人口不断减少,中国住房过剩问题难解

2024-10-06 | 来源: 华尔街日报 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

摩根士丹利(Morgan Stanley)的首席中国经济学家邢自强(Robin Xing)表示，中国政府应该推出一项更全面的救助计划，包括收购中国30至50个一、二线城市的过剩存量房，并将之转成保障房，不考虑利润问题。估算成本：4,200亿美元。

但这个计划不涵盖中国三、四、五线城市的空置房屋。许多经济学家表示，向这些城市的空置房投入更多资金是没有意义的，因为反正没有足够的人去居住。

许多住房将变成城市和投资者的长期负担，他们背负着无法出售且已经贬值的资产，还不得不继续持有。经济学家表示，有些住房最终只会逐渐走向破败。

“白菜价”

在东北沈阳郊区，有一个名为“绿地国宾府”的烂尾楼项目，该项目凸显了房产逐步破败会是怎样的情况。该项目于多年前停工，留下了100多栋仿欧洲豪宅风格的未完工别墅。

在最近的一次走访中，有人看到山羊在这个废弃小区里游荡。曾经是售楼处样板间所在的楼栋如今看起来就像一座后世界末日时代的歌剧院，天花板上挂着一盏破败不堪的枝形吊灯。目前尚不清楚这个项目会被如何处置，该项目的开发商已经发生债务违约。

至少沈阳的人口还在增长。在靠近中俄边境的寒冷城市鹤岗，人口已从2010年的109万减少到94万。

几年前，当鹤岗的房地产市场还火爆时，房地产热衷者曾在网上发帖，吹捧他们称之为白菜价的房子。

据某线上找房网站，现在房价甚至更低，而且销售已陷入停滞。2019年到2022年期间，鹤岗的待售房屋库存增加了一倍多。假设一套普通住宅的面积约为111平米（这是中国2020年人口普查时得出的户均居住面积），根据官方公布的住宅房地产销售总面积数据，2022年鹤岗仅售出了534套住宅。

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鹤岗市中心有一套约60平米的公寓最近挂牌出售，售价不到9,300美元（约合人民币65,000元）。

在鹤岗长大的兼职炒股人Zhou Yongzhi说，鹤岗市中心的大多数高层公寓楼在晚上都是漆黑一片。他说，“鹤岗是我的家乡，我希望看到它蓬勃发展。但在未来10到20年内，我看不到它有多大希望。”

鹤岗市政府没有回复记者的置评请求。

哈佛大学教授罗格夫说，他认为中国一些城市四分之一的住房会处于空置状态。

他说，在这种地方维持法律秩序的难度很大，即使在中国可能也是如此。他说，他认为这在未来将是一个重大的社会和治理问题。

复杂的问题

中国的房地产过剩是在长达数年的建设热潮中形成的，这一热潮于2021年结束，当时中国政府出于对房地产泡沫的担心，收紧了对建筑商的信贷。很快，人们就发现开发商已经过度建房了。

自去年夏天以来，中国住宅销售额大幅下降。目前，令西方国家楼市承压的主要是通胀、房价上涨等因素，而中国房地产市场面临着开发商债务危机、新冠疫情封控影响等难题。随着境外投资者和普通购房者都逐渐失去信心，多地政府下调了房贷利率，开发商也开始使用送车、送猪甚至提供工作机会等促销手段刺激购买。此外，《华尔街日报》分析了房地产作为中国这个全球第二大经济体的支柱产业，其出现动荡对全球经济有何影响。封面图片制作：Sharon Shi

很难确定这个问题到底有多严重。中国官方并不提供空置房的统计数字，因此经济学家必须利用空置率、预售许可和其他数据来源来进行估算。他们估计空置房的数量有数千万套，其中包括多种空置房，每种空置房都有自己的问题。