购房政策史上最宽松,房子为什么还是很难卖?

2025-11-25 | 来源: 九派新闻 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

【1】保障房覆盖更广了，还要冲商品房吗？

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）提到，保障性住房将重点面向户籍困难家庭、新市民、青年人、工薪收入群体以及城市发展所需的人才等群体，旨在满足基本住房需求。这个方向定了之后，很多人问我，是应该等保障房，还是继续买商品房呢？

我先说个人观点，我更倾向于商品房。

保障房和租赁房虽然价格便宜，但背后存在一些现实问题。比如常说的“租购同权”，想通过租房解决孩子上学、落户这些权益，但实际操作中仍有不少困难。有网友说得很直白，“你现在租房想争取的这些权益，其实买套房就都解决了。”这话虽然直接，但反映了不少人的真实想法。

其次，保障房的价格确实和商品房行情挂钩。房价猛涨时，保障房性价比特别突出，但当房价整体平稳甚至回调时，商品房的优势反而更明显了。

深圳的保障房做得还算不错，但也有深圳居民反映了一些小段子，说两个闺蜜，一个买了商品房，一个买了保障房。几年后，商品房不仅升值了，居住体验也好，而保障房不仅没怎么增值，转让还受限制，质量也一般。这说明两者确实存在差距。

当然，保障房也在不断改进。现在申请门槛降低了，不再严格要求本地户口或多年居住证明，房源也多了，国家还在推动存量房改造成保障房。这都体现了我们在供给方面持续发力，在分配方面的制度更加优化。

话说回来，保障也好，商品房也好，住房租赁也好，也是在我们国家形成了不同的供给模式，不同的产品分类。当然，我们是希望这三个市场后续可以打通，国家现在也在给政策，比如公租房住了几年有感情了，可以继续租，也可以买下来。再举个例子，上海杨浦区的一些区域，一些老年人家里住的是商品房，国家现在也鼓励把这些商品房拿出来，让这些人到郊区租环境更好、面积更大的房子。这三个市场是可以打通的，租房的可以变保障房，哪天你补点钱还可以变成商品房。

所以说，因人而异，每个房子都定位了一个不同的价格段、不同的年龄阶段。现在市场更加灵活，我认为这就是我们房地产市场一个非常有魅力的地方，随着市场越来越畅通，我们以后可能不用再纠结二选一，而是可以根据自身情况，在不同阶段选择最适合自己的居住方式。

【2】购房政策史上最宽松，房屋买卖该关注什么

我们现在的政策环境，堪称史上最宽松。从去年开始，力度就非常大。举个例子，现在即便没有社保，你去深圳、杭州、武汉这些城市，也都能买房了。这放在以前，简直不可想象。

要是以前，取消限购大家肯定抢着买。但现在，市场热度上来一阵，很快就缓和了。所以我认为，真正的问题已经不在政策了，政策绝对到位了，那为什么没起到想象中的效果？一个很重要的原因是房地产的时代发生了根本变化。

过去我们关心的是有没有房子，那意味着大量底层需求存在，大家省吃俭用也想买套房，“房价收入比”这个词以前常提。那时候政策一放松，市场就有反应。

现在市场相对饱和了，有房的人多了。当然，这不代表需求彻底没了，大家还是想越住越好，谁不想要大平层呢？需求的空间还在，但老百姓的心态变了。

过去是“买买买”，现在是“卖卖卖”。最近网上有个词叫“贷款卖房”，真是活久见。比如房子市价80万，贷款却欠100万，业主得自己贴20万才能卖掉。这背后不只是资产缩水，更是一种恐慌性抛售的心态。

这和普通消费降级完全不同。消费降级只是买差一点的，房地产现在是反向操作，不光不买，还要抛售。这就导致二手房挂牌量激增，成了这几年最热的话题。很多房东都陷入自我怀疑，觉得错过了最佳卖房时机，现在卖亏，不卖可能更亏。

这个问题之所以重要，是因为它涉及面太广了。过去十年很多人买了房，有的还不止一套，甚至用了杠杆。烂尾楼问题固然严重，但毕竟是部分人，二手房问题，是所有有房家庭的问题，是居民资产流动性的大问题。

所以我认为，当前市场的真正矛盾点，是要从“鼓励买房”转向了“解决二手房流动性”。如果不解决这个问题，开发商的房子降价也没用，你再降，也降不过周边房东的抛售价。

我们现在所有政策，降首付、降利率、取消限购，全在鼓励大家买房，这当然对。但买之前，得先让人能卖得掉。虽然现在也有换房退税、以旧换新这些政策，但力度和针对性还不够。我们应该更直接、更丰富地出台鼓励卖房、疏通堵点的政策。