美國樓市高燒會重蹈崩盤的覆轍嗎

2021-10-08 | 來源: 財經雜志 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　在供應得到緩解之前，美國房價可能還會繼續漲下去。房地美最新季度預測顯示，2021年美國房價增幅將超過2020年，到2022年，房價會繼續上漲，但速度會放緩。

　　美國樓市會重蹈崩盤覆轍嗎？

　　面對兩位數的漲幅，市場必然會提出這樣一個問題：美國房地產市場是否在重蹈本世紀初“崩盤前飆漲”的覆轍？

　　一些分析人士認為，這一次房價下跌的可能性更小。這一次房屋庫存水平非常低，抵押貸款的發放標准也比上一次嚴格得多，整個市場的基底要更堅固。

　　美國喬治梅森大學Mercatus Center訪問研究員凱文·埃德曼（Kevin Erdmann）指出，在2008年由房地產崩盤引發的經濟危機爆發前，美國的新增房屋庫存水平非常高，如今的水平更接近幾十年來的正常水平。疫情帶來的大量新需求和供應鏈中斷是目前供應跟不上的主要原因，市場不用過於擔心房地產市場崩盤的問題，因為購房者還在搶購房屋。

　　此外，埃德曼認為，房地產市場不太可能崩盤還有另一個理由：之前那次房地產泡沫時期的庫存水平雖然非常高，但並不像大多數人認為的那麼具有投機性。

　　他稱，2005年美國房地產市場非常火熱時，建築商增加建房是因為銷量高，而且銷量高的地區是美國那些需求旺盛的地區，隨著銷量的增長，建築商在擴大庫存時其實很保守。如今的情況也是這樣。

　　埃德曼指出，分析人士經常把某幾個月庫存的急劇增多（即按當前銷量計算，售出當前在建待售房屋所需的幾個月時間）作為上一次房地產市場繁榮時期過度建設的證據。但時間是一個關鍵因素。數十年的經驗證明，房屋庫存量主要取決於銷售情況，而不是建築商對接下來銷售情況的猜測（或投機）。當銷量強勁時，房屋庫存周轉率就高，庫存量往往會保持在較低水平。當銷量迅速下降時，建築商的庫存往往會高於他們的預期。

　　從上世紀90年代末一直到2005年中新屋銷量達到頂峰，房屋庫存處於歷史低點，大約為四個月的水平。為了配合不斷增長的銷量，當時建築商的確增加了庫存，但庫存水平並不足以滿足當時的需求，所以庫存數量基本保持不變。只是後來由於經濟增長開始放緩，房屋銷量大幅下降和庫存急劇上升的現象正好同時出現。

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　　埃德曼稱，如今的庫存也大約為四個月的水平，銷量與上世紀90年代末大致相同。因此，雖然人們很容易得出低庫存可能導致“搶房大戰”的結論，但實際上庫存量是由購房者推動的，而不是反過來的。換句話說，當購房者需求旺盛時，建築商才決定建新房，如果需求突然枯竭，建築商也無法讓自己的庫存突然消失。

　　埃德曼認為，購房者對新房的需求實際上是政府決策者可以控制的，美聯儲和其他聯邦監管機構應努力避免房屋銷量的急劇下降。美聯儲可以通過調整利率、改變貨幣供應量來實現這一點；聯邦監管機構可以維持貸款條件的穩定。上一次房地產崩盤導致陷入危機的原因之一就是美聯儲官員和其他聯邦監管機構在面對房屋銷量驟降時拂袖而去，讓房屋建築商和賣家陷入困境。

　　《巴倫周刊》近日撰文指出，雖然美國房價已經大幅上漲，但在達到上一次房地產泡沫水平之前可能還會繼續上漲。

　　DataTrek的分析師尼古拉斯·科拉斯（Nicholas Colas）認為，房價的同比變化幅度對大多數業主來說並不重要，因為業主通常會持有自己的房產至少八年時間。科拉斯研究的數據不是新屋價格的中值，而是標普/Case-Shiller全美房價指數（S&P/Case-Shiller U.S.National Home Price Index）的八年復合年增長率。

　　按照上述指標衡量，過去八年房價每年上漲了6.5%，高於歷史上每八年3.7%的平均漲幅，但遠低於2005年房地產繁榮達到頂峰時的9.4%。事實上，從上述指標來看，過去八年房價的復合年增長率只達到了2003年的水平。“因此，房地產泡沫破裂的風險遠沒有本世紀初那麼高，”科拉斯在研報中寫道，“緩解了一些我們對近期美國房價暴漲的擔憂。”

　　目前買房產不如買房產股

　　2021年4月蓋洛普（Gallup）進行的年度房地產市場調查發現，961名受訪者中有71%的人認為2021年房價會繼續上漲，這是蓋洛普2005年開始進行此項調查以來比例最高的一次，比2020年比例高出31個百分點。

　　房價快速上漲以及對價格還會繼續上漲的預期可能是41%的受訪者認為房地產是最佳長期投資的原因，這也是蓋洛普2005年開始進行此項調查以來房地產在問卷上五個投資選項中所占比例最高的一次。股票和共同基金是第二受歡迎的投資選擇，有26%的受訪者認為這兩項是最好的長期投資。18%的受訪者選擇了黃金，9%的受訪者選擇了儲蓄賬戶和大額定期存單。最不受歡迎的長期投資是債券，只有3%的受訪者選擇了債券。