房产税弱爆调控楼市有三件核武器

2018-04-07 | 来源: 政商参阅 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

　　土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

　　4、增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

　　所谓“扣除项目金额”，是指你买房时支付的成本以及装修等成本。比如你持有的一套房子，买时候的价格是100万，还有装修等可以扣除的成本50万。则总的“扣除项目金额”为150万。15年过去了，你需要卖这套房子，这时候市场价是1000万元，官方的计税评估价是800万（官方计税价有优惠），则这套房子的增值额是650万元。

　　（800－150）÷150＝433%＞200%。

　　如果国家不免除个人买卖住宅的“土地增值税”，则你需要按照60%的税率，顶格缴纳土地增值税：

　　土地增值税税额=增值额（650万）×60%－扣除项目金额（150万）×35%

　　则需要缴纳337.5万元的土地增值税。

　　好了，我现在问你一个问题：如果你100万买的房子，持有15年，卖的时候名义上可以卖1000万元，但仅仅一项土地增值税就要收你337.5万元，你觉得投资房产或者炒房子还有意义吗？

　　所以，政府手里持有的第一颗原子弹，就是“土地增值税”。

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　　政府为什么在1993年的时候出台这样严厉的“土地增值税”？因为当时在海南、广西北海、广东惠州等地出现了严重的房地产泡沫，并伴有全国性通货膨胀。而那时房改尚未推出，土地财政尚未形成。所以国家出手很重，房地产好像是别人家的孩子。

　　后来，政府多次出台文件，对个人住房转让中的“土地增值税”进行豁免，最终个人买卖二手房中的“土地增值税”完全免除，只保留了“增值税”。注意，“土地增值税”和“营改增”之后的二手房交易“增值税”是两个概念。个人目前只有在买卖商铺、写字楼、商务公寓的时候，才会遇到同时缴纳“增值税”和“土地增值税”同时缴纳的情况。

　　个人买卖“商办物业”（商铺、写字楼、商务公寓）的时候，“土地增值税”未被豁免，但事实上也采取了变通的方式，并没有真正征收60%、50%、40%之类的惩罚性税率。

　　变通的方式是：采用核定征收的方式，给予税收优惠。

　　比如居住型商务公寓，深圳的政策是“计税评估价”的5%（写字楼和商铺是10%）；

　　绍兴的政策是“计税评估价”的2.5%（包括商铺、写字楼、商务公寓）。

　　对于企业持有的房屋，土地增值税的减免不多。这也是为什么中国的开发商基本上都走“快速开发、快速销售”的模式。因为假如一个开发商建成几百套住宅，自己捂盘几年，是可以被征收巨额“土地增值税”的。当然，最终收不收，仍然是地方政府说了算。

　　好了，再看看政府手里的第二颗原子弹：房产税。

　　“中华人民共和国房产税暂行条例”是国务院1986年公布的，只不过这个条例在公布的时候，就明确规定“个人所有非营业用的房产”免征房产税。所以很多人不知道还有这个税种。这个税的征收方式是：

　　房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

　　也就是说，如果国家宣布住宅不继续免征“房产税”，而且不按照租金收入交税，而是按照房产余值交税。那么，房产税就将露出尖牙利齿，成为一枚威胁市场的“核武器”！

　　比如：一套1000万刚刚买下的房子（不动产证上登记价为1000万），假设按照减除30%来计税，那么每年要缴纳房产税是：1000×0.7×1.2%＝8.4万元。