在加國和子女聯名房產，真實案例分析

2010-04-30 | 來源: 溫哥華港灣 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　正當加拿大的房市熱辣辣﹐趕緊在加息和合侁Y俺齷髑叭朧些o大家最注重的必是投資回報﹑地點好與否﹑價格「筍」與否﹑升值潛質……。且慢﹗先停下來 ﹐想想一句人人皆知的道理—「講錢失感情」。再想想﹐人人都關心用最低的價錢買入最「正」的樓房﹐有無反而想想被這個熱辣辣的氣氛充昏頭腦﹐在房契上「寫錯名字」﹖

有些人考慮過分周詳﹐很多人知道由於先人過世時，後人除了要打點一切外，還要處理遺囑認證費(Probate Fees)。在安省而言，是以物業價值的1.5%計算。因此只要把物業轉到下一代名下，就可以省回筆費用。再者，在百年歸老後，任何資產都帶不走，都是留給自己的兒孫，所以預先轉名或加名就成為一個趨勢。如果在這種「周詳」考慮下﹐再加上活躍房市充昏頭腦﹐因而一時寫錯名字，便會惹來一身麻煩。

個案一：因財成陌路人

多倫多房地產律師Bob Aaron 有一宗經驗分享，在2009年夏天﹐發生了一宗母子爭屋的案例。他說﹐約80歲的Ada 跟丈夫Victor 結婚已50余年。自1995年煺休後，在卑詩省買入一塊近25英畝的地皮，打算興建煺休之居，安享晚年。買入後3年，他們打算把兒子John 的名字加到業權上，共享叁分一的業權。他們就是想到兒子日後都反正會繼承遺產，倒不如預先加入他的名字，免去繳付遺囑認證費。在卑詩省的遺囑認證費大約是 1.4%，換句話說，單單是他們的物業就需繳付超過 $50,000 的遺囑認證費。

本以為一切相安無事，誰不知當兒子John 成為業權的一分子之後，他就開始大興土木。他的父母5年內先後借出$552,000建築費，再加上申請物業按揭的額外$175,000。John 認為父母的物業加上自己的名字，意味著物業由他自動繼承。不過，Ada跟丈夫Victor認為這裡是他們的煺休之居。

到了這個地步，大家的關係惡化，Ada跟Victor甚至在家中安裝警報系統，更換門鎖，不讓兒子踏入家門半步。2006年年初，Ada跟 Victor到安省旅行，探望另一個兒子。他們離開的第二日，John跟妻子Jasmine立即搬到屋中。後來他的父母回來發現，當然要求兒子跟媳婦立即離開，更向法庭申請禁制令，要兒子跟媳婦不能踏進物業範圍。他們同時提出售賣物業，不過兒子跟媳婦一於當作看不見，對要求不加理會。

丈夫Victor在2007年逝世，而母親跟兒子的糾紛案件在2009年夏天進行。Ada提出售賣物業，再平均分配出售所得的收入。兒子則反駁，雙親是暫時替自己保管物業，一切皆因自己曾經破產以及再婚。而且，他認為雙親對在安省的弟弟更好，因此自己理應得到業權一切。

法庭後來的判決，指出John誤以為父母把整個物業當作禮物送給自己，可是這個想法不在法律上成立。因此，物業權最終歸Ada，兒子跟媳婦則要立即離開，Ada也可自由售賣物業。

因錢失感情

Bob Aaron表示這個案件相信只是冰山一角，很多加國人民為了省回遺囑認證費，最後賠上親情和金錢。多倫多黃耀慧律師說，當年老父母和成年子女共同擁有財物時，加拿大法律認定子女的角色僅為財物受託管理人，而非擁有人。除非有力證據能證明父母的意願就是希望該子女成為共有財物的最終擁有人，否則這份財物將計入父母的遺產總額中，並很有可能為其他遺產受益人分享。

了解財物分配

黃耀慧律師解釋﹐一般情況下，當兩個人共同擁有財物、銀行戶口，或房地產，在其中一人辭世後，在生者便能立刻得到共有物的百分之百所有權，且不需透過任何法律程序主張此權，而這份共有物也不歸去世者的遺產之一，在加拿大及其他以英國普通法為法源的國家，這種財物的擁有方式是屬「共同擁有業權」(Joint tenancy)。

認識遺產認證

黃耀慧律師說，利用共同擁有做為遺產規劃最主要的好處，是避免遺產需要通過法庭的認證手續(Probate)。「認證」是一個公開的法律過程，因此所有呈遞法院的文件，包括亡者、遺囑受益人、遺產總額的相關敏感資料都可能被有心人調閱。此外，特別是在如多倫多的大城市，整個認證過程花上數個月時間完成並不足為奇。不但費時，等待的過程對亡者家屬來說亦是心靈的一大壓力。最後，如果亡者留下龐大遺產，認證費相對也勢必會等比增加。如果年邁的父母能在有生之年將成年子女加入成為財物共同擁有人，便可預先避免認證過程的各種負擔。

然而，共同擁有並非萬無一失的遺產規劃策略。近年來加拿大最高法院宣示兩個舉足輕重的判決，值得讓所有國民鄭重考量以共同擁有作為遺產規劃策略的風險及可行性。