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孫春光: 為什麼溫哥華建樓要被政府吃掉20%

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  最近與客戶談起如何掌握溫哥華建高樓的政策問題時,我說你看到蘋果手機的標志,被咬了一口的蘋果了嗎?任何人在溫哥華的土地上建設高樓,他的項目都要被政府咬一口,這一口是20%。

  以2萬尺的地為例,如果政府批准FSR (floor space ratio 容積率) 是 2.0 , 你可以開發成4萬尺建築面積的大樓。假設拿地成本是800萬,建築成本是1200萬,總投資是2000萬,市場銷售價格是800元/尺,就可以大致得出毛利潤1200萬,事實是這樣嗎?不是的!最大的一項,有20%的建築面積被政府強制要求要作為可負擔住房用。

  自1988年起,溫哥華政府就要求任何新建居民樓,都必須留出20%的建築面積作為社會可負擔住房,供給中低收入的家庭租住,不能作為商品房出售。如果你開發面積更大,比如開發了一個居民小區,有高層公寓,有連排別墅,有鎮屋,那麼,你不可以作為商品房出售的20%的房屋類型中也應該包括這幾種不同的類型。

  20%中,有一半(50%) 需要出租給低收入家庭作為廉租房,2015年 溫哥華市對於可以申請廉租房的低收入的定義是:收入不到3.65萬 可以申請無臥室的單身房,4萬以下可以申請一臥室房,4.95萬以下2臥室,5.6萬以下3臥室,6.2萬以下4臥室。2015年溫哥華1臥室廉租房的租金只有400-600元。而享受此待遇的租客,每月可以從政府領取610元,其中375元是用於租房用。20%中的另外一半房產(50%)是以市場可以接受的價格租給中等收入家庭。

  所以對於投資高層的發展商來說, 這20%是不可以做為商品房來賣的,只能出租。計算毛利潤時,要先去掉這20%,1200萬的20%是240萬加幣,是一個很大的數目。因為這部分出租房的租金收入並不高。當然,換一個角度來看,開發商(即投資人)永遠握有著部分房產的產權,從長期來看也未必是一件壞事。只是算投資收益比時要清楚這部分內容。

  中國國內來的客戶說,中國政府應該學習國外的這一點,讓開發商建每一棟樓時,都象溫哥華似的,必須留出20%作為經濟適用房或廉租房,以方便低收入家庭能生活在市內。而不是在市內只建商品房,把經濟適用房建到郊區去,把窮人客觀上趕出繁華的市區。我竊以為然。










































文/孫春光 Ray Sun




聯系電話:604-715-0859



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