房屋贷款: 30年房贷利率跳升美房产市场会发生什么?

随着从8月以来的抵押贷款利率不断下降，9月份的购房报告，终于传出年增幅3.5%的好消息！不只买家进入市场，卖家也看到市场的热度，更愿意出售房屋。同时，美联储在9月开始降息，正当大家都觉得房贷利率会进一步下降时，相反情况发生了，尤其在10月一开始，30年利率竟然一下跳升，又朝7%冲去！本集我们来探讨美国房地产市场，在今年接下来的时间可能会发生什么事。

美联储在9月中旬降息50个基点，对购屋者来说是个好消息，普遍认为预期联邦基金利率下降将有助于压低房贷利率。但是，相反的情况发生了！

相反情况发生了

自美联储降息以来，30年期固定抵押贷款平均利率已经开始上升，而不是下降。根据《抵押贷款每日新闻》的数据显示，自美联储降息之后，30年固定抵押贷款平均利率从6.15%，开始出现缓慢上涨，但是到了10月4日公布9月份就业报告之后，抵押贷款利率当日从6.26%跳升到6.53%，至10月11日又升到6.64%。

9月份的就业报告到底发生什么事呢？事实上，9月创造了25.4万个就业机会，失业率下降17个基点，从4.22%降至4.05%，这些数据超出了原本预期——只有约15万个就业机会，而且失业率仍维持在4.2%。也就是说，9月创造的就业数量高于过去6个月的3个月移动平均就业机会创造率，翻成白话的意思，就是高于过去半年，以3个月为一组的每月就业平均值，而且还推高了近期的平均值。

各项经济数据变化

尽管就业机会相比两年前，落差还是很大，但是目前美国人的消费支出仍然很稳定，公司获利报告强劲，虽然在高利率时代，经济有所降温，但目前看来几乎没有衰退的风险。重要的是，仍然没有理由担心通胀再次加速，这次的报告很可能会提高软着陆的可能性。

另外，10月10日又发布了9月份通货膨胀数据，消费者物价指数（CPI）月上涨0.2%，年上涨2.4%；排除波动较大的食品和能源类别的核心消费者物价指数，9月月上涨0.3%，年上涨3.3%，皆略高于预期的月上涨0.2%，和年上涨3.2%。

从背后数据来观察，通胀上涨的大部分来自食品价格上涨0.4%，和住房成本上涨0.2%，抵消了能源价格下跌1.9%的影响。

虽然都比预期数据高一些些，但还算在可控范围，因此专家预测11月7日的美联储会议将很有可能再降息25个基点，不过很大程度上还是要观察11月1日发布的就业数据，假如就业仍然强劲，可能降息的步伐会进一步缓慢；但如果就业出现疲软，或有更高的失业救济金申请数据，将更有理由加快降息。

其实，现在有更多证据正在显示美国经济实力比预期更强劲，这个结果将会推高利率。在9月的就业数据公布之后，经济衰退的可能性更加遥远，就会使美联储缓慢放松货币政策，因此中短期利率，似乎不太可能大幅降低。

不过要留意的是，就业市场仍然存在风险，周四10月10日发布的失业救济金申请数据显示，截至10月5日当周，失业救济人数达到25万8,000人，是自2023年8月5日以来的最高总数，比前一周增加3万3,000人，远高于预测的23万人。当然，这有可能是近期飓风和罢工造成的短期结果，假如情况一直没有改善，就代表就业市场并没有想像的那么乐观。换句话说，这将给降低利率带来空间。

抵押贷款利率还会下降吗？

现在美国房地产市场急需的就是降低抵押贷款利率，很明显的从今年七八月以来的降低利率，已经给房市注入活水，9月份的房屋交易合约签署量年增长3.5%，看似不多，不过要知道8月份这个数据只有0.3%，相比之下3.5当然是一个巨大的飞跃。

但是，机会瞬间即逝，十月初一转眼，利率又升上来了，这对很多潜在的买家、卖家应该都很失望，说好的降低利率呢？怎么又升上来了？

其实，在前几期的文章中，我也一直在分析，抵押贷款利率可能不会像联准会降息这样同步下降，相反抵押贷款市场也提前吸收了降息讯号，已经提早做出了反应，想要再进一步下降，将没有太多空间，今年很可能会维持在6%附近。但是，刚刚上面也分析了，如果就业市场仍然没有明确的衰退，利率维持高位的机会也会增加。

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可以肯定的是，联准会降息并不意味着抵押贷款利率突然下降。其实华尔街分析师还大幅下调联准会降息预期，10年期公债殖利率近期也出现飙升，也带动抵押贷款利率上升。一些预测者甚至表示，联准会将不得不暂停降息，以避免通胀再度加速。

如同联准会主席鲍威尔说的，大幅降息半个百分点，并不一定表明未来的降息步伐，政策仍将取决于数据。

抵押贷款银行家协会认为，包括抵押贷款利率在内的长期利率在明年将保持在相对狭窄的范围内，而且未来12个月的抵押贷款利率，将保持在6%附近。

近期贷款活动降温

此外，随着抵押贷款再度攀升，也打击了再融资的活动。周三10月9日，抵押贷款银行家协会表示，过去一周以衡量抵押贷款申请量的指标指数，有所下降。截至 10月4日当周，市场指数较一周前下跌 5.1%，至 277.5。一年前，该指数为179.3。再融资指数下跌9.3%，出现比较大的跌幅。

截至10月4日当周，售价为76万6,550美元以下的房屋的30年期抵押贷款，平均合约利率为6.36%，处于8月以来的最高水准。

售价超过766,550美元的巨额贷款，30年期抵押贷款的平均利率为6.64%，比前一周上升14个基点；联邦住房管理局支持的30年期抵押贷款，平均利率为6.22%，较前一周上升16个基点；15年期利率为5.71%，较前一周上涨20个基点；可调利率抵押贷款利率为6.06%，上涨19个基点。

想申请再融资的屋主，和想买房的人，各有不同的思考，屋主或许更在意利率的变化，因为常规贷款再融资的余额，往往比政府贷款更大，因此对抵押贷款利率的特定变化反应更灵敏；对买家来说，尽管过去两个月内，利率下降，信心水平有所上升，但是房价仍旧太高昂。

对再融资屋主来说，利率下降超过一个百分点才会具有意义，因为借款人必须考虑与再融资相关的成本，包括发起费和结算成本，这些成本可能会抵消潜在的利率节省。如果前期启动成本为6,000美元，每月只能节省100美元，那可能对再融资的诱因不太大。假如是去年买房的屋主，拿到7.6%的利率，在前一段时间降到6.1%附近的时候，那就是一个非常值得申请再融资的情况。

加州与佛州两个世界

一位同时在加州和佛罗里达州工作的房地产经纪人表示，许多人正在等待利率进一步下降，现在保持按兵不动。另一方面，部分原因是抵押贷款比租金贵得多。以洛杉矶为例，平均每月租金为2,890美元，而每月平均抵押贷款付款为4,986美元，相差超过两千美元！

但是，在佛罗里达州北部的市场，情况却是另一个世界。由于该地区的新建筑热潮，买家看到了巨大的好处。当地经纪表示：建筑商正在大幅让利，提供积极的激励措施，从降低价格、降低成交成本，到大幅降低利率，以安抚市场上所有买家的顾虑。甚至有看到建筑商在一些社区免费提供游泳池，以便让潜在买家点头签约。

利率下降超过1个百分点才有用

许多房地产的专家认为，除非利率大幅下降，例如下降一个百分点或更多，否则预计现有房屋库存不会大量进入市场，这也就限制了供应。所以专家预计2024年和2025年房屋销售将保持低迷。

不只利率在起作用，总统大选已经越来越逼近，选举因素也在大量吸引民众的目光。有房地产经纪人就表示，选举过后，市场才会更加活跃。

但是现在事实上，在美国 50 个最大市场中，超过一半的上市价中位数逐年下降，其中一个下降了12%以上。

根据Realtor.com的9月房屋市场报告，随着房市的冷却加大，9月份待售房屋的中位价，与去年相比下降了1%，到达42万5,000美元。对买家更好的消息是，从东海岸到西海岸，一些最适合居住的地方的房价正在暴跌。

前十名下跌的城市中，佛罗里达州就占有4个，计有迈阿密，年减幅度达12.4%，上市中位价来到52万5,000美元，接下来还有俄亥俄州的辛辛那提、加州旧金山、密苏里州堪萨斯城、德州奥斯汀、佛州杰克逊维尔、科罗拉多州丹佛、佛州奥兰多、佛州坦帕和田纳西州纳什维尔。下降幅度在12%至5%之间，给购房者带来希望