他们终于赢了官司,却成钱房两空大冤种

“我都不知道去哪儿找。”闻珊自嘲，业主被迫成了侦探，找开发商的员工、前员工，找到给他们开工资的账户，或是找到开发商的供应商，顺着线索挖出开发商的收款账户。有胜诉业主将这些线索报给法院，查询的结果依旧是账面没钱。

据泰禾集团公告，该公司全资下属公司深圳泰禾房地产开发有限公司于2016年8月9日与港资健滔有限公司签订《关于珠海保税区启航物流有限公司之股权转让协议》，拟以12亿元人民币全资受让珠海保税区启航物流有限公司100％股权，从而获得其旗下核心资产——珠海保税区35号地块，即泰禾中央广场项目所在地。

“判决执行难不仅体现在开发商没钱，更难在可执行线索难挖掘。”前述长期从事二手房交易诉讼的律师坦言，开发商通过成立子公司在各地开发具体楼盘项目，一旦烂尾，业主只能追究子公司责任。根据“公司法人独立人格”和“股东有限责任”等公司法基本原则，业主不能向上追索其控股公司财产。大公司通过其复杂的资产和股权结构，在法律许可或监管模糊地带进行资产调配，避免特定子公司的债务波及核心资产。

有时，执行阻力也来自地方行政干预。一位受访律师告诉《中国新闻周刊》，有些地方打着保障购房者权益的旗号，对烂尾楼开发商的查处慎之又慎，以防其因个别案件执行而破产，继而影响保交楼进展。

“追查财产线索的工作基本只能靠专业执行团队。”周争锋坦言，挖掘出的深层次财产线索交由律师，以另案诉讼的方式处理。举例来说，就是找到开发商的债务人，并向该债务人提起诉讼，越过开发商这一环节，直接让该债务人还钱给业主。

现实操作难在“可执行”上。周争锋举例，如果这位债务人也没钱，只能继续追踪、起诉，形成案外案。业主看似胜诉，但为推动执行，又陷入司法旋涡中。说白了，这就是债权人代理律师与开发商律师团队的持久较量。

权益如何保障？

如果将首付款、团购费和已还贷款及利息加起来，闻珊投入了130多万元，几乎是她工作后的全部积蓄。“拿不到退款，经济压力依旧很大。”

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去年4月，《人民法院报》公告《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》），闻珊看到后马上咨询了代理律师。尤其是《批复》第三条内容：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

“最高法明确了退房者的权益应受到优先保护。”王玉臣同时指出，《批复》中所提到的内容只是相对兜底的条款，解决的是出现极端情况时，当各类债权相互碰撞，谁优先得到保障的问题。“但如果开发商没有可以变现的资产，即使享有优先权也没有意义。”

事实上，珠海泰禾中央广场已经恢复施工。据其公众号消息，项目已于今年5月28日取得消防验收合格证，6月11日已完成规划变更的相关出图及审图工作，现正在申办变更复函，复函完成后开展后续验收工作。

据媒体报道，珠海市香洲区法院一位办公室负责人通过电话表示，泰禾中央广场是涉及珠海市“保交楼、保民生”政策贯彻落实的项目，执行法官会保障购房业主的合法权益，需“耐心等待”。

据《每日经济新闻》报道，启航公司在判决书中介绍：“2021年，深圳某房企提供2亿—3亿元借款用于涉案项目建设，大横琴置业有限公司收购涉案项目1号楼，能够有足够的资金支持项目施工工作。”按照约定，1号楼的购房款用作所购楼栋及整体项目保交付的专项使用资金。

“保交楼专项资金，只能专款专用。”周争锋表示，退房款“优先权”的前提是“房屋不能交付且无实际交付可能”，这本身就与保交楼冲突，更不可能执行到保交楼专项资金上。“退房者追回款项的最大希望仍在寻找可执行的财产线索。”

王玉臣提醒，如烂尾楼业主的诉求仅为停贷止损，建议优先考虑通过行政方面的法律手段，要求金融监管部门查处银行违法行为，推动银行谈判协商解决。如只能走民事诉讼，仍可视情况要求暂停还款至交房之后。解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》通常作为兜底方案，是到最后万不得已的选择。

“相比之下，尝试通过各种方式推动项目复工交房，才能最大程度降低购房者钱房两空的风险。”王玉臣最后说。