買房賣房: 豎拇指表情可讓賣房合約成立?法官這樣判

2025-04-17 | 來源: 星島 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

CTV報道，卑詩最高法院（BC Supreme Court）法官布羅傑斯（Jan Brongers）周二就溫哥華島薩尼治(Saanich)一幢115年歷史的房屋出售失敗一案，在裁決中得出了上述結論。

去年9月，房地產經紀人兼房地產開發商羅斯（Daniel Bryan Ross），試圖從業主凱爾加維(Kyle Joseph Garvey)和馬修加維(Matthew Thomas Garvey)兄弟手中購買這幢房子。

據稱，該房產占地8,033平方呎，是一翠^ゲ懍椒孔≌殼啊拔奕司幼。純霾患選薄１笆鏌倒蘭鄞�(BC Assessment)2025年對其評估價值為801,000元，其中除24,000元外，其余均為土地價值。

加維兄弟要價759,000元，並親自掛牌出售這幢房屋，沒有聘請房地產經紀人。

據判決書引用潛在買家和賣家之間的往返電子郵件內容指，羅斯提出75萬元的報價。

凱爾回道：“很遺憾，我們今晚不會接受你對該房產的報價。”並鼓勵若有興趣的話，可在“將來再提交進一步的報價”。

而羅斯“幾乎立即”做出了回應。他寫道：“我不會再提出任何報價。”“通常情況下，如果你對某些東西有不同的看法，你會給我一個反報價。那麼請問一下，你想修改哪些地方呢？”

接下來的幾天裡，羅斯和凱爾不斷打電話和發短信，凱爾最終向羅斯還價，要求羅斯支付769,000元，外加更高的定金和更低的買方經紀費。

但加維兄弟倆均未在這份還價上簽名。

兄弟反悔稱還價是在與對方談判

羅斯同意了條款，並將一份帶有他自己簽名和姓名首字母的版本發回給加維兄弟，其中附了一張說明，稱賣方“通常”會發送已經簽名的還價。

卑詩最高法院裁定，透過電郵向潛在購房者發送未簽名的還價，並在簡訊中回復“豎起大拇指”表情符號，可令買賣合約成立，但該合約不具強制執行力。

羅斯寫道：“我知道你正在邊走邊學。”“根據我們之間的電子郵件和短信對話，我向你提供這份已簽名並已接受的報價，表明你向我提供了『還價』。請你盡快在所有文件上簽名。”

除了電郵之外，羅斯還給凱爾發了一條短信，表示他已經接受了還價，而凱爾則回復了一個“豎起大拇指”的表情符號。

其後在買家催促簽署還價下，凱爾回應需要先與他的兄弟及律師談談。

盡管買家一再催促，但加維兄弟從未簽字確認還價，最終甚至稱自己只是在與羅斯談判，並未同意將房產賣給他。

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羅斯於是將加維一家告上法庭，並在房產所有權上附加了未決訴訟證明。

他請求法院認定他接受的還價構成有效且為可執行的合約，這將使他能夠完成購房動作。

加維兄弟則認為，合約根本不存在，羅斯的訴訟應該被駁回。

法官將紛爭分解為多個法律問題

布羅傑斯將此事分解為多個需要回答的法律問題。第一，當事人之間是否訂立了有效契約？其次，如果他們這樣做了，那麼該合約是否具有強制執行力？

對於第一個問題，法官的答案是肯定的。判決書中寫道：“站在羅斯的立場上，一個理性的人會認為，2024年9月24日下午4時10分，業主發送的電子郵件（即還價）是一個可以接受的報價。”

“站在業主立場上，一個理性人會認為，羅斯於2024年9月24日下午6點14分向業主發送的回復郵件，是對業主報價（即還價）的接受。”

盡管加維兄弟辯稱，該反提議僅僅是“討論信件”，但布羅傑斯認為這一建議“完全不誠實”。法官也駁回了加維一方論點，即羅斯願意透過進一步談判來改變合約條款，這破壞了他認為合約存在的立場。

布羅傑斯裁定，未簽署反要約這一事實並不會使合約無效。

但判決就指出，合約的存在本身並不會使得合約具有可執行性，特別是當一方拒絕執行時。

據卑詩省《法律與公平法》（Law and Equity Act）規定，有關土地的合約必須以書面簽署才能生效。

盡管羅斯承認加維兄弟沒有在還價上“簽署傳統的簽名”，但他認為法院的解釋應該更廣泛，並得出加維兄弟實際上已經通過與他通信的方式簽署了該文件的結論。

但法官在判決書中寫道：“發送電子郵件並不等同於簽署電子郵件，就像郵寄或傳真信件並不等同於簽署信件一樣。”

“僅僅通過在與合約文件本身無關的文本中，發送一個豎起大拇指的表情符號即可『簽署』合約，這與僅僅包含『是』字的文本就構成有效簽名並無二致。要做到這一點，就需要將（《法律與公平法》）『簽署』一詞視同無物。”

因此，布羅傑斯駁回了羅斯的訴訟。然而，法官拒絕下令從加維兄弟的房產所有權中刪除未決訴訟證明，理由是，在羅斯考慮是否對該裁決提出上訴期間，兄弟倆未能證實如果繼續保留該證明，他們會遭受困難或不便。