王健林首次赎回一座万达广场债务解套了?

2025-12-03 | 来源: 中国房地产报/观察者 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

这座广场的回归，或许正是观察万达在债务重组深水区中最新战略意图的关键切面。

中房报记者许倩丨北京报道

在连续“抛售”超过80座万达广场“断腕求生”后，万达罕见地进行了一次“赎回”操作。

根据企查查信息，12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司的股权结构发生重大调整。原先的股东——新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（以下简称“坤华投资”）、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司同步退出，接盘方为万达商管旗下全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司。

至此，这座在2024年7月被出让的广场，在一年多后重新回归万达全资掌控。

与之同步的是一场彻底的管理层“换血”，该公司原董事长朱欣、原董事兼财务负责人周纯昊、原董事王轩、原监事支小可等关键职位人员集体卸任，由上海万达锐驰企业管理有限公司执行董事、法定代表人吴华全面接管，出任经理、董事及法定代表人。上海万达锐驰由大连万达商业管理集团100%控股，实控人为王健林。

从股权到治理权的完整回归，意味着万达重新掌握了对该广场的控制权。这一“卖”一“赎”之间，释放的信号耐人寻味。这座广场的回归，或许正是观察万达在债务重组深水区中最新战略意图的关键切面。

烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月，注册资本7.08亿元，商业面积24万平方米，是万达商管的第103座万达广场。

坤华投资成立于2023年12月14日，背后是新华保险和中金资本，其中新华保险持股99.9%、中金资本0.1%，是规模达100亿元的不动产基金的执行平台。

2024年7月，万达将烟台芝罘万达广场99.99%股权出售给坤华投资和坤元辰兴。此前该广场的注册资本已由5000万元增至7.08亿元。2024年4月，坤华投资和坤元辰兴还接手了万达集团总部所在地——北京万达广场实业有限公司，并分别持股99.99%和0.01%。

在万达减轻债务的过程中，坤华投资发挥了重要作用。仅2024年，坤华投资就收购了9座万达广场；今年以来，又先后收购了宣城、铜陵、安阳、四平、扬州等5座万达广场。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称，过去两年，万达把大量广场卖给险资和地方国企，换取现金以兑付到期债务。此次首次赎回同一标的，可能意味着万达资产处置进入“尾声阶段”。接下来，非核心、低毛利、低成长项目继续出表；而核心区位、高客流、高租金项目则有望择机回购，为2026年可能的商管整体上市或消费基础设施 REITs 扩募储备优质资产。

数据显示，烟台芝罘万达广场年租金约1.2亿元，净租金回报率6%以上，属于万达体系内较优质现金流资产；收回后，可立即用于抵押融资或REITs扩募，提升资金使用效率。

柏文喜进一步表示，对险资而言，此次退出是“顺势止盈”。新华保险系通过坤华投资持有该广场期间，已收到约1.5亿元租金分红，年化现金回报8%左右，叠加资产溢价，总内部收益率IRR接近10%，符合险资“固收+”配置目标。在利率下行、商业地产估值承压的当下，选择止盈并转投政府债、高股息股票等更安全资产，也是正常的资产再平衡。

烟台芝罘万达广场的赎回，是近3年万达资产出售潮中的一个缩影。此期间，万达累计出售超80座万达广场，其中2025年5月更是以500亿元打包出售48座核心城市广场，忍痛让出年超60亿元的稳定租金收入。

除核心的万达广场，万达还陆续卖掉了204家酒店、万达电影控股权、海外文旅项目等优质资产，3年回笼资金超千亿元。

就在不久前的11月21日，大连万颛企业管理有限公司发生工商变更，原股东大连万达商业管理集团退出，新增苏州联商柒号商业管理有限公司为全资股东。股权穿透信息显示，新进入的这家股东，属于“浙金信托”旗下公司。

通过一系列资产处置，万达的债务压力有所缓解。据Wind数据，截至2025年9月，“万达系”企业境内债已清偿完毕，目前无境内存续债；海外债方面，目前仅存续1笔2026年2月13日到期的美元债，待偿还余额4亿美元。

然而，赎回首座万达广场，虽释放出万达转型调整的积极信号，但万达的债务压力依然不容小觑。截至2025年中，万达整体负债规模仍接近6000亿元，其中万达商管的有息负债达1375.61亿元，一年内到期部分302.69亿元，而货币资金仅115.77亿元，资金缺口明显。

万达此次赎回动作，或许标志着其从规模收缩转向资产优化的新阶段。但赎回一座广场只是开始，能否借此稳住基本盘、重塑增长动能，将考验其后续的经营智慧与资本运作能力。

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在频繁的资产处置后，万达首次进行了核心资产回购。

近日，万达商管通过旗下上海万达锐驰企业管理有限公司（以下简称“万达锐驰”）完成回购，烟台芝罘万达广场有限公司股东名单再度变更，坤华股权投资合伙企业（以下简称“坤华”）、坤元辰兴投资管理咨询有限公司（以下简称“坤元”）悉数退出，万达锐驰成为唯一股东，法定代表人和多位高管同步调整。

此前于2024年7月5日，烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出。新增股东包括坤华与坤元，分别持有约99.99%和0.01%的股份。

换言之，万达首次进行了核心资产回购，赎回烟台芝罘万达广场。

“倒过来想想，短时间卖出买进，是不是因为当初卖资产只是为了救急？”对于万达从“卖”到“赎”的转变，有业内人士告诉观察者网，2024年，万达的重点放在了回笼资金、降负债上，主要通过密集处置重资产缓解财务压力，推进轻资产转型。

可参考的是，据企业预警通统计，截至2024年9月，万达商管短期债务约439.74亿元，有息债务合计1725.33亿元。

但经过一年多时间的抛售资产，万达的债务压力已经大幅缩减。据Wind数据，截至2025年9月，“万达系”企业境内债已清偿完毕，目前无境内存续债；海外债方面，目前仅存续1笔2026年2月13日到期的美元债“万达商业地产11 20260213”，待偿还余额4亿。

“在这样的背景下，万达开启了资产回购之路，烟台芝罘万达广场成为首个被赎回的核心资产的思路也说得通了。”上述人士说道。

值得一提的是，在万达减轻债务的过程中，坤华功不可没。坤华背后是新华保险和中金资本，新华保险持股 99.9%、中金资本 0.1%，为 100 亿元不动产基金的执行平台。

所谓100 亿元不动产基金的执行平台，指的是新华保险和中金资本共同设立规模为100亿元的基金，新华保险与中金资本按 99.9%、0.1% 出资，坤华作为该基金的法律与运营载体，在 100 亿元总规模内执行投资决策、持有与管理底层不动产资产，并对项目公司实施投后管控。

从时间上看，坤华的成立时间并不长，备案成立日期为2024年1月11日，备案日期为2024年1月17日。

但作为一家成立不到2年的企业，坤华和万达的合作并不少。据观察者网不完全统计，截至2025年2月，大连万达商管与新华保险的公开交易共14笔，均为万达商管向新华保险转让旗下万达广场、商业项目公司的控制权，新华保险成为全资或控股股东，运营仍由万达商管负责。

双方的首次合作始于2024年4月，接盘项目为北京万达实业，此时距坤华成立不到4个月。接盘北京万达实业不到三个月，双方开展第二次合作，交易的对象正是此次回购的烟台芝罘万达广场。

2024年全年，坤华从万达手中接盘了9座万达广场，除了上述两个万达广场，还一口气收下了南京万达茂、成都万达商业广场、赤峰万达广场、晋江万达广场、银川金凤区万达广场、武威万达广场和淮北万达广场。

有媒体报道，以上9座万达广场合计认缴出资额超30亿元。

进入2025年，坤华和万达的交易不仅还在继续，且更加密集。不到2个月时间，坤华从万达手中接过宣城万达广场、铜陵万达广场、安阳万达广场、四平万达广场、扬州万达商业广场5 座万达广场的全部股权。

业内人士指出，万达和坤华之间的交易更像是一场"战略性拆借"。在商业地产行业整体承压的大背景下，万达通过股权转让快速回笼资金，既降低了负债规模，又未丧失核心的运营收益权。这种模式使得万达在缓解财务压力的同时，保持了业务的连续性和稳定性。

而对于坤华来说，作为新华保险和中金资本的投资载体，既获得了优质不动产的长期持有收益，又借助万达的运营能力保障了资产增值，实现了资产的多元化配置和长期稳健增值。

但业内更关注的是，继烟台芝罘万达广场之后，万达会不会继续赎回万达广场。

“如果是，那意味着万达大概率已走出深水区。”上述业内人士说道。