房产税弱爆调控楼市有三件核武器

2018-04-07 | 来源: 政商参阅 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　摘要：房地产税会怎样收，一直是中国人普遍关注的重大民生问题。相当一批人期待，房地产税出台之后可以有效抑制房价上涨，甚至可以让房价下跌，以获得“上车”的机会。本文要告诉大家的是：税收和利率一样，都是调控楼市的

　　房地产税会怎样收，一直是中国人普遍关注的重大民生问题。

　　相当一批人期待，房地产税出台之后可以有效抑制房价上涨，甚至可以让房价下跌，以获得“上车”的机会。

　　本文要告诉大家的是：税收和利率一样，都是调控楼市的有效手段。只要力度够狠，没有打不下来的房价。事实上，在房地产税之外，政府手里目前就握有三件核武器，只要稍微发力，就可以击溃楼市。

　　哪三件核武器？土地增值税、房产税和个人收入所得税！

　　在讨论之前，先看一个最近发生的新闻。据南方都市报报道，一名男子近日参加淘宝上的“司法拍卖房”竞价，最终以369.2万元，买下了一套深圳罗湖区的学位房。男子满心欢喜，因为这个价格比市场价便宜了30%。

　　但随后发现自己掉入了一个坑里：这套房子的交易税费需要242万元，其中仅土地增值税就高达218万元？

　　土地增值税？很多买卖过二手房的人肯定一脸懵逼，这是什么税？其实很简单，自1993年以后，中国所有房屋的交易中，理论上都有土地增值税，这相当于“房价上涨的暴利税”。只不过，1995年以后，个人住宅在卖出的时候免征。

　　上面提到的这套房子之所以要征收，是因为这套住宅是一家企业持有的，而且是原始业主，房屋的登记价只有4.77万元。这样，土地增值税就要按照最高的60%的税率征收。（见下图）

　　

　　也就是说，在扣除了“应扣成本”之后，房价增值的部分60%都要交“土地增值税”！

　　土地增值税是1993年11月诞生的，当时国务院常务会议通过并出台了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日开始执行，随后又公布了“实施细则”。根据“实施细则”：

　　

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:

　　1、增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

　　土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

　　4、增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

　　所谓“扣除项目金额”，是指你买房时支付的成本以及装修等成本。比如你持有的一套房子，买时候的价格是100万，还有装修等可以扣除的成本50万。则总的“扣除项目金额”为150万。15年过去了，你需要卖这套房子，这时候市场价是1000万元，官方的计税评估价是800万（官方计税价有优惠），则这套房子的增值额是650万元。

　　（800－150）÷150＝433%＞200%。

　　如果国家不免除个人买卖住宅的“土地增值税”，则你需要按照60%的税率，顶格缴纳土地增值税：

　　土地增值税税额=增值额（650万）×60%－扣除项目金额（150万）×35%

　　则需要缴纳337.5万元的土地增值税。

　　好了，我现在问你一个问题：如果你100万买的房子，持有15年，卖的时候名义上可以卖1000万元，但仅仅一项土地增值税就要收你337.5万元，你觉得投资房产或者炒房子还有意义吗？

　　所以，政府手里持有的第一颗原子弹，就是“土地增值税”。

　　政府为什么在1993年的时候出台这样严厉的“土地增值税”？因为当时在海南、广西北海、广东惠州等地出现了严重的房地产泡沫，并伴有全国性通货膨胀。而那时房改尚未推出，土地财政尚未形成。所以国家出手很重，房地产好像是别人家的孩子。

　　后来，政府多次出台文件，对个人住房转让中的“土地增值税”进行豁免，最终个人买卖二手房中的“土地增值税”完全免除，只保留了“增值税”。注意，“土地增值税”和“营改增”之后的二手房交易“增值税”是两个概念。个人目前只有在买卖商铺、写字楼、商务公寓的时候，才会遇到同时缴纳“增值税”和“土地增值税”同时缴纳的情况。

　　个人买卖“商办物业”（商铺、写字楼、商务公寓）的时候，“土地增值税”未被豁免，但事实上也采取了变通的方式，并没有真正征收60%、50%、40%之类的惩罚性税率。

　　变通的方式是：采用核定征收的方式，给予税收优惠。

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　　比如居住型商务公寓，深圳的政策是“计税评估价”的5%（写字楼和商铺是10%）；

　　绍兴的政策是“计税评估价”的2.5%（包括商铺、写字楼、商务公寓）。

　　对于企业持有的房屋，土地增值税的减免不多。这也是为什么中国的开发商基本上都走“快速开发、快速销售”的模式。因为假如一个开发商建成几百套住宅，自己捂盘几年，是可以被征收巨额“土地增值税”的。当然，最终收不收，仍然是地方政府说了算。

　　好了，再看看政府手里的第二颗原子弹：房产税。

　　“中华人民共和国房产税暂行条例”是国务院1986年公布的，只不过这个条例在公布的时候，就明确规定“个人所有非营业用的房产”免征房产税。所以很多人不知道还有这个税种。这个税的征收方式是：

　　房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

　　也就是说，如果国家宣布住宅不继续免征“房产税”，而且不按照租金收入交税，而是按照房产余值交税。那么，房产税就将露出尖牙利齿，成为一枚威胁市场的“核武器”！

　　比如：一套1000万刚刚买下的房子（不动产证上登记价为1000万），假设按照减除30%来计税，那么每年要缴纳房产税是：1000×0.7×1.2%＝8.4万元。

　　如果“房产税”全面开征，给房屋持有人增加的“持有成本”无疑是巨大的。事实上，不仅个人持有的“非营业用房产”没有征收房产税，商铺、写字楼和商务公寓也没有征收，只有公司、单位持有的房产征收了房产税，但可以在缴纳企业所得税之前抵扣。

　　中国目前正在酝酿的是“房地产税”，比1986年开征的“房产税”多了一个“地”字，征收的基数也将从原值（减让10%到30%）变成“评估值”。这样可以堵塞漏洞。

　　再看看政府手里的第三颗原子弹，这就是房地产交易中的“个人收入所得税”。

　　房地产交易中，个人所得税的税率应该是20%。但实际操作中，往往会有减免。比如居民出售唯一住房，就可以免税。如果非唯一，也往往可以按照“政府计税评估价”的1%或者1.5%来缴纳。

　　也就是说，一套100万买来的房子，假设可免税扣除额是50万，交易的时候市场价是1000万，政府计税评估价是800万，按照20%计算个税就是130万。但按照1.5%的税率核定征收，则只有12万元！

　　下面我们计算一下，假如政府严格向个人买卖住宅征收“土地增值税”、“个人所得税”和“房产税”，将产生什么效果。

　　假设一个人在15年前，以100万元购买了一套住宅，其中产生了装修等“可扣除费用”50万元。现在，他以1000万元的价格卖出这套住宅。网签价格、政府计税价格都是800万，那么他过去这些年的持有成本、以及此次转让税费应该是（不计最初买入的税费）：

　　一、持有税费：

　　假设有房产税，15年总计为（100×0.7×1.2%×15）＝12.6万元。由于房产税是按照房屋原值征收，所以早期买房的人负担并不重。但接盘这套房子的人，每年要缴纳6.72万元的房产税（800万打7折之后的1.2%）。

　　二、卖出时的税费：

　　1、土地增值税，假设个人卖住宅不免征，上面计算过，是337.5万元；

　　2、增值税，假设没有任何减免，则为差价乘以5.6%，是36.4万元；

　　3、个人所得税，假设没有任何减免，按照差价乘以20%，是130万元；

　　4、契税，假设买家是首套，房子为非普通，一般按照1.5%计算，是12万元；

　　5、印花税、抵押登记费、转移登记费……

　　好了，不细算了，转让时的交易成本总计已经超过515万元了！

　　如果政府真的这样做，你还投资房产吗？我估计投资的人会大幅减少，到那时房子纯粹成为一个收租的工具，如果租金回报率只有1%到1.5%，那真是没有任何意思了。

　　可以看出，如果想真正遏制住房的投资、投机属性，根本不用出台什么房地产税，仅仅把现有的“土地增值税”、“个人收入所得税”和旧版的“房产税”统统严格地施加到个人买卖住宅上（不打折扣），就足以解决问题。

　　只不过，到那时房屋交易将基本停顿，如果有交易也是民间私下交易，而不会去政府做登记。政府的土地财政将基本瓦解，城市基础设施的改善将陷入停滞。当然，老百姓的购房负担也会大幅减轻，生活或许会更幸福。

　　要试试这种方式吗？我说了不算，主动权在政府手里。

　　但有一点需要提醒大家，按照税收法定的原则，土地增值税这种“重磅武器”需要在2020年之前立法。而在此之前，“土地增值税”仅仅靠着国务院一个条例，就存在了那么多年。未来要不要保留这个税种，恐怕有重新讨论的空间。

　　结论：

　　如果纯粹调控楼市、控制房价，根本用不着出台“房地产税”，现有的一些税种，完全可以把楼市管得服服帖帖，让楼市完全失去投资、投机价值。

　　所以，“房地产税”主要是地方政府的“长期饭票”。未来“房地产税”会跟威力强大的“土地增值税”一样，被各种减免、优惠化解其杀伤力。