新房一騎絕塵，天津房價“領漲”全國的真相(圖)

2024-03-26 | 來源: 第一財經 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

節後二手房成交回溫

與新房市場相對應，節後天津二手房市場也出現積極動向。

克而瑞表示，天津二手房市場節後出現大幅度反彈，市場韌性好於新房。監測數據顯示，天津2024年第8周～第11周二手住宅成交節節攀升，第11周成交套數達到1092套，高於2024年1月周均，基本已達去年二季度以來周度高點。

二手房成交回溫，有兩個驅動因素，一是價格、一是學區。國家統計局數據顯示，2024年2月，天津二手房價格環比下跌0.6%，同比下跌3.1%，業主降價促成了一波剛需成交。

克而瑞也表示，節後天津業主掛牌積極性提升、但預期降低，二手房價持續下降。截至2024年2月末，天津新房成交均價為17926元/平方米，二手住宅成交均價為10136元/平方米，價差近8000元/平方米，二手房性價比凸顯。

學區置業也是很重要的影響因素。天津和平、河西、南開三大區，二手住宅成交套數居前的多為學區驅動，因這三區是天津教育資源最好的片區，很多購房者將其作為首選。

以和平區誠基經貿中心為例，前2月其二手住宅成交套數高達35套，位居三區榜首，主要因其對應學區為和平第一學區的耀華小學，小區均價不足3萬元/平方米，套均價為200萬以內，是預算不足的學區改善客群首選。

過去一整年，天津二手房市場同樣呈現“以價換量”的特征。中指研究院數據顯示，2023年天津二手住宅成交14.84萬套、1295萬平方米，兩個指標都是過往五年間最高值；若按套數，天津二手房市場份額已高達66%。

從戶型特征看，在天津購買二手房的大多是純剛需，以小戶型為主。中指研究院數據顯示，去年成交套數最多的是60平方米以下戶型，占比22%；其次為60～80平方米，成交套數占比20%；而120平方米以上大面積段市場占比較低，為12%。

“短期來看，二手房掛牌量增長、供過於求，降價跑量趨勢還將延續。”克而瑞認為，新房和二手房價差或將進一步拉大，部分客群持續分流至二手市場；另一方面，新房增長動能或將放緩，若資產價值不能持續上升，未來中改和高改購房意願將有回落態勢。

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經歷大熱大冷之後

當下天津新房價格爬升、二手成交回溫，都屬於經歷市場“大熱大冷”後的新常態。

十年前，天津樓市還保持在溫熱狀態，年商品住宅成交規模穩定在1300萬平方米上下。變化發生在2015年～2016年，受限購政策松綁影響，北京、唐山等置業需求外溢，天津樓市成交攀升至新高，2016年商品住宅成交面積達2583萬平方米。

當時，新房成交規模陡增帶動房價快速上揚，至2017年達到歷史新高。2017年起，限購、限價、限售政策出台，使得潛在購房客群驟減，市場轉向降溫。

“在樓市不斷低迷下行中，全市新房、二手房房價持續陰跌。”克而瑞曾稱，2020年時天津全市房價陰跌，武清區、津南區、寶坻區、濱海新區等熱門板塊均出現在售項目降價現象，“買漲不買跌”心理下購房者持幣觀望，市場供求關系進一步劣化。

除了調控政策，過往土地供應過大，也是上輪天津市場降溫的原因之一。克而瑞稱，從近10年土地市場數據來看，天津涉宅用地始終處於供過於求的狀態，2016年～2017年，地價激增品牌房企爭相布局，後續這些高地價項目也只能降價出售。

隨後，經過疫情低溫調整，天津樓市接連出台刺激政策，市場逐步走出“疤痕效應”。

2023年，天津樓市進入政策密集期，包括優化限購區域、完善認房不認貸等，政策環境已大為寬松。從成交量看，2023年天津新建商品住宅成交1735億元，同比增長24.76%；在重點城市中，天津商品住宅成交金額增速全國第一。