孙春光: 为什么温哥华建楼要被政府吃掉20%

2015-04-13 | 来源: 孙春光 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　最近与客户谈起如何掌握温哥华建高楼的政策问题时，我说你看到苹果手机的标志，被咬了一口的苹果了吗？任何人在温哥华的土地上建设高楼，他的项目都要被政府咬一口，这一口是20%。

　　以2万尺的地为例，如果政府批准FSR (floor space ratio 容积率) 是 2.0 ，你可以开发成4万尺建筑面积的大楼。假设拿地成本是800万，建筑成本是1200万，总投资是2000万，市场销售价格是800元/尺，就可以大致得出毛利润1200万，事实是这样吗？不是的！最大的一项，有20%的建筑面积被政府强制要求要作为可负担住房用。

　　自1988年起，温哥华政府就要求任何新建居民楼，都必须留出20%的建筑面积作为社会可负担住房，供给中低收入的家庭租住，不能作为商品房出售。如果你开发面积更大，比如开发了一个居民小区，有高层公寓，有连排别墅，有镇屋，那么，你不可以作为商品房出售的20%的房屋类型中也应该包括这几种不同的类型。

　　20%中，有一半（50%）需要出租给低收入家庭作为廉租房，2015年温哥华市对于可以申请廉租房的低收入的定义是：收入不到3.65万可以申请无卧室的单身房，4万以下可以申请一卧室房，4.95万以下2卧室，5.6万以下3卧室，6.2万以下4卧室。2015年温哥华1卧室廉租房的租金只有400-600元。而享受此待遇的租客，每月可以从政府领取610元，其中375元是用于租房用。20%中的另外一半房产（50%）是以市场可以接受的价格租给中等收入家庭。

　　所以对于投资高层的发展商来说，这20%是不可以做为商品房来卖的，只能出租。计算毛利润时，要先去掉这20%，1200万的20%是240万加币，是一个很大的数目。因为这部分出租房的租金收入并不高。当然，换一个角度来看，开发商（即投资人）永远握有着部分房产的产权，从长期来看也未必是一件坏事。只是算投资收益比时要清楚这部分内容。

　　中国国内来的客户说，中国政府应该学习国外的这一点，让开发商建每一栋楼时，都象温哥华似的，必须留出20%作为经济适用房或廉租房，以方便低收入家庭能生活在市内。而不是在市内只建商品房，把经济适用房建到郊区去，把穷人客观上赶出繁华的市区。我窃以为然。