真相扎心!银行纷纷下场卖房啥信号?

举例来说，11月10日，兰州农商行在京东资产平台挂牌158套“育才壹品”住宅。据介绍，这些住宅位于沈阳市沈抚新区，属于典型“学区房”。按起始价计算折合单价约2000元/平方米，远低于约5000元/平方米的市场价。虽然本次拍卖线上围观超过1200人次，但直至公开竞价结束，这100套房产均为“0次出价”状态，目前该拍卖已经撤回。

为何下场卖房？从银行买房的确是“小众”的选择。一方面，价格优势、产权安全是银行直售房的吸引力所在，而另一方面房源有限、房屋状况和操作不透明则非常劝退购房者。

更深层次来看，银行亲自下场卖房并非心血来潮，背后的深层含义在于银行对不良资产处置的方式开始发生变化。

不良资产行业资深从业者、《一本书读懂不良资产》作者石佳华对中国新闻周刊表示，当前银行处置不良资产已经形成了“多渠道并行”的市场化体系。银行既可以自行清收、协商重组或以资抵债，也能通过诉讼和司法拍卖处置抵押物；同时，还可将不良资产转让给AMC（资产管理公司）及各类不良资产基金，也可以通过直售房产等方式快速变现。

一位从事不良资产处置的银行人士对中国新闻周刊表示，银行直接下场卖房并不新鲜，但过去传播范围较为小众。如今数字化平台的成熟降低了银行直面C端市场的门槛，让其能以低成本触达海量购房者。而对于大宗不良资产，更常见的是采取“打包甩卖”的方式，将其出售给专业的AMC，以快速降低账面风险。

关键在于，过往对不良资产的打包出售方式，不仅价格与效率方面要打折扣，银行也难以直接掌控处置过程中的风险。

曾刚指出，银行直售与AMC处置的核心差异在于处置效率与收益水平。处置效率方面，银行直售优质房产的平均周期约为180天；而AMC模式因涉及资产包组合、尽职调查、多轮谈判等环节，周期普遍在450—720天。

而从利润角度考量，银行直售可实现债权回收率的最大化。曾刚以广东农信系统为案例测算，直售模式下扣除处置费用后净回收率约78%；而传统模式下先折价30%—40%卖给AMC，银行实际回收率仅50%—60%。这意味着10亿不良资产，直售模式可多回收1.8亿—2.8亿元。

另外，法拍市场遇冷，也促使银行转向直接处置。根据中指研究院的数据，2025年1—10月全国法拍房总成交金额为2048.7亿元，同比下降约22.5%。

更重要的是，财政部《银行抵债资产管理办法》规定，银行取得抵债不动产和股权后应于两年内处置，若超期未处置，则在资本计量时施加惩罚性风险权重。这也是促使银行“亲自下场卖房”来加快处置速度的动因之一。

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多元化减压进行时简单来说，银行自己卖房就是为了抢时间和省成本。但作为短期内引发关注的行业现象，银行“卖房潮”其实面临结构性制约。

曾刚指出，银行缺乏专业资产运营团队，对于需要重组、改造的复杂资产处置能力有限。更关键的是，大规模直售将占用其人力和时间成本，当不良资产规模突破某一临界点时，批量转让给AMC仍是更经济的选择。

毕竟隔行如隔山，卖房并不是银行的常规业务。一位资深地产分析人士对中国新闻周刊表示，通过网络平台拍卖房产并非银行新增“房产直售业务”，银行直售房与常规的房地产经纪无关。这种行为属于年底盘活资产、加快资金回笼，是银行降低不良率的常规手段。

“银行抵债多为被迫行为，比如抵押物经法拍变卖（大幅降价）仍然流拍后，法院强裁给银行以资抵债。一般来说，银行不会主动要求抵债，因为抵债涉及物权变更、缴税、经济资本占用等事项，与银行经营货币的属性不相符合。”石佳华补充说道。

虽然售卖价格相对便宜，且部分房源折扣力度较大，但并不意味着银行在做赔本生意。

前述银行人士介绍，在“以物抵债”获得房产时，银行的评估价格也会在市场价的基础上给予一定折扣，部分欠债人也会被迫向银行的压价妥协，这意味着银行处置时即便是“打折”幅度较大，仍保留一定的利润空间。

对于大众更关注的房价问题，低价的银行直售房对市场带来的影响其实是有限的。

前述地产行业分析人士直言，银行“卖房潮”其实属于银行增强流动性的正当方式，整体来看银行直售房规模不大，比例不高，而且和居民家庭的住房关系不紧密，因此在房地产整体止跌回稳的市场环境下，本身对房价并不会造成很大的影响。

站在银行的角度看，下场卖房其实属于消解不良压力的一种积极探索。

随着不良贷款压力的上升，银行的“甩包袱”需求比较迫切。金融监管总局数据显示，2025 年三季度末，全国商业银行不良贷款余额 3.5万亿元，环比增加883亿元；不良贷款率1.52%，环比上升0.03个百分点。