买房卖房: 拒绝买房的美国年轻人全跑去炒股了

鉴于美国年轻人如何看待自己的财务状况，目前创纪录的股市可能与难以负担的房地产市场有关。

持有住房是传统上美国家庭积累财富的方式。但如今高昂的房价意味著，年轻人要么无力购房，要么认为他们可以在别处获得更好的回报。

社群媒体上的网红们正在加入讨论。他们传达的资讯是：不要在如今的价位上勉强买房，而是应该租房并将现金用于投资。

租房还是买房之争由来已久，且争论激烈。股市的长期繁荣为这场争论增添了新的维度。

许多年轻投资者只经历过股市年均回报率约14%的时期，这远高于历史正常水准水平。而如今的股市绝不便宜：根据本益比市盈率指标，标普500指数现在的估值几乎与网路泡沫破灭前夕一样高。

然而，持有房产和租房的成本差距扩大，为租房并投资的论点提供了支持。与此同时，由于迷模因股的社群媒体热议、加密货币热潮以及Robinhood Markets等零佣金交易程式的出现，年轻人正被吸引到投资领域。

摩根大通（JPMorgan Chase）的一份报告发现，2024年，37%的25岁年轻人使用投资帐户账户，高于2015年该年龄段的6%。过去十年，投资股市的年轻人数量增加了五倍，这表明他们对财富积累的看法发生了转变。

该报告称：“房地产市场状况……可能正在改变储蓄的分配，使得股票等金融资产相对房屋净值更具吸引力或更容易获得。”

美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors）的数据显示，Z世代（1997年至2012年出生的人）的住房拥有率仅为16%。与此同时，首次购房者的比例处于历史最低水准水平。这些因素叠加在一起，让房屋建筑商和那些想卖房的人头疼不已。

根据目前的利率，并假设买家支付了6万美元（即15%）的首付，一套价值40万美元的普通住房的月供约为2,170美元。这大约占家庭收入中位数者税后收入的36%。

但拥有住房的总成本更高，因为近年来保险、房产税和维修费用都大幅上涨。如果把这些费用加进去，在某些情况下，住房总开支可能占到家庭收入中位数的近一半。

一套中等价位住房的总成本与租用一套两居室公寓的成本之间的年差额，根据地点和房产税水准水平等其他因素，可能在8,000美元到14,000美元之间。

在决定是租房并投资还是买房的时候，这种情况会产生怎样的结果？

假设一个人将用于支付首付的6万美元储蓄转而投资于股票。再假设此人每年将租房省下的13,500美元也用于投资。若股价年均上涨9%，10年后将拥有354,000美元。

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在生活成本较高的城市，支付房租后可用于投资的现金会更少。如果租客每月支付2,300美元房租（比全美中位数高出400美元），在投资10年后，大约只能拥有277,000美元。

现在再来看看另一个人，他用6万美元首付买了一套40万美元的房子，房贷利率为6.5%。假设房价以年均4%的速度上涨，10年后房屋价值将增至592,000美元。

如果这位购房者卖掉房子，他将到手约305,000美元，其中包括最初的首付款以及已偿还的本金。

这两个数额相差不远。原因之一是房主能够使用大量借贷资金，这在房价上涨时会放大收益。

摩根士丹利（Morgan Stanley）的美国住房策略师吉姆・伊根（Jim Egan）说：“房价涨幅不必与股市表现相当，也能获得类似的回报。”

当然，任何分析都取决于具体的因素，比如对股价和房价涨幅的假设。这些因素波动性大，可能远低于历史平均水准水平，甚至可能产生亏损。其他因素包括个人持续将因租房节省的资金用于投资的能力、税级、对流动性的需求以及在同一地点居住的时间长短。

还有更复杂的问题。出售房屋的成本包括经纪佣金，可高达售价的4%至6%。这会侵蚀掉一部分收益。

其次是税收。房主出售房屋的收入中，单身人士有最高25万万美元的免税额，已婚夫妇有最高50万美元的免税额，这部分收入免征征资本利得税。而租房投资者出售股票时，则可能需要缴纳15%的资本利得税。

还有机会成本。嘉信金融研究中心（Schwab Center for Financial Research）董事总经理罗布・威廉姆斯（Rob Williams）说：“房子是一种非流动性资产。你无法像对股票那样轻松地动用房屋净值，因此，将资金套牢在房子里需要权衡取舍。”

买房还有一些与财务回报无关的理由，包括未来房贷成本的可预测性、可以随心所欲地处置房产的自由，以及在退休前还清房贷，这样就不用担心年老时付不起房租。

但由于两种选择的结果可能相当接近，而且计算结果非常依赖于个人情况和观点，买房已不再像过去那样是明确的致富之路。

也许等到房价更低的时候，年轻买家会再次涌入房地产市场。也可能作为第一个数字原生代，他们可以接触到更广泛的投资产品，因此对积累财富的最佳方式有不同的看法。

最可能的结果是，房地产市场和股票市场会继续争夺年轻人的储蓄，直到其中一个市场出现逆转。