告别"拆迁暴富",第一批危房如何应对"老年危机"

2025-12-11 | 来源: 第一财经 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

面临哪些现实性挑战？

从政策层面看，各地正在为老旧住房自主更新、原拆原建铺平路子。

2025年8月，广东省发布《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》，明确可开展自主更新的老旧小区（含单栋住宅楼），需满足一些既定条件。比如，被鉴定危险等级为B级、C级和D级，建筑结构影响居住安全及生活品质等。

厦门则规定，建筑年限满40年、结构差、功能不全且无维修价值的房屋，或已属危险构件、经危险性鉴定为C级或D级危房的，房屋所有权人可在符合规划前提下申请原地翻建。同时，改造方式灵活多样，支持单栋、多栋联合或整体改造。

而到了实操层面，居民的观念、意愿、出资能力等，是决定原拆原建能否推进的重要因素。记者了解到，现实中老旧小区居民会算“经济账”，比如重建成本和预期增值空间、是花钱重建还是直接买房，此外还有危房居民在搏动迁机会，遑论自行出资重建。

针对北京市西城区“三里河一区28号楼”项目，西城区住建委相关人员也表示，原拆原建最难的是前期居民工作，每家每户的困难都不同，要站在居民角度想问题。所以，在改建前期，达成全楼居民100%同意的过程是最难的。

崔霁表示，自主更新项目的成功，关键在于让居民觉得“划算”，愿意主动投入资金、时间参与改造。从经济维度来看，核心是资产增值与资金投入的平衡，更新后房屋资产价值的提升幅度，是否会显着高于其投入的自筹资金。

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“根据调研案例，当房屋增值幅度达到自筹资金的1.5～2倍时，居民的经济意愿会显着增强。”崔霁表示。因此自主更新更容易在一线和强二线核心城区推广，这些城市土地资源稀缺，房屋价值高，居民有资产保值增值意愿、相对较高的资金能力。

再比如，北京市丰台区马家堡路68号院2号楼，该危旧楼房拆除重建试点项目交付后，居民将拿到房屋大产权，而此前直管公房居民只拥有承租权和使用权，按附近存量商品房房价计算，40 平方米房屋价值约为两三百万元，此类公房改造阻力也较低。

中指研究院研究总监吴建钦认为，原拆原建在部分三四线城市也有落地案例，核心还是要回归到项目条件、居民出资能力、规划条件、区域规划、新房价格预期等多个要素。此外，核心地段可能对规划限制更严格，在增容、增户方面限制性要求更多。

对此吴建钦建议，原拆原建可探索多种收益方式，进一步降低居民和政府的出资规模，包括在规划条件允许的情况下适当增加户数，通过销售这部分房源平衡前期投入；通过增加商业配套，给予相关投资主体一定年限的设施经营权来平衡前期投入。

“预计未来仍以稳步推进、点状推进为主。”吴建钦认为，老旧小区原拆原建的自主更新模式，目前现实难点仍然存在，大面积铺开需要多个因素形成一致性支持才具备可能性。

崔霁建议，可建立多元化的金融支持体系，构建“居民自筹+公积金支持+银行贷款+政府补贴”的多元化资金筹措机制。允许居民提取住房公积金用于自主更新，鼓励商业银行开发期限长、利率优惠的专项产品；政府可设立城市更新引导基金，对符合条件的项目给予贴息；探索REITs、资产证券化等资本市场工具，为项目提供长期资金支持。