法拍房"捡漏"陷阱中,都是刚需们的血泪

文丨李丹

编辑丨卢枕

买法拍房的人越来越多了。

2024年全国住宅类法拍房挂拍31.9万套，成交11.7万套。而在两年前，挂拍数相差无几，成交还只有8.1万套。

当阿里法拍房五年激增187倍的数据刷屏时，无数攥着血汗钱的刚需购房者涌入这片"捡漏天堂"。他们怀揣着用市场价七折买下房产的期待，却在鱼龙混杂的法拍江湖里撞得头破血流——有人被中介哄骗缴纳高额"尽调费"后房源突遭撤回，有人因轻信"包清场"承诺陷入长达两年的腾房拉锯战，更有人在层层叠加的服务费中发觉最终成交价竟高于二手房市场。

这个本应打破信息壁垒的行业，正在被野蛮生长的中介异化为新的围猎场：从虚构房源、伪造风险评估到操纵竞拍节奏，每个环节都可能暗藏收割的镰刀。当"解决信息差"本身成为一种精心构造的套路，谁在法拍房交易的灰色地带大把赚钱？

刚需涌向法拍房，普通人的避坑焦虑

李伟的"卧底"生涯始于一次精打细算：省下十几万中介费，相当于白赚一年工资。

原本，他在杭州做一份HR的工作，每个月工资稳定到手8000元，算上家里能给的支持，最多能买一套总价值120万-150万的房子。他用这个预算看遍了杭州的房子，都没有满意的。

于是，他把目光投向了之前听说过的法拍房。

法拍房2017年开始采取网络司法拍卖方式，许多人都是这时候才第一次发现，房子可以被放在淘宝、京东上卖，还是以一个低于市场价的价格。当时李伟十分新奇地和朋友聊起，朋友告诉他这事有利可图，“如果你有资金，前期能排雷，这是能赚钱的”。

很长一段时间里，购买法拍房更多是出于投资目的。全国范围内法拍房限购的规定在2021年年底发布，在此之前，“你想买多少买多少，只要你有钱”。将低价拍来的法拍房，作为二手房加价卖出，是常见的投机手段。

● 2023年10月20日，杭州大幅缩小限购范围，某楼盘营销中心内，购房者在沙盘看房。图源：视觉中国

但在当时，李伟刚工作没多久，既没有钱，也没有买房的打算。直到这一两年，过了30岁，他迫切地想要成家立业，却苦于预算不足。

李伟上网搜索，发现除了“便宜”、“捡漏”，法拍房还时常和一个词绑定在一起——“风险”。

在长沙法拍房中介刘朝的印象中，随着各地陆续放开限购，以前为了投资的客户变少了，但为了刚需而买法拍房的人变多了。法拍房究竟是什么？什么样的法拍房能拍？投机客很了解，买刚需的普通人却未必懂。

在各方面的宣传下，公众过去对法拍房存在的误解已经有了一些转变。近两年，几乎没有人再问刘朝“法拍房是不是凶宅”了，而是上来就问“房子能不能过户，腾房困难怎么办”。在对法拍房有了最基础的认识后，这几乎是每一个购房者最关心的问题。

在网上搜索法拍房，常见的视频是这样的：买受人拿着房本喜滋滋地上门收房，却吃了个闭门羹。房门前贴着一张白纸，上书：“80岁老人，敲门就倒地”，或是“房在人在，20年租约不可能搬走”。尝试敲门，只换来一声简单粗暴的“滚”。

如果矛盾更激烈，甚至会出现肢体冲突。几个大汉之间相互推搡，嘴上也不放过，叫嚷着“再敲门信不信我拿刀砍你”。有时买受人都已经选择暂时离开回避冲突，还会被住在房子里的人追到楼道里，“我要跟你同归于尽！”

哪怕最后软磨硬泡，甚至用上停水停电、派人24小时进屋同住等手段，好不容易收回了房，打开房门发现原房主把垃圾塞满了整间屋子，把能砸的家装都砸了泄愤。

这些或许是最为极端的一些案例。在成都的一位法拍房中介郭斌看来，市场上有百分之六十左右的房子一点问题都没有，和正规二手房没有任何区别。百分之二三十的房子存在一些瑕疵，但也可以解决，可以买。唯独有百分之十几的房子，无论如何，碰都不要碰。

但百分之十几的概率，落在一户家庭头上，就是百分之百的灾难，法拍房的便宜，需要赌上人生的容错率。

当腾房冲突、恶意租约、产权纠纷成为碰运气的概率游戏，号称"专业排雷"的中介机构，成了购房者试图抓住的救命稻草。

在看到网上那些踩雷案例后，李伟动过找中介的心思，但法拍房中介的收费标准要比二手房高出不少，李伟咨询过几家，常见的收费模式是，前期一次性支付一笔三到五万元不等的服务费或定金，在成功拍下房子当天，再向中介支付一笔总金额5%-7%的佣金。按照他的购房预算，付给中介的钱就要十几万。

为了省钱，李伟干脆辞掉工作，转头入职了一家法拍房中介公司，成为“卧底”，想要搞清楚法拍房中介到底是怎么排雷的，学会了就自己去买房。

“我们相当于一家保险公司”

如今李伟的一天大概是这样的：早上九点，在公司开晨会。十点多散会，和同事们喝茶聊天。中午吃完饭后，上网查看各大拍卖网站今日更新的房源，逐一发给客户。如果有自己觉得合适的，就去小区踩踩盘。当然和所有销售性质的工作一样，绝大多数时间，“还是用来找客户”。

不同于二手房中介垄断了房源信息，法拍房的房源更加公开，均能在七大拍卖网上找到。找到法拍房中介的购房者，大多不是不知道哪有房、自己想要什么房，而是不知道怎么查、怎么拍。法拍房中介提供的，某种意义上是一种咨询服务。

如果一上来就说自己只是要买法拍房，而不了解具体房源，大多出于一个原因，没钱。

刘朝接待过预算最低的客户，只有不到三十万，在新房和二手房市场几乎不可能买到房。

郭斌遇到过一位阿姨，一家人曾经生意做的很大，名下有多套房产，后来资金链断裂，房产抵押的抵押，变卖的变卖。不久后丈夫意外去世，只剩下她和儿子。儿子没有积蓄，甚至欠了不少网贷，有一个交往中的女友，到谈婚论嫁的时候，女方提出没有房就分手。

她一天打几份工攒买房钱，既给人做饭，也干清洁工，但去新房售楼部看了一圈，钱还是不够。后来她在网上看到人们都说法拍房能捡漏，于是找到法拍房中介，唯一的诉求就是尽可能少花钱买到一套房子，让儿子能成家。

说着说着，阿姨就哭了起来。这样的情况在郭斌的从业经历中并不少见。每一套法拍房背后都是一段血泪，而每一个来买法拍房的人，或许也都有无法说出口的难处。对他来说，被执行人只是文书上的一句话，而购房者是坐在他面前活生生的一个人，“买房的故事永远比卖房的故事更多”。

● 2023年12月8日，上海，市民被二手房房价吸引。图源：视觉中国

入职后，李伟最先学到的词，是“前期尽调”。多位法拍房中介都表示，这几乎是整个购买法拍房流程中最重要的一步。大到房屋产权有没有问题，小到原房主人品怎么样，都属于尽调的范围。

如何做尽调，郭斌认为是公司最核心的机密，“不可能告诉你的”，但刘朝和李伟都认为，法拍房不存在“机密”，“如果要真是机密，房子的信息都不透明，你敢拍吗？”

尽调这件事，也不存在特殊的渠道和手段，靠的依旧是人力，只是因为这项工作细致繁琐，需要时间精力，也需要学习成本，普通购房者很难做到。各项信息分散在各个机构和单位，查税费要找律师，跑税务局和房产部门；查案件信息需要与法院沟通；查水电欠费需要找物业……有时，还要拜访街坊邻居。

网上广泛传播的腾房困难的视频，在中介们看来就是尽调没有做好。如果法拍房是原房主的唯一住房，李伟会劝客户慎重考虑，避免原房主抵触情绪强烈。而如果出现有老人、孕妇、一大家子一起居住等，一般也会放弃。

显性的风险之一还有长期租约。一些被执行人会在房子被法拍前签订长期十年或二十年的租约，试图用“买卖不破租赁”来保住房屋。如果查到租约，李伟一般会劝客户直接放弃。但郭斌觉得这其中存在协商的空间，只要不是恶意租约，“都是可以谈的，无非就是成本问题，加上这个成本买这个房还值不值得”。

如果尽调出现了纰漏，一些中介也需要为此付出代价。郭斌见证过一套各方面条件都很不错的法拍房，客户原本想要参拍，但公司在尽调过程中发现房屋存在租约，同时涉及多次抵押，原房主还吃喝嫖赌欠人钱，最终劝客户放弃。

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拍卖当天，郭斌听说这套房子被另一家中介指导客户拍下，等到过户时，才发现涉及一房多卖，无法过户。根据合同，中介机构需要原价赔偿客户一百多万。郭斌不知道这样一套房子为什么还要参拍，他猜测，是中介没有好好做尽调，觉得房子没有问题。

能不能顺利收房过户，也是刘朝觉得最能看出中介实力，真正将中介分出三六九等的一步。

他将市面上的法拍房中介分为三类：一是如今所有二手中介也都兼职做法拍房，他们单纯从法拍网上搬运房源信息；二是一些普通中介公司，服务费较低，提供前期的尽调，但如果涉及后续腾房交付，不会有明确的赔偿的义务和责任，最多通过法院去做协调；三是比较成熟的中介机构，对腾房交付结果负责，精确到哪个时间点不腾房，就以约定好的金额来赔付。

尽管前期尽调能够排除一些风险，但人的行为和心理充满不确定性，刘朝时不时就会遇到原房主突然变卦的情况。有时是原房主觉得自己的房子刚装修，拍卖价太低不愿意搬走，那就好声好气商量，由中介赔偿一部分装修款。有时是遇上原房主孩子还在上学，表示可以搬走，但要等孩子毕业。刘朝便给原房主找了附近的房子，付了几万块钱租金，找搬家公司，请一家人搬了过去。

这些藏在合同条款背后的斡旋，成了中介真正的生存技艺。至于互联网上各种用于腾退的“旁门左道”，在实际操作中很少用到。

事实上，法院也一直有腾退的义务。去年10月最高人民法院发布了指导意见，明确了法院在执行拍卖中的腾退交付职责，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

但中介始终是另一道保险。“你买车要不要上车险？”刘朝这样理解自己的定位，“我们相当于一家保险公司”，为法拍房的风险做兜底。

还没拍到法拍房，先被中介坑了

和其他中介一样，法拍房中介市场成长过程中，也不乏专坑买房人的黑中介。

签约法拍房中介的第二天，买房人陈晨在微信上收到了中介发来的尽调报告。点开的那一刻，陈晨就觉得自己被骗了。

这是一份31页的PDF，有6个章节，分别是说明、标的物法院处置情况及基本信息复核、重要提示、竞拍建议、贷款政策及所需材料、现场勘探图片。

他看过法院官网上的拍卖公告，这份报告中除去免责声明、政策阐释和流程相关的内容，有效信息基本都来自法院公告。他感到很愤怒，“太水了，我自己不会上网看吗？”

这是一个位于成都市金牛区的标的物，对比法院的拍卖公告，报告中复核了法院公布的信息，重新梳理了产证、居住、租赁等情况，新增了一些实地勘察的小区照片。但陈晨并不觉得这值得他花3万元。

回想起签约的过程，陈晨觉得“满满的都是套路”。

起初，他并没有想买法拍房。他在安居客上浏览二手房信息，看到一套位置和价格都很满意的房子，便联系了中介。电话中，中介没有说这是法拍房，而是承诺房子能看，还有备选，先加上微信再说。在微信上得知是法拍房后，陈晨本想作罢，“当时对法拍房还很有顾虑”。但中介每天发“捡漏战报”，他慢慢也对法拍房的价格优势心动了。

几天后，中介邀请陈晨去看房，但在看房前，中介先把他带去了公司，先是在他面前打开一个Excel表格，“先在电脑上看看房源，也了解一下我们公司”，再是把他带进一个小会议室，里面除了中介，还坐了一位总监。中介说，如果今天签约，佣金可以从5%打折到3%。陈晨动摇了，最终签了合同，交了三万元的定金。

更荒诞的是，陈晨此刻还没有购房资格，想在成都买房需要连续缴纳12个月以上的社保，陈晨还差3个月，而他最开始看中的那套房子，两天后就要开拍了。

陈晨提出这点，中介回复说服务期9个月，“在这9个月里总能给你拍到，等你有资格了再拍”，劝他趁现在有优惠，赶紧下手。

最让陈晨感到受骗的是，不仅当天他们没能看成房，在9个月服务期内，中介并没有实际上带他看过哪怕一套房。

● 图源：视觉中国

他在网上分享自己的经历，认识了一位该中介机构的前员工，在这位员工发给他的内部培训资料中，有几份标题为“从咨询到邀约常用话术”“微聊话术”“接电话流程话术”的文件，里面有一句话术是，“看房是我们签约之后，做尽调里面的一项服务内容，签约了我们是可以在开拍之前单独让你看房的”，以此来诱导签约。

事实上，法拍房中介并没有带看法拍房的资质。中介和个人购房者一样需要打电话向法院指定的辅拍机构预约，由法院统一安排时间。中介向陈晨承诺的带看，也是看同户型的二手房。

不过，就算中介真的像话术中写的那样承诺，也没有什么问题。毕竟合同里白纸黑字地写着免责声明：所有业务条款以服务协议及补充协议载明为准，私下承诺无效。

对于脑子一热签下的这份合同，陈晨同样感到自己被深深地欺骗了，“说实话我们老百姓是看不懂合同的”。他找到中介，表达对尽调报告的质疑，要求对方重新给一份，却收到一份一模一样的报告，还说“我们的尽调报告就是这样”。陈晨要求退款，中介没有理他。

他又找了律师，想要走法律途径。律师看过合同后，不建议他这么做。一是合同中约定了争议解决走仲裁流程，而走仲裁费用很高；二是合同中并没有约定更具体的服务标准，按照合同中所写，乙方以书面形式向甲方提供《调查报告》，不论甲方是否予以回复，均视为乙方已完成委托拍卖的前期服务，中介实际上完成了服务。

陈晨坚持要提起仲裁，“当时也是头铁”。服务费总共才三万，仲裁费和律师费就花了他九千，最后还打输了。

想捡漏，没那么容易

法拍房的一端是断供者留下的血泪案卷，另一端是刚需客押注的人生希望。2024年全国法拍房成交11.7万套，较两年前激增44%，但每套成交背后，都藏着无数个陈晨式的幻灭与妥协。

2021年，在和法拍房中介对簿公堂的两个月后，他决定开始自己拍法拍房。他想，如果中介就只能提供这种水平的服务，他完全可以做得更细致。

陈晨总结出了自己的一套方法：首先当然是看法院的拍卖公告。公告通常会附上裁定书的文件，如果公告写的很含糊，就拿着案号给法院打电话，不想麻烦的话，就上购物软件花9.9元请人代查，案件详情、起诉书都能查到。

接着，就去小区实地走访，给保安塞包烟，和邻居聊聊天。如果要查欠费，就直接去物业，“一般法拍房都欠费，物业巴不得有人来给他交上”。最后，如果想看房，就去房源的上下几楼，请邻居帮帮忙，看同户型的。

陈晨2019年来到成都工作，当时他所在的区域房价均价一万四左右。到了2020年，房价跳到了一万六七。他眼睁睁地看着房价涨起来，生怕接着还要涨。法拍房一周更新一次，他觉得房源太少了，等不及，同时也在看二手房。

2021年一整年，他都在不断地看房。国庆期间，他每天睁眼就是开车去看房，一天看一个区，最多的一天看了七八套。

最接近拍下法拍房的一次，他在一场8个人参与的拍卖中出价三四次，出到了170多万，略低于180万的市场价。但很快价格被加到了190万，这超过了陈晨的预算，他没有再出手。

● 图源：视觉中国

在看了成都地区那么多法拍房和二手房后，陈晨有一个模糊的感受，其实法拍房并不像宣传的那样好捡漏。

这也符合中介们的观察。法拍房真正的利差，反而大多存在于那些具有潜在风险的房产中，但普通购房者难以识别这些风险。在郭斌看来，法拍房的定价更加看重楼盘质量，是完全的买方市场，“只要这个房子好、地段好、稀缺，很多人想上车还来不及，超出市场价很正常”。

在法拍房市场里，没有那么多捡漏神话，有的只是信息差包装出的幸存者偏差。

最后，陈晨还是买了一套二手房。陈晨每个月工资到手一万多，划走8000元的房贷，生活变得捉襟见肘。刚买完房的一年多里，他每天醒来想到的第一件事就是钱、钱、钱。

对于在高位上车这件事，他“买完的每一天都后悔”，但有时他又想到曾经看到的那些法拍房案件：被执行人在房价最高时高杠杆买了房，却因生活发生变故最终断供，房子被强制拍卖，但因为折价太多，还不够还房贷。最终房子也没了，却还要接着还银行钱。

陈晨安慰自己，我还不算最惨的。