什麼信號?地方國資開始抄底法拍房

2026-01-28 | 來源: 馬江博 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

地方國資開始“抄底”法拍房，啥情況？

樓市拐點真的到了？

地方國資批量“掃貨”法拍房。

最近，廣州南沙逸濤雅苑四期的88套全新住宅，一次性被擺上阿裡法拍貨架，首次掛牌就全部成交，成交額達8041萬元。這其中，超過60套房源被廣州南沙城市運營有限公司一舉拿下。

股權穿透顯示，南沙城市公司是典型的地方國企，最終實際控制人為廣州南沙經濟技術開發區管理委員會和廣東省財政廳。

國資不是零散撿漏，是“整棟抄底”。這已經不是個別現象。

2025年9月下旬，海口中海國際中心2號樓37套甲級寫字樓，被湖州市產豐企業管理合伙企業以約1.39億元底價競得。該合伙企業的最終實際控制人為湖州市國資委下屬湖州市產業投資發展集團。

這些國企“掃貨”法拍房，發生在一個明顯降溫的市場環境中：2025年，全國法拍房市場呈現出“量價齊跌”的態勢，並對整體樓市形成持續壓力。

要知道，法拍房是債務違約下強制處置、需快速變現的特殊二手房。說白了，就是“急賣二手房”：被債務逼著賣，價格比市價低一大截，一下就把小區房價拉下水，周邊跟著跌、銀行抵押跟著貶，最後變成“低價—跌價—貶值—更多法拍”的惡性循環。

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根據中指研究院數據，2025年全國法拍房市場整體降溫：掛拍房源約71.9萬套，同比減少6.6%；成交16.9萬套，下降4.4%；成交金額約2536億元，同比大幅下降23.6%。全年成交均價為每平方米4653元，下跌12.7%，平均成交價相當於評估價的7.4折，相當於買家普遍以“七四折”購得資產。

這一背景下，國資下場接手，圖什麼？

首先，是低成本獲取優質資產。

大家知道，法拍房價格顯著低於市場價。廣州南沙逸濤雅苑四期案例中，國資競得房源單價僅為周邊二手房掛牌價的三到四成；海口中海國際中心2號樓法拍成交價，也僅為其備案均價的三分之一左右。這種"腰斬式"折扣，為地方國資提供了低成本收購優質資產的窗口期。

其次，產業配套與招商引資需求。

法拍市場的低價只是地方國企的"入場券"，背後還有產業配套與招商引資的深層訴求。通過收購法拍房，地方國資可將閒置或低效資產轉化為保障性住房、人才公寓或舊改安置房源，實現"存量盤活"，為當地產業發展提供住房配套支持。通常來說，這些資產最有希望被納入地方政府的民生保障體系，不太可能直接當作普通商品房來銷售，簡單地倒手去賺差價。

再有，通過承接問題資產，地方國企可緩解局部市場拋售壓力，穩定價格預期，同時優化自身資產結構，實現隱性化債。這既是風險出清中的階段性現象，也是地方政府穩市場、防風險的主動舉措。法拍房的低價只是觸發條件，國企下場批量購買法拍房，不僅是市場行為，也符合國家“盤活存量”的政策方向。例如，洛陽在2025年10月出台的政策中提到，鼓勵地方國企收購存量商品房（包括法拍房）用作保障性住房。這恰恰與中央“盤活存量資產、收購存量商品房改保障房”政策同頻。

事實上，國內各地的法拍潮未斷，這說明樓市仍在深度調整，風險正悄悄釋放。但地方國資，開始批量接盤，穩房價，則說明地產防風險，已從口號變成行動，拐點時刻或已到來。

這也預示出，房地產的運行規律正在發生變化：資金、政策與市場的細微博弈下，市場正從價格廝殺轉向價值篩選。