北京: "存量廝殺"時代北京寫字樓拋各種優惠保"續租"

2025-10-14 | 來源: 小屋見大屋 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

在存量市場下，用戶增長（撬動租戶搬遷）的成本只會越來越貴，對精細化運營（維護續租租戶）的要求也越來越高。

2025年第三季度，北京辦公樓市場增量需求持續疲軟，整體市場將維持對租戶方有利的環境。

據仲量聯行統計，截至三季度末，北京甲級辦公樓市場的空置率環比下降0.3個百分點，至15.5%，出現連續下降態勢，使得市場壓力有所緩解。

寫字樓空置率整體呈現下降的主要原因，一是市場新增供應較少，三季度更是零新增；二是辦公樓業主愈發重視現有租戶的續租留存，再加上租金降低到一定程度之後，企業搬遷成本（裝修等）占比相應上升，需要的成本平均攤平更長，企業換租積極性下降。

“北京辦公樓市場發展進入新常態，區域間租金壁壘的打破增強了跨區域流動性。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“盡管有效需求不足帶來整體北京商業地產市場全面的承壓，但各方業主正回歸理性，積極構建多元化運營策略，尋求‘第二增長曲線’，以提升核心競爭力，穿越市場周期。”

近幾年北京寫字樓市場從“用戶增長“轉為“存量廝殺“時代，辦公樓業主愈發重視現有租戶的續租留存，尤其是長期空置率高企或近期去化壓力較大的項目業主，正通過提供更為優惠的續約條款穩定樓內租戶。優質的大面積租戶作為穩定樓內租賃結構的壓艙石，部分業主願意在續租時為其提供公區重新裝修等附加服務。

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在增量需求有限的市場環境中，子市場之間的平均租金差異逐步收窄，導致激烈的價格競爭不僅停留在區域市場內部，還輻射至周邊跨區域項目。今年三季度，部分租戶呈現全市范圍內的跨子市場流動趨勢。

比如，望京、酒仙橋地區出現大規模租戶流入現象，因為區域內空置壓力較大的項目通過提供更長免租期等激進策略吸引成本至上的租戶入駐。

圖源：仲量聯行

同時，空置率的區域分化極為明顯。中關村和金融街等子市場空置率顯著低於全市平均水平，而通州運河商務區、麗澤商務區的空置率在高位徘徊。

在租金方面，租戶承租能力持續下行仍是主要趨勢。第三季度，租戶對市場租金預期持續走低，全市甲級寫字樓平均租金降至223平方米/月，環比下降3.2%。仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“預計整體租金下行趨勢將至少延續至2027年。”