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为什么地下停车位突然没人买了?内行人说出实情

法律层面其实早有定论。《民法典》第254条明确国防资产属于国家所有，《人民防空法》也规定人防工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有，开发商除享有收益权外，其他权利归于国家。

说白了，人防车位的＂根＂不在开发商手里，自然也不能堂而皇之地卖。可现实中，套路远比想象的多。

最常见的就是＂以租代售＂——开发商和业主签一份十几万、几十万的长期租赁合同，租期一签就是二十年甚至七十年，名义上是＂租＂，实际上跟卖没区别。可法定租赁期限最长为20年，超期部分依法无效。

也就是说，业主交的钱看似买了七十年的安稳，法律承认的实际使用年限只有二十年，剩下的几十年都是＂空头支票＂。司法实践中，这类纠纷的判决也在逐步明朗。

西安未央区一名业主就因＂小区取消临停、外来车辆及未购买车位的业主无法进入地库停车＂等问题，把开发商和物业一并告上法庭，直指人防车位＂租期20年实为变相出售＂。

案件中提到，开发商一度发布的人防车位出租公告，每月含停车服务费在内要价高达830元，业主直言＂目前没有一个人能租得起＂。这种＂租售双高＂的新套路，比明着卖更让人无奈。

让人警觉的还不止这些。

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广东中山天水湖观澜小区曾出现过更夸张的一幕——小区物业用铁链把地下车库的停车位全部围起来，导致业主无车位可停；地下车库产权车位被一家代理公司代理销售，且只售不租，开发商对人防车位则公示只能长租20年，业主直指这是变相强卖。

公示的方案里，租期只有20年这一种，租金分别开出15万、16万、18万三个价位，月租金折算下来超过600元，达到小区前期出租价格以及周边市场价的两倍以上。

类似的事一桩接一桩，购车位的人慢慢明白了一个道理——人防车位这门生意，不是简单的＂一手交钱一手交货＂。开发商赚的是制度模糊地带的钱，业主承担的却是日后维权困难、产权悬空、战时可能被征用等多重风险。明知是坑，谁还往里跳？

细察市场空置潮里见转向

地下车位卖不动的第三个根本原因，藏在更大的格局里——供给端早就过剩了。各地住建部门和政府部门近两年的调研陆续给出了同一个信号。

某地市区住宅小区建有16000多个地下停车位，但总体使用率不足40%，有的小区甚至不足20%，造成小区周边乱停乱放较为严重。这种＂有车无位＂和＂有位不停＂并存的怪象，正是行业过剩的写照。