育，这跟海淀逻辑十分相似。

一方面这些年吃了好几波产业红利，从互联网大厂外溢到芯片和高端制造业落户，至今已经有上百家世界500强公司入驻，京东方、京东、小米、三一重工等等均在列。

2021年，亦庄经济增速超过20%，GDP总量直追东西城核心区，位居全市第五。