麻辣地产点评: 年终总结：致联邦住房部长公开信

2024-12-23 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有1人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

渥太华一片混乱。关于这个话题，你可能已经知道，政府预算超出了财政限额的 50% 以上，财政部长弗里兰辞职了，我们很可能在新年伊始提前举行联邦大选。在此之前，特鲁多政府已经把泰坦尼克号上的部长们又换了一轮。

前移民部长、现任住房部长 Sean Fraser 已离职。Nathaniel Erskine-Smith 将接替 Fraser 担任新住房部长。他没有住房或房地产方面的经验，尽管我听说这在政治世界中并不重要。无论如何，他接手了一个棘手的问题，虽然他担任住房部长的时间不太可能很长，但无论谁坐在这个职位，都应该明白这一点。在这里，我们将详细介绍未来一年加拿大住房市场面临的问题。

1。大多伦多楼花市场一片哀鸿。目前，大多伦多地区预售的公寓数量处于 27 年来的新低。根据 Urbanation 总裁 Sean Hildebrand 的说法，楼花预售公寓市场今年的销售速度有望达到近 30 年来的最慢水平，预计年底的销售量将不足 5,000 套，与十年平均约 22,000 套的销售量相比，这一数字相形见绌。根据最新统计，目前大多地区有超过 75 个公寓项目处于搁置状态，并且数量还在不断增加。请记住，楼花预售成功房屋才能开工。未来几年，大多伦多地区的房屋开工情况将非常糟糕。

资料来源：本·拉比杜

我不知道该如何扭转这种局面。经济规律必然发挥作用。如今新房成本根本不合理，在未来价格上涨前景黯淡的低迷市场中，吸引投资者为楼花支付巨额溢价将很难做到。

政策制定者可以帮助抵消建筑行业正在酝酿的危机的一种方法是降低开发费用，至少是暂时的。通过降低税收和费用，可以立即让更多项目在经济上可行。在多伦多，市政规费已达到每户近 20 万元（下图），这是不可持续的。

来源：Storeys

我们最近获悉，市政规费最高的城市之一的旺市（Vaughan)已宣布将收费削减近一半，这是一个进步。

对于那些关注温哥华的人来说，楼花市场也很疲软，尽管还未达到危机区域。数据比较有限，仅可追溯到 2017 年。然而，温哥华的发展并不理想。（下图）

2. 温哥华好的一面是，租赁公寓建设正在蓬勃发展（下图），这在很大程度上要归功于 CMHC 提供的优惠融资条件。

资料来源：RBC

那么，现在房地产市场到底发生了什么？没有人再买得起全新公寓，因此市场转向租赁公寓，CMHC 的 MLI 精选计划推动了这一趋势，该计划允许开发商为开发项目提供高达 95% 的贷款成本（土地加建筑成本）融资。竣工后，假设您满足他们的简单要求，您就可以获得已完工的租赁大楼的贷款，贷款价值为 95%，分期偿还 50 年。优惠的融资条件使租赁建设激增。随着这些单元的完工，租金正在下降。

11 月份，加拿大所有住宅物业的租金均降至 15 个月以来的最低点 2,139 加元，同比下降 1.6%。温哥华和多伦多的租金按年度计算均出现两位数的下降。（下图）

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来源：Rentals.ca

这对于住房可负担性来说是个好消息，但对于目前正在建造出租公寓的开发商来说，这可不是什么好消息，因为他们已经在预算中计划了更高的租金。对于 CMHC 和承诺承担 95% 费用的纳税人来说，这同样糟糕。CMHC 似乎越来越明显地将不得不暂时收紧贷款要求，以减少不良贷款。

请记住，租金已经在下降，我们目前正在建设的新住房供应量创下了历史新高，而且我们被告知未来几年人口增长率将降至零。

3. 人们对抵押贷款续期悬崖（Mortgage Renewal Cliff) 非常担忧。现在看来，这就像抵押贷款续期高峰，大约有 120 万笔抵押贷款需要在明年续期。正如加拿大帝国商业银行 (CIBC) 指出的那样，明年续期的抵押贷款中，约有 40% 的月供会降低。其中约有 10% 的抵押贷款将增幅不到 10%。这意味着，明年剩余 50% 的续期抵押贷款将面临平均 20% 的还款冲击，但如果考虑到过去 5 年里，工资和房价都上涨了 30% 以上，这个数字看起来就没那么可怕了。总体而言，加拿大帝国商业银行估计，2025 年的总还款冲击平均仅为 2.5%。据称，这是可控的。

但是，如果利率不再进一步下降会怎样？当然，加拿大央行仍在削减利率，但大多数借款人持有的是固定利率抵押贷款，几乎完全受债券市场的影响。

债券市场仍然担心通货膨胀，尤其是在美国。自美联储开始降息以来，我们看到收益率上升，收益率在至少 40 年来的降息周期中涨幅最大。

资料来源：Jim Bianco

加拿大债券收益率也随之下降。加拿大央行今年已将利率下调 175 个基点，但加拿大 5 年期债券仅下跌了 10 个基点。这并不是大多数加拿大人所期望的利率下调。

现在，劳动力市场疲软，但通过 LMIA 计划仍在增加创纪录数量的临时工，情况可能会变得棘手。

每个人都非常关注加拿大央行，但在判断抵押贷款续期悬崖/峰顶的规模和影响时，真正应该关注的是债券市场和劳动力市场。

可以肯定的是，无论谁掌权，我们都会为未来又一个动荡的一年做好准备。这里不做预测，只是观察。无论谁担任住房部长，我们都会继续淡化噪音，专注于重要的指标。感谢您今年的关注，新年再见。

祝您圣诞和新年快乐！

本文由Steve Saretsky提供

加西网地产中心编译报道