開始抄底樓市了!有史以來,政府第一次下場收房

2026-02-10 | 來源: 無冕財經 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

樓市出現了極具風向標意義的信號。

上海浦東、靜安、徐匯三區正式官宣：

正式下場，批量收購居民手中的二手房。

這些收回來的房子，經過標准化裝修後，將變身為保障性租賃住房，定向供應給城市“新市民”。

很多人還在糾結：政府收那麼點房子，能頂什麼用？

但我認為，動作大小不重要，關鍵的是動作“方向”。

因為這是有史以來，政府第一次下場收二手房。很可能在上海試驗成功後，還要進行全國各城市推廣。

而且更重要的是，這可能是中國樓市這五年來，最硬核的一次“房價底部確認”。

接下來講講這背後的底層邏輯，文末有一些建議，希望能幫到大家。

一

首先為什麼是現在？為什麼是“老破小”？

我認為是，國家要准備入場對房子“錨定底價”了。

過去五年，樓市最可怕的不是跌，而是沒有價格。

當成交量萎縮到冰點，每一套急售的房子都在通過無底線的殺價來試探底部。以至於一套超低價房子交易，就會帶崩附近一批房子的市場價格。

而上海政府此時下場，則是通過評估價直接洽談收購，本質上是給市場定了一個“硬度”。

有史以來最頂級的10大國產劇,哪部在你心目中的分量最重?

加國報告有史以來最大的人口降幅

加拿大預測:2026年將是有史以來最熱年份

要明白，政府是最聰明的，它不可能在半山腰當“接盤俠”。

既然敢拿真金白銀（區級財政+銀行專貸）出來買，就說明在管理層的測算裡，核心區域的這類資產已經跌出了“安全邊際”。現在“剪刀差”消失了，是抄底的好時機。

那麼底部是如何評定的？

答案是租金回報率。

過去，上海的租金回報率可能只有1%，連貸款利息都覆蓋不了。

但現在，經過五年的深度回調，上海核心區部分“老破小”的價格已經縮水了30%-40%。與此同時，很多房子的租金回報率已經回升到3%-4%。

而現在政策給到的支持貸款利率可能只有2%多。

當“租金回報”能跑贏“資金成本”時，這就不再是財政負擔，而是一筆極其劃算的優質生意。

既解決了年輕人的住房痛點，又幫國企持有了核心地段的長期資產，可謂一石二鳥。

很多人說，收購老破小只是對這類房屋的業主發福利。其實很多人不懂，老破小其實是一個城市“置換鏈條”的最後一公裡。

上海樓市現在最大的痛點是：

小房子賣不掉，大房子買不起。

底層流通性卡死了。而政府收購70平以下的小戶型，本質上是在給市場定向注入“流動性”。

那個賣掉“老破小”的房東，拿到了購房款，轉身就會進入新房或大戶型市場。促進了向上交易的螺旋，以此帶動整個置換鏈條的連鎖反應。

其次當大量的老房子從交易市場退出，轉入租賃市場，二手房的“掛牌量”會極速下降（這就是為什麼上海掛牌量從 11 萬降到 8 萬）。