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困难重重大温房地产开发陷入困境

这些利润率对贷方很重要。在大多数情况下，如果没有贷款机构（无论是银行、养老基金还是其他机构）的融资，开发商就无法建造住房。如果利润率太低且项目风险太大，贷款人就不会放贷，这意味着开发商无法建设。

与加拿大其他地区一样，BC省的大部分住房都依赖私营部门建造。根据经合组织的数据，社会住房占加拿大住房存量的比例不到 5%，略低于美国，以及英国（约 16%）、丹麦（超过 20%）、奥地利等一小部分国家（近 25%）和荷兰（近 35%）。

温哥华的律师、会计师和房地产专业人士表示，他们发现拖欠贷款的开发商数量激增，导致丧失抵押品赎回权和法院下令出售开发用地。

一月份，温哥华西区的一个55层公寓和租赁项目进入破产管理程序。今年3月，BC省最高法院下令出售一个计划中的22层公寓项目，因为开发商拖欠贷款人3700万加元，已经违约。这样的例子已经有很多了。

也许温哥华近期最引人注目的房地产破产案件是去年寻求债权人保护的Coromandel Properties ，该案称温哥华 16 个黄金地段的未偿债务高达 7 亿元。

专门从事商业止赎业务的温哥华欧文·伯德律师事务所的律师弗莱登伦德 (Alan Frydenlund) 表示，Coromandel 的情况“表明了当火车撞墙而你没有现金偿还债务时会发生什么”。

Frydenlund 在他 40 年的职业生涯中发现止赎房屋数量不断增加，并表示过去一年左右的时间里，温哥华的大型房地产破产事件比 2007-08 年代初以来的任何时候都要繁忙，包括 2007-08 年的金融危机。

“这绝对不正常，”温哥华 MNP 破产和企业复苏小组高级副总裁马里奥·梅内拉 (Mario Mainella) 表示。

梅内拉表示，到目前为止，遇到麻烦的当地开发商往往是高杠杆公司(highly leveraged)，在某些情况下拥有大量房地产投资组合，但没有已完成项目的长期记录。 “有很多优秀的开发人员，他们没有任何问题。但较高的利率确实淘汰了一些高杠杆公司。”

规模最大、财力雄厚的开发公司“不会破产，但他们会关注自己向市场带来的产品。他们会保持谨慎，”他说。 “这会影响供应。”

Keltic Canada Development 的首席执行官雷切尔·雷 (Rachel Lei) 表示，自 2023 年中期以来，温哥华市场上待售的开发用地供过于求，因为业主希望将其出售而不是建造。

温哥华 CMHC 经济学家 Michael Mak 表示，如果不是大温地区最近的租金建设激增，该地区未来的租金可能会更高，空置率会更低。

“我们看到租赁建设的速度是 30 年来未见的，”Mak 说。 “基本上，在过去十年左右的时间里，一种转变发生了变化，导致越来越多的出租建筑出现。

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温哥华地区的租户希望最近的出租房屋建设热潮会导致租金下降，但他们将会失望：CMHC经济学家预计，大温地区两居室公寓的平均租金将从去年创纪录的2,181元增至今年的2,380元，明年2,580元，2026 年将达到 2,800 元，三年内增长 28%。

社区土地信托基金会（Community Land Trust）的执行董事蒂芙尼·杜齐塔（Tiffany Duzita）表示，未来三年，大温哥华地区的许多租房者的收入不可能增长 28%。

“如果我们考虑真正让人们负担得起住房，那么住房占收入的百分比是多少？”杜西塔说道。 “生活成本——除了支付房租之外的一切成本，正在变得越来越昂贵。随着租金上涨，每个人都受到四面八方的打击。

“我们必须让住房占人们收入的比例大大降低，这样人们才能真正拥有自己的生活，并为退休做计划，或者……能够养得起孩子。”

社区土地信托基金目前在温哥华和素里共有 738 套房屋正在积极建设中。温哥华、本拿比、高贵林和北考伊琴的项目数量几乎相同，这些项目正在开发中，但尚未破土动工，并且“面临着在当前建筑成本和利率环境下前进的挑战，”杜西塔说。

非营利性住房项目受益于低息或可免除贷款等政府措施以及市政府的激励措施。

“但所有这些都是有条件的，”杜西塔说。为了获得公共资金的资格，项目必须满足有关可负担性、可持续性和可及性的不断变化的要求。

杜西塔说，用于住房开发的公共资金必须满足一定的条件，这是可以理解的，但对于非营利建筑商来说，这具有挑战性，因为他们面临着许多与私营部门同行相同的挑战，例如利率和建筑成本。

BC省政府最近推出了一系列旨在大幅增加住房供应的全面改革，包括推动市政当局实现住房目标并批准更密集和更高的建筑。

尽管发生了这些重大变化，BC省住房厅长 Ravi Kahlon 表示：“我们正处于一场完美风暴之中。利率大幅上升，全球通胀压力增大，劳动力短缺。那里存在非常艰巨的挑战。”

“在BC省所需的住房方面，我们远远落后，落后了几十年，我们需要全力以赴。”

温哥华的房地产业一直是一个起起落落的故事，未来怎么样变化，现在还不是很清楚。

REF: https://vancouversun.com/business/real-estate/vancouver-h...

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共有 8 人参与评论 (其它新闻评论)

评论4	游客 [豕.亲.左.有]	2024-04-23 23:50
无名无姓，metro 是谁，宇宙中心拜房教教主？赞踩回复 0

评论3	游客 [夫.教.迁.十]	2024-04-23 14:49
虽然政府用尽办法试图延缓泡沫的破裂，但这只会让房地产的崩塌更加彻底，等着看吧！赞踩回复 0

评论2	Roger123	2024-04-23 09:35
政府减收新建住房税成本就下来了。少建点毒品注射屋。赞 1 踩回复 0

评论1	游客 [及.癸.国.学]	2024-04-22 16:55
After all, we need to push down the reset button and have a revolution for this society just like what happened many times in our history. There is no reasonable way can save this society. A total or complete collapse is inevitable to have a chance rebuild a new and healthy one. I cannot see whether there is any other ways to rejuvenate our society. 赞 3 踩回复 0