紐約新聞: 法院不幫忙紐約大90棟大樓租戶聯合對抗資本房東

2026-02-04 | 來源: 日新說Copernicium | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

在頂峰集團旗下各棟樓宇的租戶正嘗試驗證：在新任親租戶市長佐蘭·曼達尼執政下，集體力量能否迫使房東與市政府達成新協議。

紐約市組織化的租戶群體正探索如何通過雙重策略贏得權益——既借助聲稱站在他們立場上的曼達尼市長，又通過自主組織樓宇行動。

數月來，數十棟由頂峰集團持有的租金管制樓宇的租戶們，正試圖實現紐約住房法幾乎從未允許過的一項壯舉：阻止房東將他們的家園轉售給另一位投機業主。

他們跨樓宇發起協同行動，在巔峰集團整個地產組合中組建了“頂峰租戶聯盟”，通過抗議與訴訟雙管齊下。正如一位租戶在社區會議上所言，組織行動的起因是“其他方法都行不通”：投訴石沉大海，居住條件持續惡化。最終，他們獲得了佐蘭·曼達尼市長領導的市政廳支持，卻仍在法庭敗訴。

上月，聯邦破產法官駁回了市政府延緩出售約5100套租金管制公寓的請求，這些公寓分布於90余棟樓宇，為資產組合從頂峰集團轉至美國峰頂地產公司掃清了障礙。

此案源於長年累月的疏於管理。在頂峰集團持有期間，這些房產因嚴重失修累積了數千項住房法規違規記錄。去年，該公司因拖欠逾5.6億美元貸款宣告破產。租戶們描述了長年遭受的忽視：由於房東未支付電費，整棟樓曾遭遇大面積斷電；居民在供暖中斷、電梯故障的環境下苦撐，管理方卻始終不作回應。

破產事件引發了全市范圍的租戶組織浪潮。頂峰租戶聯盟試圖延緩資產出售進程，並推動尋找更負責任的買家。但該努力最終失敗，頂峰地產美國公司以4.51億美元成功取得物業控制權。

市政府並非唯一表達擔憂的機構。紐約州總檢察長住房保護部門負責人布倫特·梅爾策在法庭文件中指出，總檢察長萊蒂西亞·詹姆斯支持延緩交易，並對新公司維持租金穩定住房的能力存在“重大疑慮”。

梅爾策指出，買方名下約3000套公寓已存在逾4000項未解決的違規問題。更令租戶擔憂的是新舊業主之間模糊的界限：據調查發現，新公司高管喬納森·維納正是舊業主首席執行官的弟弟，曾簽署過50余份相關產權文件。市政府律師警告稱，鑒於多數公寓租金受管制，該公司能否在償還債務的同時承擔長期拖欠的巨額維修費用，目前尚不明朗。

這些事實解釋了租戶為何迅速組織起來。這場斗爭不僅旨在阻止單次出售，更要積累籌碼迫使最終接管方承擔責任。盡管未能阻止交易，租戶們仍爭取到了重大讓步：根據新買家承諾，將在接管後60天內解決約半數違規問題，並投入總額數千萬美元的專項維修資金。

周日下午，約300名租戶參加了線上社區會議。組織者解讀了裁決內容，並重點探討如何監督買方履行承諾。Zoom聊天區湧現出大量關於居住現狀的控訴，甚至有居民透露其鄰居因周末斷暖而被迫入院。

市長曼達尼與市長租戶保護辦公室主任西婭·韋弗出席了會議。曼達尼強調，市政府的作用取決於租戶的施壓而非替代施壓。他指出，若非租戶持續抗爭，那些維修承諾絕不會被納入協議。曼達尼呼吁租戶們將自己視為執行住房法規的“城市基層的耳目”。

韋弗則認為，當前時刻是“大規模治理、租戶領導力與市政廳協作的全新實驗”。換言之，法律敗訴被視為制約而非終結，關鍵在於租戶建立的組織能否轉化為長期的談判籌碼。

將市政當局從監管者轉變為盟友圍繞頂峰大廈抗爭的討論，往往將市政廳描繪成失敗的救援者。這種框架忽略了核心問題：“破產法庭的設計初衷就不是賦予租戶實質話語權，”組織者特蕾西·羅森塔爾指出，破產程序旨在保護債權人，而非裁決住房條件。

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這一現實解釋了為何法庭敗訴未能體現戰斗的實質。這場行動旨在法律效力薄弱處建立制衡力量。即便敗訴，租戶仍成功改變了出售條款。當正式法律救濟手段薄弱時，集體行動能改變政治與經濟層面的可能性邊界。

從這個視角看，市政廳並非中立仲裁者，而是可被改變的戰場。“我們把目標——市政府——變成了盟友，”羅森塔爾說。曼達尼政府的幹預並非取代租戶，而是由租戶力量催生。

實證研究佐證了這種策略：當租戶獲得組織化支持而非獨自面對房東和法庭時，住房結果會發生顯著改變。法律保護只有與組織能力及政治執行力相結合時，才能發揮最大效果。

租戶集體談判該策略的長期願景是實現“租戶集體談判”。由於住房法律體系長期將租戶原子化，這一概念顯得十分陌生。羅森塔爾解釋稱，美國目前既無全國性租戶關系委員會，也無強制房東承認租戶工會的法規。

租戶組織工作類似於美國建立正式集體談判框架前的勞工運動。工人迫使雇主談判並非源於法律強制，而是持續施壓使拒絕談判的代價高於妥協。租戶集體談判遵循相同邏輯：匯聚法律、政治、聲譽和財務多重籌碼，直至談判成為房東“最不壞”的選擇。

此類行動已有先例。在紐黑文，租戶群體通過集體行動迫使房東談判，隨後該市通過條例承認了租戶的結社權。在洛杉磯，租戶聯盟通過組織租金罷工，迫使房東簽署了涵蓋租金與維修的協議。即便法律尚未承認這種關系，租戶仍可憑借力量進行實質性的集體談判。

頂峰大廈的案例表明，市政府的幹預主要受制於時機。曼達尼就任時，破產程序已由前屆政府啟動。在埃裡克·亞當斯市長任期內，即便條件惡化，市政府仍基本缺席。更關鍵的問題在於：當租戶已組織起來，市政府從一開始就與他們站在一起時，下次會發生什麼？

實驗頂峰大廈的出售幾乎肯定會完成。懸而未決的是：租戶能否將組織力量轉化為持久的談判關系？市政府是否會繼續將組織起來的租戶視為集體行動者？

紐約住房法從未要求房東承認租戶工會，但雇主也從未自願承認工會。工人依然組織起來——罷工、停工，在法律跟進前展開談判。紐約租戶運動亦遵循相似軌跡：1930年代的租金罷工、1970年代的管制擴張、2019年的法律大修，每一次都是法律追隨力量。

當前進行的實驗是：租戶能否再次以既定關系為前提采取行動，迫使房東和政府追趕現實。

“我們還能共同爭取更多權益，”哈萊姆區租戶領袖郭薇薇安表示，“更好的屋頂、管道、電梯，以及繼承權保障——我們要讓公司主動交付。”

亞歷克斯·N·普雷斯

《雅各賓》雜志專職撰稿人，負責勞工組織報道。

文章僅供交流學習，不代表本號觀點

本文出處：What New York Tenants Are Building Beyond the Courtroom