懵了加国华裔房贷重组遭遇大失误

（加西网综合）加拿大一对夫妻与银行协商重组抵押贷款，结果被银行误用重组贷款偿还了政府的无息贷款，导致家庭债务加重。

对于安省汉密尔顿市的雷蒙德·陈（Raymond Chen）和他的妻子来说，2025年本应是一个财务重整的起点。夫妻俩在2024年12月与加拿大帝国商业银行（CIBC）签署了一份抵押贷款重组协议，计划利用几乎40%的资金偿还他们在长期法律纠纷中积累的高利贷债务。

然而，CIBC银行却将约57,000加元的资金用于偿还夫妻俩几年前通过加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）所获得的政府无息贷款，这笔贷款原本是通过“首次购房者激励计划”（First-Time Home Buyer Incentive）获得的。

根据《环球邮报》报道，雷蒙德·陈表示，这笔贷款的偿还并未出现在他们签署的重组协议中，而CMHC并未要求夫妻俩偿还这笔贷款。然而，在CIBC的要求下，CMHC处理了这一偿还请求，尽管没有书面证明陈先生和妻子明确表示他们希望用重组贷款来偿还这笔政府贷款。

He refinanced his mortgage to settle high-interest debts. CIBC and CMHC repaid an interest-free loan instead https://t.co/Oh8lNdaBaL
— Globe Investor (@globeinvestor) July 21, 2025

贷款偿还加重家庭负担

陈先生表示，他和妻子现在面临着数万加元的信用卡和信用额度债务，尽管他们通过重组贷款增加了超过19万加元的抵押贷款。

“本来我们只是想利用重组贷款来清偿高利息债务，没想到最终却加重了我们的负担”。陈先生说。他还表示，若他早知道需要偿还这笔政府贷款，他可能会选择放弃重组贷款。

重大失误：银行和CMHC的责任

消费者权益保护组织“公共利益倡导中心”（Public Interest Advocacy Centre）执行主任Geoff White表示，这一事件反映了“CMHC和CIBC共同造成的重大失误”。他指出，当银行依赖提供产权保险的公司处理房地产交易时，消费者面临的风险很大，而陈先生夫妇没有请律师帮助他们保护自己的利益。

“银行没有确保客户明确同意此事，CMHC也没有尽到核实客户意图的责任”。White说。

CMHC与CIBC的解释

CIBC对此事件拒绝发表评论，称此事涉及隐私问题。然而，在2025年4月，CIBC向陈先生发出的一封信中提到，由于“贷款价值比”（LTV），银行需要偿还这笔CMHC贷款。贷款价值比是一个财务指标，用于比较抵押贷款金额与房产估值之间的比例。

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根据CIBC的规定，金融机构通常不会要求借款人偿还类似陈先生所持政府贷款的债务，前提是贷款价值比不超过80%。

CIBC的发言人Stephanie Marcus表示：“我们的流程是确保客户知情并提供签字授权”。

然而，陈先生强调，银行从未告知他在重组贷款申请过程中需要偿还这笔CMHC贷款。

政府无息贷款的背景

陈先生夫妇于2019年申请了政府的首次购房者激励计划，当时该计划允许符合条件的首次购房者通过政府提供的无息贷款来降低抵押贷款和每月还款额。政府则会在房产增值时获得一定的股权份额，并要求在房屋出售时或25年内偿还贷款。

然而，由于担心与政府分享房产增值收益，很多购房者对这一计划并不感兴趣，该计划自2024年3月起停止接受新申请。

没有律师的重组贷款交易

陈先生夫妇表示，他们在与CIBC讨论重组贷款时曾披露了这笔政府贷款。然而，他们的重组贷款协议中并未提到这笔贷款。协议中列出了他们的非抵押债务，并明确表示这些债务将通过新贷款偿还，但并没有提及首次购房者激励计划下的贷款。

最终，CIBC将约57,000加元用于偿还这笔贷款，这笔款项包括了原贷款本金，以及大约16,000加元的额外金额，反映了政府股权的增值和一些小额处理费用。

加拿大法律专家表示，在一般的抵押贷款重组交易中，律师会参与其中，确保借款人的意图得以遵循。许多银行也会依赖产权保险公司处理抵押贷款重组事务，虽然这种方式在成本上可能更具吸引力，但由于保险公司不一定会解答借款人的疑问，因此这种做法往往会忽视借款人的利益。

在安省，抵押贷款的注册和解除不要求律师签字，但如果有律师参与，通常他们会代表贷款方和借款人，确保双方的利益都得到保护。

陈先生表示，他已将投诉升级至CIBC。如果银行的回复不令人满意，他将通过加拿大银行服务与投资监察专员（Ombudsman for Banking Services and Investments）继续申诉。

此事件揭示了银行和政府机构在抵押贷款重组过程中可能存在的沟通不畅和程序失误。消费者在面对复杂的财务决策时，尤其是没有法律支持时，容易面临意外的风险和经济负担。