房地产再次全面放开限购,这传递了什么信号？

2024-05-13 | 来源: 风声OPINION | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

西安作为无可争议的西北第一城，收获了一波房价红利。

调控政策对此无能为力，土地财政大幅扩张的诱惑也很难拒绝。2016年西安土地出让面积为1450万平米，两年之后的2018年攀升至2542万平方米，增加了1000万方有余，达到历史最高点。与之相应的是，西安的土地财政依赖度大幅攀升，从2016年的38%上升到2018年的99.4%。西安的财政前所未有的“宽裕”了，然而，脱离经济基本面的基建投资拉动模式虽强劲，但不可持续。

2020年后基建放缓，基建投资每年“两位数”增长、超本省GDP投入的资金注入均告结束。基建拉动增长模式的后遗症开始逐渐发作——高增长消失，高负债凸显。

西安房市的支撑也随之动摇，其成交量的颓势更为真实。2021年，西安市商品房供应2246.68万平方米，同比缩量16.81%，销售2072.41万平方米，同比缩量13.60%。2022年，供销量继续下滑，去化周期29.9个月——2017年开启限购时，西安的新房存量不足2月。

2023年西安的整体去化周期9个月，比上一年有明显的改善。但是，板块分化明显，少数核心区域的去化率为2-5月，大于20个月的楼盘也不少见。

“西北第一城”的独特地位，为西安的楼市提供了远超其他西北城市的支撑。但是，基建投资大幅下降的经济增长失速依然带来了痛感。

因此，西安的调控政策在此次全面放开限购前已经大幅放松，二手房指导价“消失”、限价松动。限购政策“名存实亡”——去年9月西安市就取消了二环以外区域限购，二环内的新建商品房项目很少，并非楼市重点。

因此，这次放开限购后，杭州是二手房交易量、客户看房意愿大增的热闹景象，西安楼市则是波澜不惊。

02 反思房地产政策之得失，调控干预不是万能

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波澜不惊的平稳健康当然是好事，但是居高不下的土地财政依赖度、经济增长低迷，依然困扰着这座千年古都。

比起杭州等东部经济发达地区的楼市，关注度相对较低的西安实际上是更容易理解的样本。基建投资主导的高增长模式更为明显，基建投资的投入和经济增长、房价地价的同步率高度一致。

基建热钱的涌入，GDP数据和房价齐飞，干柴烈火的“泼天富贵”拦也拦不住。但是，来自大规模转移支付和银行杠杆的“外财”退潮后，一时的繁荣就黯淡了。“史上最严”的调控政策从土地供给到二手房交易，把全产业链管了个遍，仍没有阻止大起大落的潮汐周期。

“市场不是万能的”，调控干预也不是万能的。挡不住热钱，也改变不了真实的供需关系。

强调控抑制了经济发达地区高线城市的楼市供需，房企的资金和产能因此被挤出，恰逢货币化棚改政策又给了杠杆通道，不得不转入低线城市的“下沉市场”。实际上，全国百城的库存平均去化周期为22个月，西安平均9个月的库存去化周期已经属于中上水平。有不少三四线城市的房市都处于“有房无市”的境地。

因此，很多大型房企在高线城市的货值占比一度大幅下降，低线城市的货值上升，资产质地劣化，更增加了金融风险。

“三条红线”收紧，这些房企的现金流断裂。而那些一度“楼市火爆”的低线城市也付出了沉重的代价。

总之，随着房地产整体进入“去库存”时代，调控政策放松，限制政策退出，市场会给出更多的真相。很多问题有反思的可能。