大溫這些獨立屋翻倍出售但有限制

2024-09-11 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

(加西網綜合)在本拿比北部的布倫特伍德公園 (Brentwood Park) 街區，南草坪大道(Southlawn Drive ) 沿線有幾棟 20 世紀 50 年代的獨立式住宅正在出售。

這些房產面積約為 2,500 平方英尺，估價略高於 210 萬元，每套掛牌價約為 430 萬元。掛牌價鼓勵潛在買家想象這些房產的再開發潛力。

（REW）

房源信息清單中寫道：“新BC省立法允許建造最高八層的多戶建築。”

但有一個問題。每處房產的土地所有權都帶有一項限制性契約，該契約於 20 世紀 50 年代注冊，規定在該地塊上只能建造一棟獨戶住宅。

BC 省第 44 號法案並未推翻土地所有權上的限制性契約，這些契約規定一塊土地上只能建造一棟獨戶住宅。

據一個社區組織稱，該地區有超過 400 個地塊存在此類契約，該組織正在利用這些限制來對抗省級住房政策，該政策旨在增加以前劃為獨戶住宅區的住房密度。

在“拯救布倫特伍德公園”的口號下，這些房主表示政府的政策代表著“越權”，並將“造成社區脫節”和“無節制的密集化”。幫助領導這項工作的居民愛德華·佩雷拉 (Edward Pereira) 表示：“這們是我們地契上的資產，既然我們付了錢，就不應該為保護它們感到羞恥。”

目前尚不清楚大溫哥華地區和BC省其他地區到底有多少契約。

退休房地產律師、BC省公證人協會前總法律顧問 Ron Usher 表示，可能有數千個土地所有權證上帶有所謂的“法定建築計劃”和限制性契約，這些契約可以追溯到 20 世紀 50 年代和 60 年代，當時建築商和開發商正在遠離市中心的地方建造住宅小區。

為了讓這些社區吸引追求統一性的買家，開發商使用契約來規定只能在地塊上建造特定大小或類型的房屋。

BC省政府表示，其新立法迫使各市政當局修改分區法規，允許在單戶住宅用地上建造更多住房單元，但並不會推翻限制性契約，現在省政府正在調查這一問題。

專家表示，省政府有權出台立法或其他機制來推翻與新分區法規不一致的限制性契約。

但由於大選即將到來，這種做法可能會疏遠一些選民。

Usher 問道：“幾個月後就要舉行選舉了，現在是剝奪財產權的好時機嗎？”

本拿比的布倫特伍德公園區靠近布倫特伍德鎮（Brentwood Town）中心購物中心和天車站。

社區團體依靠契約來對抗第 44 號法案

拯救布倫特伍德公園運動於去年發起，旨在響應第 47 號法案，該法案要求市政當局允許在距離交通樞紐 400 至 800 米的獨戶住宅地塊上建造小型公寓樓。

“本拿比是個例外，多年來一直在增加交通樞紐的密度，”佩雷拉說，他已經在這個社區住了 22 年。“這裡有兩條交通線路和四個市中心規劃。自 2017 年以來，這裡已經建了 30 座塔樓，另外還有 70 座正在規劃中，位於布倫特伍德兩側的兩座車站 Holden 和 Gilmore 之間。這相當激進。”

該組織發起請願，要求豁免公共交通導向型發展立法，並得到了本拿比市議會的支持。但遭到BC住房廳長的拒絕。

該組織隨後將注意力轉向第 44 號法案，該法案要求各市政當局在 7 月 1 日之前修改其條例，允許在獨戶住宅和復式住宅區的地塊上建造多單元建築。

佩雷拉說，去年冬天該法案一通過，遠在各市政府修改分區條例之前，房地產經紀人和開發商就紛紛湧向該社區尋找買家和賣家。

“似乎沒人知道第 44 號法案。我們是 12 月 1 日土地議會人員上門敲門才知道這件事的，”他說。

佩雷拉補充道：“這個地區竟然也成為人口密度的目標，這讓人覺得很不合理。我們對這種僵化的態度感到震驚。與其他城市相比，本拿比市已經做了很多。”

該組織在整個街區豎起了草坪標志，以吸引人們對其網站的關注，該網站向居民提供如何搜索 BC 土地所有權和測量網站以查看某處房產是否存在限制性契約的說明，並要求他們登記詳細信息。

（savebrentwoodpark.com）

該組織的目標是建立一個數據庫，這樣如果業主或開發商開始在有限制性契約的地塊上建造多戶住宅，鄰居們就可以采取法律行動。

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這些契約是由原始建築商或開發商為推銷房屋而登記的，以永久協議的形式對多位房主進行約束。

房地產經紀人 Zeljko Milnar 是 Southlawn Drive 上這些房屋的掛牌代理人，他表示，這些契約“通常是 60 到 80 年前制定的，反映了當時的價值觀和需求，優先考慮維護社區的統一性。”

他補充說，雖然可以理解一些房主保護自己社區的特色，但“重要的是要考慮到，允許更靈活的住房選擇可以增強社區的活力和包容性。”

佩雷拉說，類似這樣的說法會使幾代人相互對立，雖然社區裡有原來的買家，但這並不意味著要保留過去，因為還有其他買家希望住在獨戶住宅社區，而且隨著財富在未來幾年從一代傳到另一代，他們將能夠負擔得起費用。

房屋銷售中的潛在問題

與此同時，想要重建或出售房產的房主正在密切關注 8 月 6 日向 BC 最高法院提交的一份請願書。

據 Postmedia News 首次報道，居住在本拿比政府路地區的一對夫婦急於出售他們建於 1975 年的房子，並找到了一位願意將其改建為多單元建築的買家。

但此次出售的條件是獲得司法裁決來取消限制性協議。

在 8 月初提交的一份宣誓書中，這棟本拿比住宅的潛在買家表示，她打算將該房產重新開發成一棟擁有四至六棟住宅的建築，但如果存在契約，這可能無法實現。

她說，她正在尋求取消該契約，“根據我對新聞稿和立法的審查，我的理解是，省政府實際上廢除了BC省的所有單戶住宅分區。”

該案尚在審理中。

本拿比並不是唯一一個在房地產交易中出現契約潛在症結的城市。

位於白石鎮布萊克本大道的一棟五居室住宅被描述為“綜合體項目的理想場地”，但其 1958 年的土地所有權證上有一項契約，規定“在任何一塊土地上，每個家庭或家庭單位不得建造超過一棟住宅”。

素裡市規劃和發展部代理總經理羅恩吉爾 (Ron Gill) 在一封電子郵件中表示，“工作人員正在審查住宅地塊所有權上登記的各種較為常見的限制性契約”，審查完成後將獲得更多信息。

BC省有許多不同類型的契約，但沒有按類型追蹤這些契約的中央系統。

卑詩省土地產權和測量局發言人 Janice Fraser 表示：“雖然所有建築計劃和契約都存放在土地所有權登記處，但如果不審查每一份文件，就無法確定哪些文件限制了土地的使用，從而違反了第 44 號法案。”

要了解每一種情況，需要查閱土地所有權證並閱讀掃描文件（這些文件是打字的，有時還包括手寫筆記），以了解對建築高度或建築面積或允許飼養的寵物數量限制等，是否會妨礙在同一地塊上增建多棟房屋。

業主與業主之間

BC 省住房廳最初表示房主應就限制性契約尋求法律建議，然後在 8 月 26 日發給 Postmedia 的電子郵件中表示將繼續調查此問題。

Usher 表示，省政府有權以同樣的方式處理這些限制性契約，就像它對其他類型的契約進行全面修改一樣，比如種族主義契約，這些契約規定某些地區（如西溫哥華和肖納西的英國地產區）的房屋所有權只限白人買家。

UBC 大學房地產法教授道格拉斯哈裡斯表示，他理解為什麼該BC省府采取謹慎態度。他說，契約爭論雙方的人們都可以主張財產權。

“一些房主可能會說，他們購買房產是因為有限制性契約。其他人可能會說，這是他們的土地，他們應該可以開發它。”

哈裡斯補充道，另一個爆發點可能即將出現。

他指出，還有一種不同類型的土地使用限制，可能會導致不想在單戶住宅地塊上建造多單元建築的業主與省政府增加建築密度的努力之間出現類似的對峙。

這一模式起源於 20 世紀 70 年代和 80 年代，當時許多裸地分層物業被建造。裸地分層開發將未開發的土地細分為分層地塊，通常用於建造獨立住宅。

哈裡斯說，一些空地分層開發項目有章程規定，每個分層地塊只能建造一棟單戶住宅。

大多數位於溫哥華島南部、維多利亞周邊的市鎮、菲沙河谷（包括阿伯茨福德和奇利瓦克）和奧卡納根。根據哈裡斯的研究，此類開發項目有 2,600 多個，形成了 46,000 多塊裸地分層地塊。

他說：“人們的注意力一直集中在建築計劃和限制性契約上，但裸地分層房產可能會成為更大的問題。”

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