買房賣房: 拒絕買房的美國年輕人全跑去炒股了

2025-10-17 | 來源: 華爾街日報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

鑒於美國年輕人如何看待自己的財務狀況，目前創紀錄的股市可能與難以負擔的房地產市場有關。

持有住房是傳統上美國家庭積累財富的方式。但如今高昂的房價意味著，年輕人要麼無力購房，要麼認為他們可以在別處獲得更好的回報。

社群媒體上的網紅們正在加入討論。他們傳達的資訊是：不要在如今的價位上勉強買房，而是應該租房並將現金用於投資。

租房還是買房之爭由來已久，且爭論激烈。股市的長期繁榮為這場爭論增添了新的維度。

許多年輕投資者只經歷過股市年均回報率約14%的時期，這遠高於歷史正常水准水平。而如今的股市絕不便宜：根據本益比市盈率指標，標普500指數現在的估值幾乎與網路泡沫破滅前夕一樣高。

然而，持有房產和租房的成本差距擴大，為租房並投資的論點提供了支持。與此同時，由於迷模因股的社群媒體熱議、加密貨幣熱潮以及Robinhood Markets等零傭金交易程式的出現，年輕人正被吸引到投資領域。

摩根大通（JPMorgan Chase）的一份報告發現，2024年，37%的25歲年輕人使用投資帳戶賬戶，高於2015年該年齡段的6%。過去十年，投資股市的年輕人數量增加了五倍，這表明他們對財富積累的看法發生了轉變。

該報告稱：“房地產市場狀況……可能正在改變儲蓄的分配，使得股票等金融資產相對房屋淨值更具吸引力或更容易獲得。”

美國全國地產經紀商協會（National Association of Realtors）的數據顯示，Z世代（1997年至2012年出生的人）的住房擁有率僅為16%。與此同時，首次購房者的比例處於歷史最低水准水平。這些因素疊加在一起，讓房屋建築商和那些想賣房的人頭疼不已。

根據目前的利率，並假設買家支付了6萬美元（即15%）的首付，一套價值40萬美元的普通住房的月供約為2,170美元。這大約占家庭收入中位數者稅後收入的36%。

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但擁有住房的總成本更高，因為近年來保險、房產稅和維修費用都大幅上漲。如果把這些費用加進去，在某些情況下，住房總開支可能占到家庭收入中位數的近一半。

一套中等價位住房的總成本與租用一套兩居室公寓的成本之間的年差額，根據地點和房產稅水准水平等其他因素，可能在8,000美元到14,000美元之間。

在決定是租房並投資還是買房的時候，這種情況會產生怎樣的結果？

假設一個人將用於支付首付的6萬美元儲蓄轉而投資於股票。再假設此人每年將租房省下的13,500美元也用於投資。若股價年均上漲9%，10年後將擁有354,000美元。

在生活成本較高的城市，支付房租後可用於投資的現金會更少。如果租客每月支付2,300美元房租（比全美中位數高出400美元），在投資10年後，大約只能擁有277,000美元。

現在再來看看另一個人，他用6萬美元首付買了一套40萬美元的房子，房貸利率為6.5%。假設房價以年均4%的速度上漲，10年後房屋價值將增至592,000美元。

如果這位購房者賣掉房子，他將到手約305,000美元，其中包括最初的首付款以及已償還的本金。

這兩個數額相差不遠。原因之一是房主能夠使用大量借貸資金，這在房價上漲時會放大收益。

摩根士丹利（Morgan Stanley）的美國住房策略師吉姆・伊根（Jim Egan）說：“房價漲幅不必與股市表現相當，也能獲得類似的回報。”

當然，任何分析都取決於具體的因素，比如對股價和房價漲幅的假設。這些因素波動性大，可能遠低於歷史平均水准水平，甚至可能產生虧損。其他因素包括個人持續將因租房節省的資金用於投資的能力、稅級、對流動性的需求以及在同一地點居住的時間長短。