恒大"海上威尼斯" 從浮華喧囂到沉黯寂寥

2025-05-03 | 來源: 聯合早報網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

海上威尼斯2012年開售時，恒大在上海設立多個站點，免費接送客戶到啟東看房，開盤當天銷量便突破20億，創下當時長三角樓市銷售紀錄；四年後三期開盤，再以超28億的銷量刷新紀錄，當時接送上海“買房大軍”的大巴浩浩蕩蕩，一天就超過200輛。

上海人溫大叔曾是資深“看房團”一員，輾轉中國多地尋覓投資機會。他記得2012年第一次到海上威尼斯時，房價僅2000元出頭，當他2016年真正出手時，房價已飆升至7000元。盡管樓盤周圍數公裡依舊是人煙不多的村莊和農田，這名精明的上海投資者還是毅然“上了車”。

溫大叔手機裡，至今還保存一段當年看房視頻。畫面中，他穿過摩肩接踵的人群，與售樓處獻唱的俄羅斯美女合影留念。每個人臉上都洋溢著笑容，沉浸在歌舞聲中。抱著房價永升的幸福想象，他們全情投入於這場財富盛宴。

10多年過去，《聯合早報》記者4月下旬一個傍晚抵達售樓處時，宏偉的歐式大樓依然矗立，只是三層挑高的豪華大廳內漆黑一片，空無一人。

樓市神話不可復制超級大盤淪為鋼筋“孤島”

但長期高杠杆背後是潛伏著的巨大危機，為避免風險爆發，中國官方2016年首次提出“房住不炒”，2020年又對重點房企融資提出“三道紅線”，強迫房企去杠杆和壓減負債規模。中國樓市迎來深度調整。

2020年，泰禾集團、天房集團等逾百家房企相繼陷入債務違約；曾兩次險渡難關的恒大，最終在2021年轟然倒塌，宣告中國房地產行業步入下行周期。

兩年後的2023年，當恒大披露財務報告時，公司驚人的債務規模仍令市場嘩然。僅在2021年至2022年，恒大淨虧損就高達8120億3000萬元。更觸目驚心的是，截至2022年底，公司總負債已突破2.4萬億元，這個數字相當於當年中國GDP的約2%。

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新加坡管理大學李光前商學院副教授傅方劍接受《聯合早報》采訪時說，杠杆有擴大器的作用。市場好的時候，杠杆越高賺得越大；但市場下行時，杠杆就成了壓垮駱駝的最後一根稻草，越高的往往最先敗下陣來。

從供需角度來看，傅方劍指出，中國人均房產面積已超過40平米，房產供給已經不少，但問題在於，開發商一方面錯誤估計供需關系，另一方面由於慣性，也無法立即刹車。

他說，再加上本屆政府下定決心整治房地產問題，從房地產拉動經濟轉向高質量發展。在這個過程中，沒能跟上的房企被淘汰掉，屬於“必然之傷”。

專家：進入住房過剩年代好的愈好壞的愈壞效應尤甚

國泰海通固定收益投資部副總經理劉春雷受訪時也指出，中國房地產在一個特定的歷史階段，起到了保值乃至增值的作用，這一點不可否認。“但按照過去的方式再去投資，想要復制當時的神話，那就不現實。”

劉春雷認為，中國已進入住房總量過剩的年代，房價分化還會進一步加劇，而且這個過程中，好的愈好、壞的愈壞的馬太效應將更加顯著。

回想當年，偏遠地區政府由於依賴土地經濟，願意一次性賣地換取財政回報，這也是為什麼偏遠的啟東會出現海上威尼斯這類超級大盤，類似的案例還有貴州貴陽的花果園、江蘇句容的碧桂園鳳凰城。

房地產資深業內人士指出，這類超級大盤常出現的問題是，樓盤周圍缺少工作機會和經濟增長點，無法撐起入住率。入住率低，又會進一步導致物業維護困難，商業配套缺少人氣也無法存活，陷入惡性循環。

在整個過程中，業內人士說：“地方政府賣地收入拿到了，開發商房子賣出去了，購房者手握廢的資產，卻成了非常沉重的負擔。”