北京: 清華最新研究:北京住房空置率到底有多少?

2025-07-16 | 來源: 知識分子 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

你所生活的城市，有多少無人居住的“幽靈房”？

在全球快速城市化進程中，高層住宅已成為現代都市主導建築形態。然而，一些已建成的高層住宅並未得到有效利用。住房空置（Housing Vacancy），即一段時間內住房建築無人居住或使用的現象日益凸顯。住房空置不僅是巨大的建築資源浪費，更與居住區活力衰退、居民心理健康乃至公共安全等一系列外部性問題緊密相關。[1]

1963年-2018年，日本(专题)住房空置率（Housing Vacancy Rate, HVR）從2.5%上升至13.6%。[2]

在中國，西北師范大學潘竟虎等人2020年發表研究，基於夜間燈光數據等估算2015年主要城市的住房空置率在22%到26%之間。[3]這個團隊同時提到，中國對於住房空置率統計數據尚無法取得共識，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心報告給出中國城鎮家庭2013年住房空置率為22.4%，但受人為主觀幹擾等多方面因素影響，通過調查問卷等統計方法進行房屋空置分析可能會不同程度地低估或高估房屋空置情況。[4]

人潮擁擠、寸土寸金的超級大都市同樣存在房屋空置的問題。

2023年，日本東京的住房空置率為10.93%。[5] 2021年，美國紐約(专题)和英國倫敦的住房空置率分別為10.4%和8%。[6][7]

一項來自清華大學龍瀛課題組的最新研究估算，在排除二環內胡同區自建房的情況下，北京五環內的整體住房空置率約為13.31%。這項題為《高層住宅居住區的住房空置率估算：基於多源數據的北京實驗》的研究，已發表於國際學術期刊《Cities》。[8] 該文作者為清華大學建築學院趙慧敏博士，北京大學城市規劃與設計學院闞長城博士，通訊作者為清華大學建築學院龍瀛教授。

北京空置房在哪裡？

住房空置會影響城市空間資源利用效率。因此，准確測算居住區尺度的住房空置率，對於改善資源利用、推動低碳發展等都有重要意義。而傳統的住房空置率評估方法，往往面臨空間覆蓋范圍有限和分辨率不足的挑戰。

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龍瀛課題組以北京五環內5737個居住區為研究對象，使用“邊界確定-容量計算-戶數估算-空置率計算-實地驗證”的研究框架，為每個居住區分別計算出基於五種不同數據源的HVR結果。

該團隊還通過實地驗證方法來建立“地面真值”（Ground Truth）基准，確認基於GPS定位的位置服務（Location Based Services，LBS）數據表現最優，研究計算得出北京五環內整體住房空置率為13.31%，並繪制了“北京住房空置率地圖”。

北京居住區住房空置空間分布圖（顏色越深，代表空置率越高）

在空間分布上，北京住房空置率呈現出顯著的“核心-邊緣”格局，即空置率高的居住區主要集中在靠近五環的城市外圍區域，而核心區則普遍較低。共有3932個居住區HVR小於10%，592個居住區HVR大於50%。

實地觀察驗證了結果的可靠性：低空置率居住區通常車輛密集、居民活動頻繁，充滿生活氣息；而高空置率居住區則表現出明顯的冷清特征，例如部分樓棟正在翻新，或是剛剛竣工交付的新建別墅區，人車稀少。

這些現場觀察到的景象與百度LBS數據估算出的空置率高低分布情況高度吻合。

研究認為，資源錯配已成為城市的核心矛盾之一。對於空置率高的居住區，可以考慮推出租房補貼、購房優惠等政策，同時加大交通、商業、教育、醫療等公共設施的投入，吸引居民入住。這既能“填滿”空房子，也能緩解核心區的擁擠，促進城市均衡發展。