他们终于赢了官司,却成钱房两空大冤种

按照购房合同约定，珠海泰禾中央广场项目的开发公司应于2020年12月31日前交房。赵斌于2021年12月中旬提起诉讼，因延迟交付行为尚未达到一年，且没有证据显示房地产公司不履行交付义务，而无法解除合同。

“即便如此，也要尽早起诉。”赵斌解释，购房合同对业主行使解除权有时间限制，通常是逾期交房后一段时间开始计算，为期数月到一年不等，如无合同约定解除期限，法定的请求解除权的周期为一年。换句话说，一旦逾期起诉，业主解除购房合约的权利就消失了，这也是后续其他业主无法再打“退房”官司的原因之一。

而要达到停贷诉求，仅靠民事诉讼还不保险。赵斌的代理律师在民事立案之前，先收集了开发商转移预售资金及银行违规放贷等违法行为的线索，要求住建、金融监管等主管部门对上述行为进行查处。虽未直接促成退房，但有关部门对被告违规行为的认定形成了后续民事诉讼的重要证据，也为后来法院判决解除合同打下了一定基础。

王玉臣分析，过去很长一段时间，开发商在房地产市场处于绝对优势地位，其提供的合同存在大量霸王条款，业主拿着合同打官司往往非常被动，律师很多时候只能“曲线救国”，深挖背后的违法行为，通过行政方面的法律手段推动谈判和解。他与团队总结的清单中，开发商等主体的常见违法行为就有三百多项。

直到2022年2月中旬庭审，赵斌购买的房屋仍未取得竣工验收备案，开发商逾期交楼时间超过一年，符合交付条件的时间已无法预估，终于满足解除条件。判决显示，依据最高法相关司法解释，房屋买卖合同解除后，赵斌与第三人签订的贷款合同的目的无法实现，应当解除，法院予以支持。

6月初，珠海泰禾中央广场项目大门外写着“奋战100天，确保‘6.30’”的标语。图/受访者提供

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“终于不用还贷了。”赵斌感慨。法院同时判定，开发商将收受的购房款和购房贷款分别返还给赵斌和银行。赵斌的案例在近期公开后引发热议。该案明确由开发商承担贷款责任，被维权业主视为“法院支持购房者权益”的典型。

广东华商律师事务所合伙人周争锋告诉《中国新闻周刊》，相关司法解释已经出台二十多年，各地早有业主胜诉判例，尤其在经济发达地区，只要能解除房屋买卖合同，贷款合同解除申请大都会得到支持。真正的困难在于执行。

赵斌提供的判决书显示，开发商应退还其已付的购房定金5万元、首期款106.68万元及利息、已还房贷本息44.35万元、维修基金 1万余元及利息、团购费5万元及利息，以及违约金 6.65万元，总计至少168.68万元。但胜诉至今三年，赵斌一分钱都没收到。

再陷旋涡

赵斌庭审后不久，闻珊也迎来了胜诉。她数着日子，判决发生法律效力之日起到第十天为止，果然没收到退款和赔偿。代理律师和法官都提醒过她，胜诉的后果很可能是“钱房两空”。

“开发商没钱了，也没有能强制执行的资产。”从项目停工开始，闻珊就一再被传达这样的消息。有业主统计，当时泰禾在全国的烂尾楼盘已经有40多个。珠海泰禾中央广场业主维权后，当地住建部门曾组织协商，叫来开发商代表，对方摆明了说“资金链断了，没钱建设，更没钱赔偿”。

闻珊胜诉后，法院通过内部财产查控体系，筛查到开发商相关公开账户的账面资金均为零。“法院的主动工作基本结束，接下来需要由债权人，也就是胜诉业主，主动提供更多可执行的财产线索，法院配合履行核实义务。”周争锋介绍。