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未来两年麻烦大了!瑞银突然180°大转弯

空置越高，供给越多，房价越难反弹。

四、更刺眼的现实：就算降息，房价也得再跌

瑞银模型给出一个扎心结论：

即使未来中国再降 40bp（0.4%），只要租金不上涨，房价仍需下跌约 38%，才能让“买房 vs 租房”的现金流打平。

换句话说：

房价跌得还远远不够。

示意图 Alex Plavevski/EPA, via Shutterstock

五、外资机构的判断惊人一致：楼市还没到底

瑞银并非孤例。

惠誉（Fitch）：2026年情况可能更糟，新房销售面积或再跌 15%。

摩根士丹利：中国房地产修复或需更长时间。

花旗银行：房价中长期缺乏上涨动力。

外资机构普遍盯着一个关键指标——

租售比。

而正如财经号“谭谈投研”所说：

“租售比就是中国房地产最大的一颗雷，任何逻辑在它面前都站不住。”

六、其实，中国楼市还有两个巨大风险没被写进报告

瑞银的判断虽然悲观，但业内分析认为它依然“保守”。因为它还忽略了两个更大的问题：

人口结构变化：人口持续减少

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未来几年，中国人口总量将继续下降。

人口减少意味着：

刚需减少

家庭户数减少

购房动力下降

这是刺向房地产最锋利的一把“长期之剑”。

低线城市风险远超一线

一线城市还能靠人口流入、经济规模支撑。

但三四线城市呢？

人口外流 + 产业萎缩 + 供应过剩 = 房价难再回头

“等十几年房价回到巅峰？”

三线城市可能永远回不去了。

这才是房地产真正“难治”的深层问题。

结语：2025—2027，中国楼市将进入“新秩序”

从瑞银到惠誉，从租金到空置率，中国房地产都在显示一个核心趋势：

楼市正在从“资产增值时代”走向“居住为主时代”。

房价不再“稳涨”，

租金不再支撑高估值，

人口结构发生逆转，

楼市正在经历几十年来最深刻的调整。